Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Leder – Hus forbi

August og september er som bekendt månederne, hvor der typisk tales om de mange boligløse studerende.

Tidligere var retorikken lidt hårdere end tilfældet er i dag, og det til trods for at det i skrivende stund debatteres i Folketinget, hvorledes problemet løses. Men, er der overhovedet et problem?

Ja måske i København, men næppe længere i Aarhus. Der er og bliver bygget voldsomt i Aarhus, udbuddet på Boligportalen af mulige lejeboliger har sjældent været større og priserne afspejler bygge og renoveringsomkostningerne.

Samtidig skal politikerne have i tankerne, at ansøgninger til de traditionelle universitetsuddannelser er faldende, hvilket måske kan medføre, at færre studerende søger mod de 3-4 største byer i årene fremover.
Betyder det så, at vi nærmer os en overkapacitet af boliger i Aarhus? Vi er i hvert fald på vej. Når jeg taler med medlemmer, som udlejer boliger i periferien af byen, skal der i hvert fald arbejdes noget mere omkring udlejningen end tidligere. En enkelt eller to fremvisninger er ikke nok.

Men er konkurrence så dårligt? Nej, jeg er bestemt tilhænger af konkurrence, men konkurrence på lige vilkår. Det har vi ikke i dag, hvor den ene halvdel af branchen er subsidieret af skattekroner og billige lån med statsgaranti. Dette forhold ser ikke ud til at ændre sig. Selv i områder hvor der i forvejen er en overkapacitet giver politikerne lov til at bygge almennyttige boliger. Kan det forsvares med beboer sammensætningen? Ikke rigtig og slet ikke hvis der er en overkapacitet på markedet med øget konkurrence om lejerne.

Nogen vil så mene, at prisen for at leje en bolig på det private marked er for høj. Men lejen afspejler jo byggeudgifter og driftsudgifter, hvilke udlejerne sjældent har den store indflydelse på – heller ikke selv om vi jagter de gode tilbud.

Så kære politikere lad nu være med at lade jer rive med af efterårsstemningen og igangsætte nye skattebetalte byggerier. Lad os nu få fair og lige konkurrence i vores branche, i stedet for et opdelt marked. Hvis I mener, at bestemte grupper af lejere skal bo billigt, så giv dem mere i boligsikring.

Således vil lejers boligudgift også blive relateret til dennes nettoindkomst. Dette sker ikke i dag, hvor alle – uanset indkomst – kan få en subsidieret almen bolig. Det kræver blot et medlemskab, hvilket for samfundet naturligvis ikke giver mening.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

Læs artiklen

Køb af udlejningsejendomme – de oversete konti

Standardteksten er ikke til at tage fejl af. Ved overdragelse af udlejningsejendomme indeholder købsaftalerne alle bestemmelser om §§ 18 og 18b-konti – hvad enten de eksisterer eller ej – men de færreste købere tænker over, om købsaftalens oplysninger herom er korrekte, eller overvejer potentialet og/eller de risikofaktorer, der er forbundet hermed.

Bestemmelserne refererer til de såkaldte konti for udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18b, der gælder for ejendomme med omkostningsbestemt husleje omfatt

et af BRL kap. II-VI og som skal sikre, at ejendommene holdes forsvarligt ved lige. Alle udlejere af omkostningsbestemte ejendomme skal efter BRL § 18 afsætte et beløb over huslejen til vedligeholdelse af ejendommen. Er ejendommen yderligere taget i brug før den 1. januar 1970 og indeholder mere end 2 beboelseslejligheder, skal der også afsættes et beløb over huslejen til samme efter BRL § 18b.

Det er kun hensættelserne efter BRL § 18b, der skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond, der administrerer kontoen. Denne konto følger således ejendommen. Indeståendet på § 18-kontoen indbetales imidlertid ikke til GI. Skal der således ske overtagelse af § 18-kontoen i forbindelse med ejerskifte, skal det aftales. Det er sædvanligvis kun positive saldi, der aftales overtaget.

Hensættelserne skal forenklet beskrevet anvendes til udvendig vedligeholdelse, dvs. opretholdelse der ikke er maling, hvidtning, tapetsering eller gulvbehandling inde i de enkelte lejemål. Ejeren af ejendommen kan få kontoens indestående udbetalt fra GI, hvis de samlede udgifter overstiger indeståendet på § 18-kontoen med tillæg af hensættelserne til begge konti. Er der nødvendige vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, kan der være skattemæssige fordele for en køber, hvis der indestår midler på § 18b-kontoen, som man kan få udbetalt.

GI gennemfører stikprøvekontroller af de indberettede udgifter hvert år, hvor den til enhver tid værende ejer af ejendommen anmodes om at forevise dokumentation for afholdte udgifter. Kan dokumentationen ikke forevises, risikerer man dels at skulle fore-tage tilbagebetaling af tidligere udbetalinger fra § 18b-kontoen, dels at GI udvider gen-nemgangen til flere års regnskaber. Skåret over én kam foretages der korrektioner i ca. 2/3 af alle de regnskaber, der udtages til kontrol, og GI kan som udgangspunkt gå 3 år tilbage. Ved køb af en bindingspligtig udlejningsejendom er det derfor vigtigt, dels at få dokumentation
for de afholdte udgifter i form af fakturakopi med beskrivelse af arbejdet, så man kan sikre sig, at det rent faktisk er fradragsberettiget, og dels at besigtige forholdene for at sikre sig, at arbejdet rent faktisk er udført. GI nævner selv i deres rapport for kontrol af regnskaber i 2016 om et tilfælde, hvor de konkret havde afvist udgifter for kr. 15,6 mio., hvilket medførte, at ejeren skulle indbetale kr. 9,6 mio. Udfaldet af
sagen er endnu ukendt. Unødigt er det at nævne, at GI har pant og fortrinsret for restancer efter skatter og afgifter.

Er der udført udvendige vedligeholdelsesarbejder, men ejeren har glemt at indberette udgifterne til GI, forældes denne adgang til at indberette efterfølgende efter 3 år. Indberetning skal foretaget hvert følgende år inden den 30. juni. Det vil sige, at hvis der mangler indberetning for 2015, da har ejeren indtil den 30. juni 2019 til at foretage indberetning.

