2023 – NYE UDFORDRINGER FOR EJENDOMSBRANCHEN?

Ved indtræden i det nye år 2023 kan vi se tilbage på 2022, som på mange områder matcher
både finanskrise og Corona med hensyn til udfordringer for samfundet som helhed.
Men på ét punkt rammes ejendomsinvestorerne i særdeleshed, nemlig Rentehammeren.

FARVEL TIL ET KONTRASTFYLDT 2022

Om lidt sætter vi punktum for året 2022, som har været én stor rutsjebanetur på nærmest alle parametre. Sjældent har vi oplevet omvæltninger af dimensioner som i år. Man plejer at sige, at en ulykke sjældent kommer alene. Der kommer altid tre, siger de kloge!

Ny lejekontrakt typeformular A10 frigivet og kan downloades lige her:

ET UDFORDRENDE EFTERÅR?

Efter et tumultarisk forår med krig i Ukraine, stigende renter og galoperende materialepriser, stadig lidt corona hist og her, kan vi måske nu se frem til mere normale tilstande? Sommeren har for de fleste været dejlig med masser af sol og generelt godt vejr. Men om det bliver ”business as usual” er nok tvivlsomt. Der er mange nye udfordringer, men også værd at fastholde enkelte lyspunkter.

GOD SOMMER

Kalenderen siger juni og sommeren står så småt for døren. Det har været et begivenhedsrigt halvår med både opture og nedture. I midten af foråret kom vi så småt ud af coronaens sidste restriktioner og ind i en ny og friere tilværelse. Finanskrisen var helt glemt selv om vi stadig i et vist omfang nød godt af de lave renter, som dog langsomt kravlede op. Inflationen var også begyndt at stige på grund af varemangel og forstyrrelser i handelsvejene. Så kom i februar krigen i Ukraine, som for alvor sendte energipriser, renter og inflation i vejret. Kurser på obligationer og aktier styrtdykkede og usikkerheden steg. Det er i denne verden, vi som udlejere nu skal agere. Det har vi så sommeren til at finde ud af.

ÉN ULYKKE KOMMER SJÆLDENT ALENE!

Ved indgangen til det nye år 2022 havde vi alle en begrundet optimisme om, at nu var alt igen ved at være godt. Vi var så småt på vej ud af coronaens sidste restriktioner og ind i en ny og friere tilværelse, både på det personlige og økonomiske plan, lå foran os alle. Disse optimistiske toner blev desværre den 24. februar slået itu med den russiske invasion af Ukraine med general frygt for hele freden i Europa. Med de mange sanktioner har det sendt en bølge af usikkerhed rundt i det økonomiske system med voldsomme prisstigninger og stigende renter.

2022 – NYE UDFORDRINGER FOR EJENDOMSBRANCHEN?

Ved indgangen til det nye år 2022 kan vi se tilbage på 2021 med såvel godt som skidt. Bekymringer har der været mange af med coronapandemiens hærgen om end den nu heldigvis ser ud til at være for nedadgående. Ikke desto mindre har ejendomsmarkedet i 2021 været et historisk travlt år præget af en enorm stor investorinteresse, hvor tilliden i markedet for ejendomshandler er helt i top og på niveau med tiden før covid-19. I en snart 3 årig periode er forrentningen løbende faldet, det vil sige priserne har været stedse stigende.

Analyse af private udlejningsboliger – herunder specielt af brug og omfang af BRL § 5, stk. 2. Udarbejdet af Fremforsk, Center for Fremtidsforskning, oktober 2019.

Rapporten viser følgende:

1. Der er mindst 21.000 utidssvarende og umoderniserede private udlejningsboliger i Danmark i de større byer. (rapporten side 43)
2. Efterspørgslen efter moderne, tidssvarende lejeboliger er stigende – især i de større byer. Der er mangel på tidssvarende, mindre lejligheder i de større byer – og især i København, hvor nyopførelsen af mindre lejligheder er blevet bremset politisk. (rap. s 33-41)
3. Lejens størrelse i moderniserede private boliger fra før 1992 er konkurrencedygtig med andre tilbud på markedet – også almene boliger. (rap. s. 15 & s 10-14)
4. Der er mellem 80.000 og 125.000 private udlejningsboliger i Danmark, der fremover ikke løbende vil blive opgraderet til tidssvarende boligstandard ved afskaffelsen af muligheden for modernisering efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det viser svarerne fra udlejerne i spørgeskemaundersøgelsen blandt private udlejere. (rap. s. 8 & 44-46)
5. De umoderniserede og de utidssvarende boliger vil med en ændring af BRL §5, stk. 2 hurtigt udvikle sig til slum. Byfornyelsen af fortidens slum blev en meget dyr opgave for staten. Det vil den nye slum også blive. (rap. s. 43)
6. Private udlejere investerer i udlejningsejendomme med et langsigtet perspektiv. I spørgeskemaundersøgelsen oplyser 94% af udlejerne, at ejendommen er en langsigtet investering. Ingen i undersøgelse svarer, at de ejer udlejningsejendomme med en kortsigtet gevinst for øje. (rap. s. 52)
7. Det er moderne, tidssvarende lejeboliger, der efterspørges, og ikke gamle, billige boliger uden wc, bad eller køkken. Især de større byer i Danmark er standarden af boligerne af afgørende betydning. De unge vil i de kommende år kræve endnu højere boligstandard og kvalitet i boligen. Samfundet har derfor et afgørende behov for fortsatte moderniseringer af boliger. Hvis de private udlejere afskæres fra muligheden for at forbedre udlejnings- boliger via BRL §5, stk. 2, bliver de utidssvarende boliger til fremtidens slum og en yderligere byrde for samfundet at løse. (rap. s. 41 & s. 33-40)

Rapporten indeholder følgende analyser:

En spørgeskemaundersøgelse blandt medlemmer af Danske Udlejere, der omfatter over 12.700 lejeboliger. Rapporten viser at udlejere har udlejningsejendommene som langsigtet investering – ikke spekulation. I halvdelen af lejeboliger er huslejen beregnet efter det lejedes værdi efter BRL § 5, stk. 2. I en fjerdedel er den beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje og i de resterende er der tale om anden lejefastsættelse. Disse boliger er opført før 1992 og de fleste før 1950. Langt de fleste udlejere (ca. 89%) vil ikke længere istandsætte og modernisere lejligheder efter en afskaffelse af BRL § 5, stk. 2.

En specialkørsel fra Danmarks Statistik viser, at over 21.000 private udlejningsboliger mangler enten wc, bad eller køkken eller alle disse faciliteter. Der eksisterer stadig mange, meget mangelfulde, private udlejningsboliger. Boliger skal løbende moderniseres for at forblive tidssvarende.

En beskrivelse af danskernes ønsker til størrelse, standard og placering af boliger ud fra de mange analyser, Fremforsk har foretaget de seneste 10-15 år. www.fremforsk.dk

En kortlægning af huslejeniveauet i de forskellige typer af lejeboliger i Danmark. De dyreste lejeboliger i Danmark er udlejede ejerlejligheder. De private udlejningsboliger, der er bygget før 1939, såvel moderniserede som umoderniserede er ikke dyrere end tilsvarende almene boliger opført i samme periode. De billigste almene boliger er typisk opført mellem 1950 og 1980.

Hele rapporten kan downloades HER.

Kontakt vedrørende indholdet:

Jesper Bo Jensen, jbj@fremforsk.dk, mobil 20 67 45 00 Århus, oktober 2019
Fremforsk – Center for Fremtidsforskning
Jesper Bo Jensen, Direktør Marianne Levinsen, Forskningschef