Ejendommens lejeretlige kategorisering og ændring i arealerne

En udlejningsejendoms lejeretlige kategorisering kan som udgangspunkt ikke ændres, med mindre man river ejendommen helt ned og fjerner fundamentet m.v., eller der er tale om en tidligere andelsboligforening. Men ejendommen kan godt være registreret og administreret forkert. Det har stor betydning, idet fx ejendomme, der den 1.1.1995 indeholdt færre end 7 beboelseslejligheder og ejendomme hvor 80 % af ejendommens bruttoetageareal per 1.1.1980 var anvendt til erhverv, er undtaget for bindingspligten. I 2013 havde vi et eksempel, hvor en udlejningsejendom bestående af ca. 3.000 m2 fejlagtigt var administreret som en småejendom, både hos ejeren og hos GI. Det viste sig imidlertid under en Højesteretssag, at ejendommen reelt indeholdt 7 beboelseslejligheder den 1.1.1995 og derfor
var bindingspligtig alligevel.

Tilsvarende vil gøre sig gældende for tidligere andelsboligforeningsejendomme, der den 1.1.1995 kun indeholdt 1 eller 2 udlejede beboelseslejligheder, og derfor på daværende tidspunkt ikke var indingspligtige,
men som efterfølgende overgår til at være en fuld udlejningsejendom. Så indtræder bindingspligten reelt igen.

En ejendoms arealer – og jagten på at finde flere – har ofte stor bevågenhed selvsagt pga. beregningen af rentabiliteten. Ofte overses konsekvensen af arealafvigelser imidlertid i forhold til hensættelsespligten
efter BRL §§ 18 og 18b. Er der f.eks. tale om en fuldt udnyttet tagetage, der ikke er registreret i BBR, vil det få betydning for arealet der skal hensættes efter.

Den til enhver tid værende ejer har pligt til at holde GI underrettet om de korrekte arealer, og GI mener først, at krav, som følge af forkerte hen-sættelser på grund af arealafvigelser, forældes efter 10 år og ikke 3 år. Spørgsmålet er ikke afklaret ved domstolene endnu.


 

Katja Paludan
Partner
kpa@husenadvokater.dk

 

 

 

Anne Louise Husen
Partner
alh@husenadvokater.dk

 

 

Husen Advokater er et specialekontor indenfor fast ejendom og erhvervsret. Vi har stor erfaring med at bistå ejere med alle aspekter i forbindelse med udlejning samt køb/salg og optimering af ejendomme. Denne orientering er ikke udtryk for juridisk rådgivning.

Læs artiklen

Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold

Nyt lovforslag om brug af e-mail mv. i lejeforhold

Ved gennemførelsen pr. 1. juli 2015 af ”forenkling og modernisering af lejelovgivningen” blev det stærkt kritiseret, at de nye regler om ind- og udflytningssyn, indkaldelse og udlevering af ind- og udflytningsrapporter ikke kunne gennemføres digitalt. Dette har ført til, at en arbejdsgruppe har afgivet en rapport om modernisering af lejelovens § 4, stk. 2, om digital kommunikation, § 9, stk. 3, om indflytningssyn, og § 98, stk. 4, om fraflytningssyn.

Forslaget ligger i øjeblikket til høring hos de relevante lejer- og udlejerorganisationer og forventes vedtaget inden årets udgang med ikrafttræden 1. januar 2018.

Nugældende regler

Efter lejelovens § 4, stk. 2, kan parterne aftale digital kommunikation, hvilken aftale typisk sker i kontraktens § 11, og en sådan aftale kan op-siges af parterne uden varsel.

Efter at det i dag er almindeligt, at parter i et lejeforhold anvender både e-mail og sms til at kommunikere, opfylder en sådan kommunikations-form ikke lejelovens krav om skriftlighed for de bestemmelser
i lejeloven som kræver, at enten lejeren eller udlejeren skal fremsende en meddelelse skriftligt, og brugen af e-mail kan heller ikke uden videre anvendes lovligt, hvis § 4, stk. 2, ikke er aftalt i lejekontrakten.

Lejeloven kræver skriftlig underretning i følgende tilfælde:

LL § 22 om indvendig vedligeholdelseskonto.
LL § 48 om varsling af lejeforhøjelse.
LL § 62 a – udlejers indsigelse mod lejers anmeldte forbedringsarbejder.
LL § 87, stk. 1 om udlejers opsigelse.
LL § 93, stk. 2 udlejerens påkravsskrivelse for betalingsmisligholdelse.

Også lejeren er efter loven forpligtet til at give skriftlig underretning i flg. tilfælde:

LL § 45 om lejerens indsigelse mod varmeregnskabet.
LL § 48 om lejerens indsigelse mod udlejers varsling af lejeforhøjelse.
LL § 87 om lejerens indsigelse imod udlejers opsigelse.

Med hensyn til ejendomme med beboerrepræsentation fremgår det af LL § 65, stk. 2, at orientering til beboerrepræsentationen i forbindelse med udlejers gennemførelse af forbedringer skal ske skriftligt.

Der er dog 2 undtagelser fra aftalen om brug af e-mail, nemlig udlejerens opsigelse efter LL § 87, og udlejers påkrav om manglende betaling efter LL § 93, stk. 3, som altid skal sendes med almindelig post.

Bevisproblemer

Ved brug af digital kommunikation er det afsenderen der bærer risikoen for at meddelelse er kommet frem til modtageren. Dette ændres der ikke på med de nye regler, selvom der gives et par praktiske råd, og afsenderen løber derfor ind i et problem, hvis en mail ryger i modtagerens spamfilter, eller hans mailadresse ikke er funktionsdygtig, eller ikke længere er i funktion. Det er således uændret afsenderen der skal bevise, at en meddelelse er kommet frem, og afsenderen har således risikoen for den anvendte kommunikationsform.

Helt lavpraktisk betyder det således, at hvis udlejer sender rapporten til lejeren pr. mail og beder denne om at kvittere for modtagelsen, og lejeren ikke straks eller indenfor et par dage kvitterer for modtagelsen, vil udlejeren af bevismæssige årsager være nødt til at sende rapporten anbefalet, således at lejeren modtager den inden fristens udløb på 2 uger. Udlejeren skal stadigvæk bevise, at lejeren har modtaget den rettidigt.

De praktiske råd er anført nedenfor under de ændrede vilkår for ind- og udflytningssyn og indkaldelse hertil.

1. De nye lovregler:

Lejelovens § 4, stk. 2, ophæves og erstattes af følgende:

”stk. 2. Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er en helligdag, forlange at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter.

1. punktum omfatter meddelelser mellem udlejeren og lejeren, hvor der i denne lov eller i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kapitel II – V stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem parterne, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på anden måde end skriftligt. Er lejeren eller udlejeren fritaget for digital post, jfr. lov om digital post fra offentlige  afsendere, kan de af 1. punktum omfattede meddelelser dog ikke afgives som digitale dokumenter.”

Da loven forventes at træde i kraft den 1. januar 2018 behøver man således ikke længere i § 11 at aftale brugen af e-mail, da reglen automatisk er gældende, med mindre man aftaler det modsatte. Hvor der i lejelovgivningen er krav om skriftlighed, er det uændret en betingelse, at der skal være tale om udveksling af digitale dokumenter ”som kan gøres læselig ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie.” Det er således fortsat et krav, at den digitale meddelelse kan produceres skriftligt, hvilket der typisk er behov for, når afsenderen skal bevise, at den er sendt af udlejeren og modtaget af lejeren, og omvendt. Formuleringen af den nye LL § 4, stk. 2, medfører – for at følge med tiden – at parterne (i lejekontraktens § 11) kan fastlægge kommunikationsformen nærmere, og herunder selv bestemme om det skal være pr. e-mail, og i så fald skal begge parter oplyse hinandens e-mailadresser og er forpligtet til at opretholde disse adresser, hvorfor det vil være misligholdelse at slette denne, eller få en ny, uden at give den anden part meddelelse herom. Hvis f.eks. lejeren gør dette for at drille udlejeren, skal denne opfordre lejeren til at genetablere sin e-mail, og gør han ikke det, kan manglende genetablering føre til ophævelse af lejemålet efter forudgående påkrav.

Parterne kan også aftale andre kommunikationsformer, herunder anvendelse af e-boks. Denne fremgangsmåde forudsætter en betaling fra udlejeren, og at lejeren tilmelder sig meddelelser fra udlejeren via e-boks. Udlejeren har ikke mulighed for selv at tilmelde lejeren og forpligte denne til at benytte denne ordning, hvorfor aftalen herom skal være klar og præcis.

Er e-boks aftalt, anses meddelelsen for at være kommet frem til modtageren på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.

Andre mulige aftalte løsninger kan også være sms, Facebook m.v., men dette anbefales dog ikke.

Den nye LL § 4, stk. 2, gælder dog ikke hvis lejeren eller udlejeren er fritaget for digital post efter lov om digital post fra offentlige afsendere, eller hvis lejeren eller udlejeren bliver fritaget med virkning for fremtiden.

Endelig fremgår det af det nye stk. 3, at meddelelser efter LL § 87 og 93, stk. 2, ikke kan afgives som digitale dokumenter, det vil sige skal afgives skriftligt som hidtil på gammeldags maner, som quickbrev og
anbefalet post for at sikre beviset.

2. indflytningsrapporter

Den nye formulering af § 9, stk. 3, er således:

”stk. 3. Indflytningsrapporten, jfr. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i digitalt dokument, jfr. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.”

Ændringen betyder, at indflytningsrapporten fortsat skal udleveres til lejeren ved synet, men nu kan afgives i digitalt dokument. Er lejeren ikke til stede eller vil denne ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal udlejeren sende rapporten senest 2 uger efter synet. Denne kan sendes pr. e-mail, eller anden form for kommunikation som er aftalt for lejemål indgået efter 1/1 2018, eller hvor den nye § 4, stk. 2, er aftalt mellem parterne.

Lejeren skal kvittere for modtagelsen af e-mailen på synet. Dette sker ved at lejeren kvitterer for modtagelsen via sin mobiltelefon eller lignende.

Dette betyder, at lejeren ved indkaldelse til synet skal have besked om at medbringe sin mobiltelefon (eller iPad/tablet/ bærbar PC m.v.) for at kunne læse rapporten og kvittere for modtagelsen heraf.

Undlader lejeren at medbringe sin mobiltelefon, eller virker en medtagen mobiltelefon ikke, skal udlejeren sende rapporten senest 2 uger efter synet. Dette kan også ske pr. e-mail og må af bevismæssige
årsager ligeledes fordre, at lejeren kvitterer for modtagelsen.

Modtager udlejeren ikke lejerens bekræftelse umiddelbart efter synet (indenfor 3 dage) må udlejeren af bevismæssige årsager sende rapporten anbefalet, så udlejeren kan sikre sig, at lejeren har modtaget den inden fristen på 2 uger udløber.

3. Flyttesynsrapport

Nye § 98, stk. 3, lyder således:

”stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jfr. stk. 3, udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jfr. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.”

Den nye regel ændrer ikke på udlejerens forpligtelse til at kunne bevise, at reglerne i LL § 98 er overholdt, herunder at lejeren er indkaldt rettidigt til synet med mindst 1 uges varsel, senest 2 uger efter at lejeren er flyttet, eller udlejeren har fået kendskab hertil. Vil man sikre sig dette bevis, hjælper det normalt altid samtidig med indkaldelsen at bede lejeren om at oplyse nummeret på sin bankkonto, hvortil udlejeren kan fremsende penge for overskydende depositum og/ eller tilbagebetaling af for meget betalt aconto varme m.v. På samme måde som ved indflytningsrapporten skal lejeren på stedet kvittere for modtagelsen af rapporten og hvis lejeren ikke vil skrive under, eller ikke møder op, eller telefonen ikke virker, skal rapporten fortsat sendes og være modtaget senest 2 uger efter synet, hvilket udlejeren fortsat skal kunne dokumentere. Også her hjælper det at bede om lejerens kontonummer.

Modtager udlejeren ikke lejerens bekræftelse umiddelbart efter synet (indenfor 3 dage) må udlejeren af bevismæssige årsager sende rapporten anbefalet, så udlejeren kan sikre sig, at lejeren har modtaget den inden fristen på 2 uger udløber.

Ikrafttrædelse

Efter forslaget træder de nye regler i kraft den 1. januar 2018 og gælder således også med tilbagevirkende kraft for de lejeaftaler, der er indgået før 1. januar 2018, hvor der efterfølgende afholdes flyttesyn. For de lejeaftaler, der er indgået før den 1. januar 2018 gælder de nye regler dog først fra 1. januar 2019.

Der er dog ikke noget i vejen for at sætte de nye regler i kraft allerede fra 1. januar 2018 i eksisterende lejekontrakter, så man ikke behøver at vente til 1/1 2019. Dette kan gøres ved en aftale med lejeren – også pr. mail – med præcisering af at dette supplerende aftalte vilkår er et tillæg til lejekontrakten. Denne printer man ud og gemmer sammen med lejekontrakten, således at de nye regler er sat i kraft af parterne selv.

Dette vil være en logisk konsekvens for de mange lejekontrakter, hvor der i forvejen i § 11 er aftalt digital kommunikation.

Det præciseres at heller ikke de nye regler kan fraviges til skade for lejeren.

Afslutning

Forslaget er endnu ikke fremsat i Folketinget, men er foreløbig kun sendt ud til høring. Forud for udarbejdelse af forslaget havde en hurtigt arbejdende og nedsat arbejdsgruppe afgivet en rapport, hvor flertallet gik lidt videre end indholdet af forslaget. Det aktuelle forslag er således et kompromis, idet lejerorganisationerne ikke ville gå så radikalt til værks som udlejerorganisationerne, men det vigtigste i det kommende lovforslag er indførelse af frit valg af kommunikationsform. Man behøver således ikke at ændre lejelovgivningen efterhånden som de digitale kommunikationsformer udvikler sig.

Det er fortsat en dårlig løsning, at man stadigvæk skal rode med de hidtidige beviskrav, og hele tiden sikre sig, at lejeren har modtaget den digitale meddelelse og printe den ud og gemme den på lejekontrakten, indtil lejeren til sin tid er flyttet.

Så opstår det næste problem, nemlig at man skal huske at slette og destruere alle de oplysninger, som man ikke må gemme efter databeskyttelsesloven, – men sådan er der jo så meget.

Læs artiklen

Efterårets glæder

Så nærmer sensommeren sig med hastige skridt, og vi kan se tilbage på nogle sommermåneder med blæst, en del regn og sågar flere gange skybrud.

Om efterårets evaluering af lejelovgivningen, nu hvor de 2 år er gået siden vi fik ”den nye lejelov” den 1. juli 2015, også bliver stormfuld må tiden vise. I hvert fald løber der et rygte om, at lejerne får ret til at anvende lejlighederne som hoteludlejning f.eks. via Airbnb eller andre netbaserede udlejningsportaler. dette vil give store problemer på lejemarkedet. Både de lidt lavpraktiske omkring adgang, nøgler i omløb, brug af fællesfaciliteter osv.

Derudover giver det naturligvis ingen mening længere at pålægge udlejeren at sørge for god ro og orden i ejendommen. Hvordan skulle det kunne lade sig gøre, når lejere i ejendommen ustandseligt udskiftes? Samtidig vil mobiliteten på lejeboligmarkedet forsvinde, idet det for lejeren, i visse tilfælde, vil være en bedre økonomisk forretning at hoteludleje sin bolig end at opsige den. Der kan sikkert findes mange andre årsager til, at det ikke er en god ide at udbrede deleøkonomien til almindelige lejeboliger, og har I selv nogle eksempler, hører vi dem gerne, så vi er klar til den politiske debat.

En solstråle er der da også på trapperne. det ser nu ud til, at vi får mulighed for, at alt kommunikation med lejerne kan blive elektronisk. Politikerne ser ud til at være villige til, at kommunikationen for en stor dels vedkommende kan foregå via mail og resten via e-Boks. Blot skal det være aftalt med lejeren først. På denne måde kan vi helt undgå at sende post med Postnord. i samarbejde med hovedorganisationen danske Udlejere arbejdes der på at finde en løsning omkring adgang og brug af e-Boks.

Ud over evalueringen og for at holde varmen i efterårets blæst har vi, synes vi selv, sammensat et fantastisk kursusprogram. Som i kan læse længere fremme i bladet afholder vi hen over dette efterår ikke mindre end 13 kurser og infomøder. Vi har denne gang valgt at afholde en række af medlemsarrangementerne om formiddagen. Tidligt på efteråret afholder vi kursus i omkostningsbestemt leje, så alle kan nå at få beregnet og varslet i ordentlig tid, efterfølgende kommer der kurser omkring Boligreguleringsloven. i denne sæson kommer der også et formiddagskursus i teknik, som afholdes sammen med rundejernes Investeringsfond, og som noget nyt udbyder vi i samarbejde med Jyske Bank og BRF et kursus i finansiering og et infomøde, hvor vi prøver at komme rundt om en ombygnings / renoverings sag, både hvad angår den tekniske side og byggesagsbehandling, men også juraen og herunder ikke mindst lejefastsættelsen. Vi kommer også lidt rundt om de skattemæssige aspekter og finansieringen af projektet. Alt i alt kurser, der er relevante for hovedparten af vore medlemmer.

Vi ses til efterårets arrangementer.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

Læs artiklen

Find 5 Fejl?

Selv om udlejerne generelt står rimelig stærkt omkring vundne sager i de aarhusianske huslejenævn, kan der dog være tabte sager, som man kan undre sig over. Her vil jeg kort skitsere 5 årsager til sager, hvor man må sige: “Det er simpelthen for dumt! det er vigtigt, at udlejer lige tænker sig lidt om, inden han begynder at leje ud, samt foretager diverse flyttesyn”.

1 Specielt indenfor flyttesyn ser vi rigtig mange sager, hvor udlejer taber hele flytteopgørelsen. Simpelt hen på grund af banale fodfejl. Først og fremmest er det obligatorisk at indkalde til indflytningssyn, med minimum 1 uges varsel, og på synet skal udleveres en indflytningsrapport. Hvis dette ikke gøres fortaber udlejer retten til at få lejemålet istandsat ved fraflytning. Kravet om indflytningssyn blev indført med den nye lejelov i juli 2015, så endnu ser vi få sager her, men fremadrettet skal der nok komme flere.

Derimod er der rigtig mange sager i forbindelse med fraflytningsynet, hvor udlejer ikke overholder formalia, som kort er:

  1. Indkald skriftligt lejer til et fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel.
  2. Afhold fraflytningssynet senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.
  3. Udlever fraflytningsrapporten i fysisk form til lejeren på flyttesynet, eller hvis lejer ikke vil kvittere for rapporten eller ikke møder op, så send flyttesynsrapporten til lejer senest 2 uger efter, at flyttesynet har været afholdt.
  4. Sørg for, at det kan dokumenteres, at førnævnte regler er overholdt. ellers mister udlejer helt sit krav på istandsættelse.

2 Endelig ser vi også tabte sager, hvor udlejer opkræver betaling til udgifter som PBS-gebyr, trappevask, vaskeri m.m. Her er reglen klar, også stadfæstet af flere Højesteretsdomme, at lejelovgivningen for beboelse indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetaling, at lade lejer dække udlejers driftsudgifter ved siden af lejen. Udlejer kan alene kræve refusion af de udgifter, lejelovgivningen direkte hjemler adgang til.


3 Der er stadig udlejere, som i lejekontrakter indgået efter den 1. juli 2015 anvender trappelejeregulering. Det fremgår af lejelovens §53, stk. 2, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §47- 52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i danmarks Statistiks nettoprisindeks. Bestemmelsen kan ikke fraviges ved aftale, jf. lejelovens § 53 d.


4 Lejeforhold indgås på forkert typeformular. Her kan henvises til bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler, hvoraf fremgår, at typeformular A,9. udgave, skal anvendes ved boliglejeaftaler indgået den 1. juli 2015 og senere, og at tidligere typeformularer ophæves som autoriseret blanket. Vi ser stadig udlejere, som bruger gamle blanketter, med den konsekvens, at vilkår der pålægger lejer mere vidtgående forpligtigelser eller giver denne mindre vidtgående rettigheder ikke kan gøres gældende. For eksempel kan lejer ikke pålægges at have den indvendige vedligeholdelse, som dermed tilfalder udlejer.


5 En del sager drejer sig om, at udlejer i lejeaftalen glemmer at anføre, at lejemålet er et tidligere erhverv, eller en bolig ibrugtaget efter den 31. december 1991. Dermed fortaber udlejer retten til at fastsætte en fri markedsleje, hvilket virkelig kan flytte på udlejers lejeindtægter, hvis lejen nu eksempelvis skal fastsættes efter reglerne om småejendomme i BRL §29c. Retten til fri lejefastsættelse kræver, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser, LL §53,stk4 og § 15A.

Hvis udlejer vil iagttage ovennævnte fodfejl vil mange tabte sager kunne undgås, og udlejer vil undgå at blive pålagt et kedeligt strafgebyr af huslejenævnet.

Læs artiklen

Ransomware 2.0 og gidseltagning af persondata

En af de største og mest udbredte it-sikkerhedstrusler for tiden er ransomware, og et af de mest aktuelle emner indenfor erhvervslivet er de kommende ændringer til persondataloven. Umiddelbart lyder det som to ganske forskellige emner, men kan fremtidens it-kriminalitet spille på de kommende ændringer til lovgivningen?

Hvad er ransomware?

Ransomware er ondsindet programmel, der typisk krypterer alle ens filer, harddisk, server eller fællesdrev, og forlanger betaling for at udlevere en dekrypteringsnøgle. Som regel opstår infektioner med ransomware ved, at en medarbejder klikker på en inficeret fil eller link. Men en udvikling inden for ransomware er, at data ikke bare krypteres, men decideret overføres til og tages som gidsel af de it-kriminelle, så de kan forlange løsepenge for ikke at frigive data.

KMD Analyse offentliggjorde i efteråret 2016 en unders

øgelse, der viste, at 41 % af alle danske virksomheder udsættes for ransomwareangreb, og både Europol og DK-CERT (dansk forskningsenhed med fokus på sikkerhedsbrud) betragter det som en af tidens allerstørste it-sikkerhedstrusler. Ét forkert klik kan starte hele miseren, med alvorlige konsekvenser til følge.

Den generelle anbefaling ved angreb, der krypterer data er, at man ikke efterkommer kravet om betaling, men at man i stedet får hjælp fra en it-virksomhed, fx ens hostingfirma, til at fjerne krypteringen. Alternativt kan man genskabe data fra backup. Det er som udgangspunkt en fin indstilling – problemet kan løses, og man kan få sine data tilbage – men de kommende ændringer til lovgivningen, kombineret med truslen om dataoverførsel via ransomware 2.0, skaber nye problemstillinger.

Skærpede krav i persondataloven til databeskyttelse

De kommende ændringer til persondataloven, der træder i kraft 25. maj 2018, medfører blandt andet skrappere sanktioner og indberetningspligt til Datatilsynet i tilfælde af databrud. Rent konkret ser det ud til, at en virksomhed vil kunne idømmes en bøde på op til 150 mio. kr. eller op til 4 % af omsætningen ved brud på persondataloven.

Samtidig stiller ændringerne til lovgivningen også krav til procedurer for styring af sikkerhedshændelser, og der er øgede krav til dokumentation af alle aspekter af behandling af persondata. Lige fra begrundelse for opbevaring af data, hvordan data er blevet indhentet, hvad man skal bruge data til, forsvarlig og tilstrækkelig beskyttelse af persondata, mv.

Persondata i gidseltagning og konsekvenserne herar

I dag er den mest udbredte type af cyberkriminalitet ransomwareangreb, hvor der blot sker en kryptering af filer og harddiske. Men på baggrund af de kommende store bøder, kan man godt forestille sig, at der sker en kraftig stigning af den type ransomwareangreb, hvor virksomheders data decideret overføres til de it-kriminelle, som så kræver penge for ikke at offentliggøre data.

Dermed opstår der et problem, hvis en virksomhed bliver udsat for et ransomwareangreb, der overfører persondata til bagmændene. For her duer anbefalingen om ikke at efterkomme kravet og genskabe data fra backup ikke, da de it-kriminelle bag ved ransomwaren kan true med frigørelse af persondata.

Det vil sige, at den ramte virksomhed pludselig står med en datalækage på hænderne, som kan have alvorlige konsekvenser. Her kan man forestille sig, at mange virksomheder vælger at betale løsesummen, for alle kan se fordelen i at betale 1 mio. kroner for, at data ikke frigives, frem for en mulig bøde på 150 mio. kr. Dette er selvfølgelig lidt firkantet sat op for at illustrere pointen.

Man kan forestille sig en problemstilling lig med den, man ser med interne besvigelsessager i virksomheder. Ofte politianmeldes bedraget ikke, da virksomheden foretrækker at håndtere det internt og diskret, med så lidt bevågenhed fra omverdenen for muligt. Hvis der opstår en tendens til, at virksomheder vælger tilgangen med at betale de it-kriminelle, vil det føre til, at det bliver langt sværere for Datatilsynet og andre relevante myndigheder at opnå viden, der kan bruges til bekæmpelse af ransomware.

Myndigheder, antivirus-producenter m.fl. arbejder løbende på at sikre forbrugerne bedst muligt mod cyberkriminalitet, og det er her essentielt, at myndighederne får oplysninger om de angreb, der foretages, så det er muligt at prioritere lukning af hullerne, udsendelse af varsler osv.

Blandt kravene i forbindelse med den kommende forordning er, at en virksomhed, der mister sine data, skal melde databruddet til myndighederne. Et spørgsmål er så, om indberetningen kan forårsage, at man får en bøde – og det vil i så fald afhænge af, hvor godt virksomheden kan dokumentere sin databeskyttelse i forhold til lovkravene.

Kan myndighederne være behjælpelige med at løse problemerne, og se igennem fingre med bruddet? Det er endnu ikke afgjort, men vi forestiller os, at det er en relevant mulighed.

Hvordan undgås problemstillingen?

Den bedste måde at løse problemet på er at undgå, at situationen i det hele taget opstår.

Derfor gælder det fx om at leve op til alle dokumentationskrav i lovgivningen, have en klar it-sikkerhedspolitik, at – nok mest vitalt – medarbejderne er bevidste om databeskyttelse og ikke at klikke på alt for mange links, som kan forårsage et ransomwareangreb, og at det også løbende vurderes, om der stadig er behov for at opbevare persondata.

Der kan også sættes tekniske foranstaltninger op, såsom et mailfilter, der fx frasorterer .exe-, .scr- og .pif-filer, der typisk anvendes til ”madding”, eller en intelligent overvågning af dataoverførsler. Men som med it-sikkerhed generelt: der findes ikke 100 % garantier, men forebyggelse og forberedelse har det med at forbedre ens held!

Når det så er sagt, og skaden er sket, så er det bedste, man som virksomhed kan gøre, at have fuld dokumentation for opbevaring, håndtering og behandlingen af persondata, i overensstemmelse med lovgivningen. Hvis det skal retfærdiggøres, at myndighederne ser med mildere øjne på et databrud, kræver det, at virksomheden forinden bruddet har styr på kravene til dokumentation. Dermed kan virksomheden signalere overfor myndighederne, at det var et hændeligt uheld, på trods af at man har truffet de lovpligtige foranstaltninger, og at det ikke blot var et spørgsmål om tid, før den første hacker fandt virksomheden.

Ja, problematikken er til stede. Det tekniske i dette skriv er forsimplet, og måske vil nogle tænke ’ulven kommer’. Men moralen er, at selvom der sker løbende tilpasninger, som it-tekniker-typer har ansvaret for, og som på mange fronter sørger for en fornuftig it-sikkerhed i virksomhedens it-system (eller på hjemmecomputeren), vil det svageste led altid være os, brugerne.

Konsekvensen af, at lovgivningen ift. persondata laves om nu er, at mens det ”i går” blot ville være ”ærgerligt” at miste data eller fx blive udsat for ransomwareangreb, vil det ”i morgen” have lovgivningsmæssige konsekvenser.

Af Martin Brogaard Nielsen, It-revisor (CISA, CRISC) – REVI-IT A/S

Magasinet Danske Udlejere – nr. 6/2017

Læs artiklen

Prisen på boligejendomme i Aarhus : Nogle betragtninger hen over sommeren 2017

I perioden omkring skolernes sommerferiestart blev nye renter for de såkaldte flekslån på realkredit fastsat for de næste forskellige årrækker. Igen er renten trykket helt i bund, så mange boligejere nu kan sikre sig en negativ rente, det vil sige få penge tilbage for at låne. Det gælder for terminer op til fire år, hvor renten i alle år er negativ. Først i det femte år sniger renten sig op på omkring en kvart procent. Et flekslån på 10 år kan fås med en rente på cirka 1 %. En fast rente i 20 år kan fastlåses på omkring 1,65 %. Til alle rentesatser skal naturligvis tillægges en individuel bidragsprocent/-sats afhængig af låntagers og ejendommens bonitet.

Fleksrenterne har været negative nu i adskillige år, og intet tyder på, at de korte renter vil stige væsentligt indenfor den nærmeste årrække. For folk med ledig likviditet, hvad enten det er private eller pensionskasser, giver det en betydelig udfordring, hvis et afkast skal sikres fra aktiverne uden for megen risiko, som på for eksempel aktier.

Aarhus har gennem 2016 og ind i 2017 oplevet en voksende interesse for investering i boligejendomme med heraf følgende stigninger i prisniveauerne. Det gælder såvel de klassiske, centralt beliggende byejendomme, udlejet efter enten omkostningsbestemt leje eller  BRL §5.2, som ofte handles til startafkast på mellem 3 og 4 % afhængig af lejestigningspotentialet. Det giver kvadratmeterpriser på kr. 25-30.000,-.

For nybyggede boligejendomme udlejet til markedslejen, som ofte ligger i niveauet på kr. 1.550 til kr. 1.700 per m2/år har vi på det sidste set det specielle fænomen, at de handles til kvadratmeterpriser, som er tæt på de gennemsnitlige ejerlejlighedspriser; det vil sige, hvis lejlighederne blev solgt enkeltvis som ejerbolig. Nye udlejningsboliger handles således til afkast 3,5-4,5 %, hvilket giver kvadratmeterpriser på kr. 32-40.000,-. Altså tæt på ejerlejlighedspriserne. Det er vist aldrig sket før.

Tidligere har det altid været god latin, at nyopførte centrale boliger skulle sælges enkeltvis som ejerlejligheder, da der var en markant merpris overfor salg som udlejningsboliger. Den kraftige befolkningstilgang til byen og dermed efterspørgsel efter lejeboliger medfører naturligvis, at der ikke er nogen reel boligtomgang. Med de førnævnte så lave lånerenter får vi et prisniveau, som medfører, at ejendomsudviklerne vælger at sælge de nybyggede boligejendomme samlet til likvide investorer, som på denne måde kan sikre sig et minimum af afkast ved fortsat drift af ejendommene.

Man kan på sin vis postulere, at markedet blot fungerer effektivt, for på sigt bør det samme aktiv, her en bolig, naturligvis ikke have væsens forskellige priser afhængig af hvordan det bruges; her som enten privat ejerbolig eller som lejebolig. En fri lejefastsættelse vil sammen med et frit valg mellem de to boligformer medføre en fælles pris,  som vil sikre ligevægt mellem de to ejerformer.

Denne lighed i salgspriser vil vi desværre  ikke opleve i den ”ældre” boligmasse, det vil sige i lejeboliger fra før 01. januar 1992, hvor en forældet lejelovgivning afstedkommer kunstigt lave huslejer på attraktive boliger, hvorfor disse ejendomme altid vil have lavere købspriser sammenholdt med tilsvarende ejendomme, hvor boligerne har ejerlejlighedstatus. Her er det lejers held om han kan få en sådan ”ældre” bolig, uden fri lejedannelse. Lov om lejeregulering skulle sikre billige boliger til mindre bemidlede lejere, men sikrer kun billige boliger til ”dem som kender nogen, som igen kender nogen” !

Det stigende udbud af nye lejeboliger kan måske på sigt lægge en dæmper for de hidtidige prisstigninger vi har set på udlejningsejendomme her i byen gennem de sidste  år.

Mange projekter er på vej i Aarhus, så det bliver spændende at følge priserne på de forskellige ejendomstyper i de kommende år, også for områder som ikke nødvendigvis ligger lige i centrum af byen.

Af  Lars H. Rasmussen/ Direktør

Læs artiklen

Forenkling og Modernisering 2.0

Generalforsamlingen er vel overstået, tak for den store opbakning fra både medlemmer og sponsorer. Jeg håber alle havde en hyggelig og sjov aften. Men nu kalder arbejdet, evalueringen af L 310 – den nye lejelov fra juli 2015 – står for døren.

Nu er den jo ikke ny længere og mange af snubletrådene har de fleste lært at styre udenom. Den tidligere S-Boligminister lovede forenkling og modernisering, men set i bakspejlet må vi konstatere, at hans udtalelser i folketingssalen, på fjernsynet osv. ikke var andet end spin.

Men tilbage til evalueringen, arbejdet er så småt i gang. Der har været de første møder specielt omkring energi og totaløkonomiske rentable energiforbedringer. Flotte ord, men desværre næsten uden indhold. Det har været vanskeligt at finde udlejere som har brugt muligheden, formodentlig fordi den er indviklet, langsommelig og bureaukratisk.

Kort fortalt går modellen ud på, at en beregnet besparelse på lejers energiforbrug kan udløse en tilsvarende stigning i lejen. Altså lejers udgift forbliver neutral og håndværkerne, som udfører energirenoveringen, samt miljøet vinder lidt. I praksis har det vist sig ikke at virke, beregningen er fin, men typisk stiger enhedsprisen for vand eller varme, så lejeren kommer af med et højere kronebeløb – og så har vi balladen.

Tror vi så der kommer en lettere model? Nej, desværre ikke. Et andet af de punkter, der bliver lavet undersøgelser om, er istandsættelsen ved fraflytningen. Som bekendt blev reglerne ændret i L 310. Det var vigtigt for Folketinget, at den fraflyttende lejer skulle slippe billigt ud og den indflyttende lejer så bare kunne overtage noget, som ikke var nymalet og flot.

I første omgang gik det hårdest ud over malersvendene, som mistede arbejdet, dernæst ramte det de indflyttende lejere, som måtte leve med resultatet, og som rosinen i pølseenden rammer det udlejer, som står tilbage med aben og de ringere lejligheder.

Tror jeg så det bliver ændret? Næ, det var et stort set enigt Folketing, med undtagelse af Liberal Alliance, som stemte loven igennem. Der er langt flere stemmer i lejerne og selv om mange politikere, uanset partifarve, taler for og om bedre vilkår for erhvervslivet, så bliver det kun ved snakken. For når dagen er omme og solen går ned, er angsten for forandring langt større end ønsket om et bedre samfund.

Vi må desværre nok se i øjnene, at den kommunistiske model på det private udlejningsmarked forbliver den fortrukne model for flertallet af de danske politikere.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

 

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Maj 2017

Læs artiklen

Skriv ikke under

I disse dage bliver der hos beboerne i de Aarhusianske udlejningsejendomme uddelt en folder fra Århus Lejerforening, som er en lejerorganisations for lejere i Aarhus.

Temaet i folderen er ”Fraflytning” og er en form for vejledning i, hvordan en lejer skal agere i en fraflytningssituation. Oplysning og information er altid godt, dette er gældende for såvel lejere som udlejere. Det er altid bedst, at alle parter agerer på et oplyst grundlag. Det kan vi som udlejere ikke have noget imod.

Med den nye lejelov – tilbage fra juli 2015 – blev der som noget nyt indført tvungen fraflytningssyn. Dette burde være til stor glæde for lejerne, idet lejer således er sikret i at kunne deltage i opgørelsen over, hvad der skal foretages i lejemålet efter fraflytning. På dette syn kan lejer og udlejer i ro og mag sammen gennemgå, hvad der skal fortages af istandsættelser i lejemålet. Når synet er færdigt skal fraflytningsrapporten udleveres til lejer. Her er det vel normalt at modtager, dvs lejer, kvitterer for modtagelsen. Også som bevis på at han har modtaget rapporten.

Her er det så, at Århus Lejerforening går ind og ”rådgiver”, at lejer ikke skal underskrive. Fra Udlejerforeningen Aarhus er det en helt utilstedelig form for rådgivning. Parterne har, som voksne mennesker, i fællesskab gennemgået lejemålet og blevet enige om, hvad der måtte være af mangler. Så er det vel også naturligt , at begge parter kan underskrive rapporten.

Dette er ikke seriøs rådgivning, men en del af en skjult dagsorden fra Århus Lejerforening. Det er også med til at skabe en mistænkelig holdning mellem lejer og udlejer. Et klima vi helst skulle være foruden.

Læs artiklen

Ny Kommuneplan 2017 med mantraet: Klog vækst

Forslag til ny Kommuneplan 2017, en lille sag på 184 sider, er netop blevet vedtaget af Byrådet og nu på vej ud i offentlig høring i minimum 8 uger. Den afløser den tidligere plan fra 2009. Kommuneplanen sætter rammerne for de næste 12 års fysiske udvikling af Aarhus. Uden dog at være en definitiv facitliste med endelig svar på al udvikling. Der er plads til ændringer, hvis nye projekter med særlige kvaliteter dukker op.

Kommuneplanforslaget er i overensstemmelse med Fortællingen om Aarhus, Aarhusvisionen og Aarhusmålene med temaerne ”Klog Vækst” frem mod 2050. Kommuneplanforslaget består af en ovedstruktur
med byrådets værdigrundlag og retningslinier for udviklingen i byen, i sommerhusområder og i det åbne land samt planrammer for efterfølgende lokalplanlægning.

Der er tale om en skærpelse af byudviklingsstrategien om omdannelse, fortætning og fremme af de nye tætte byer Lisbjerg og Nye. Den tætte by vil bevæge sig fra Midtbyen ud i områderne inden for Ringgaden og længere ud – primært i en række prioriterede vækstakser langs letbanens etaper. De gamle forstæder og fritliggende bysamfund skal udvikles i dialog med borgerne for at skabe mangfoldighed og en endnu stærkere lokal identitet.

Eksisterende lokalplaner, byplanvedtægter, servitutter m.m. er dog fortsat gældende, uanset hvad den nye kommuneplan måtte vedtage. De kan kun ændres via nye lokalplaner eller byrådets ophævelse.

Attraktiv By

Aarhus er en attraktiv by at bo, studere, arbejde og investere i. Tallene taler for sig selv, idet byen vokser årligt med 4.000 nye indbyggere, 2.000 nye arbejdspladser, 2.000 nye boliger samt milliardinvesteringer i infrastruktur, kultur, uddannelser og virksomheder. For at fastholde denne attraktion skal byen fortsat vokse, da det skaber fornyelse og dynamik. Men det skal være ”klog vækst”, kombineret med bykvalitet og bedre rammer for det gode hverdagsliv. Med afsæt i disse ideer sætter Kommuneplan 2017 retning og rammer for denne videreudvikling.

I Aarhus er der 24 lokalplansamfund. For hvert lokalplansamfund findes en lokalbeskrivelse, der giver et faktuelt overblik. Her har de lokale fællesråd beskrevet deres respektive lokalsamfund og visioner herfor til debat og information for borgerne i det enkelte lokalsamfund og kommunen. Fællesrådenes lokalbeskrivelser vil blive inddraget , når der skal ske byudvikling i det enkelte område. Fællesrådenes lokalsamfundsbeskrivelser er samlet i et særskilt hæfte.

Projekter, der følger kommuneplanrammerne, har umiddelbar ret til at få udarbejdet et forslag til lokalplan. Men rammerne er ikke en byggeret eller facitliste.

Åbyen: Eksempel på byomdannelse og fortætning i henhold til kommuneplanen.

Tæt By

En del af strategien omkring ”klog vækst” er ideen om en tæt by. Den tætte by fremmer møder mellem mennesker. En kompakt, større og hel by med forskellige tætbeliggende funktioner giver mulighed for et positivt samspil mellem funktionerne. Butikker nyder godt af hinandens kunder. Det er attraktivt at bo med institutioner, arbejde, kultur og natur inden for cykel og gåafstand. En tæt by minimerer også behovet for transport. En sådan by vil øge grundlaget for, at flere benytter bæredygtige transportformer som kollektiv trafik og cykeltrafik. En tæt by giver mulighed for at udnytte ressourcerne mere effektivt end en by med bebyggelser spredt ud over store arealer.

De prioriterede vækstområder er Videnaksen, De bynære havnearealer, Åby, Skanderborgvej og letbanens 2. etape. Vi ser allerede store byudviklingsprojekter ved Godsbanen, Ceres, Det Nye Brokvarter ved Åby, Nordhavnen og Sydhavnen. Projekter, som bryder med de gamle rammer. Den værdibaserede tilgang til den fysiske planlægning afspejler sig i opbygningen af Kommuneplan 2017.

Der er adgang til materialet via: www.aarhus.dk, søg under ‘kommuneplan 2017’.

Læs artiklen