Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Huslejestigninger i eksisterende lejekontrakter – hvad sker der når trappelejeklausulen udløber?

af Louise Kaczor, ADVOKAT LL .M. LKA ADVOKATFIRMA

Ved lejelovsændringerne pr. 1. juli 2015 blev muligheden for trappelejereguleringer afskaffet.

Muligheden for, at udlejer og lejer kan aftale, at lejen skal stige med et bestemt beløb til et bestemt tidspunkt blev altså afskaffet for lejekontrakter der er eller bliver indgået efter 1. juli 2015.

I stedet blev der med lejelovsændringerne indføjet en mulighed for, at parterne kan aftale, at lejen skal reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det skal fremgå af lejekontrakten, hvis lejen skal reguleres efter nettoprisindekset. Desuden kan lejeforhøjelsen i henhold til nettoprisindekset kun gennemføres ved udlejers skriftlige meddelelse til lejeren. Da der er tale om en aftalt lejestigning, kræves der ikke en varsling, men som anført dog en meddelelse fra udlejeren om, hvad den fremtidige leje udgør.

I lejekontrakter som er indgået inden 1. juli 2015 gælder de trappelejeklausuler som er aftalt mellem parterne fortsat, forudsat, at de er gyldigt formuleret.

Problemet opstår, når disse trappelejeklausuler udløber, men lejeforholdet fortsat består, for hvad gælder så for fremtidige lejereguleringer?

I sådanne situationer er udlejer henvist til at søge at indgå en aftale med lejer om, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset, f.eks. i et tillæg til lejekontrakten, men det kræver, at parterne kan blive enige om, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset. Udlejer kan ikke pålægge lejeren en sådan regulering i bestående lejeforhold.

Hvis lejeren ikke vil indgå en aftale om pristalsregulering, er der alene mulighed for at lade lejen regulere i henhold til lejelovens § 47, dvs. varsle en stigning i det lejedes værdi, hvilket naturligvis kræver, at betingelserne herfor er til stede, herunder at der er en væsentlig forskel i den opkrævede leje og det lejedes værdi. Endvidere kan en huslejestigning i henhold til lejelovens § 47 først foretages to år efter lejeaftalens indgåelse og derefter alene ske med minimum 2 års mellemrum.

I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på, at udlejer godt kan varsle en lejestigning i henhold til § 47, selvom lejen f.eks. året før er steget i henhold til en trappelejeklausul, som efterfølgende er udløbet. Der kan blot alene ske varsling af det lejedes værdi i henhold til § 47 hvert 2. år.

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017

Læs artiklen

Medlemsønsker – er vi på rette spor?

Vi har, i bestyrelsen, flere gange over de seneste år drøftet, hvilke tiltag vi skal gøre og om der kunne være andre ting, som medlemmerne ønsker sig end dem, som vi udbyder. Vi har gennem mange år brugt mange kræfter på at tilbyde kurser, både lejeretslige kurser og ikke så juridiske kurser og både med interne kursusholdere og med eksterne kursusholdere.

I efteråret gennemførte vi kurset ”Min første udlejningsejendom”, som var specielt rettet mod nye medlemmer eller investorer, som overvejede at købe en ejendom. Når vi selv skal sige det, var det en succes, omkring 100 deltagere og efterfølgende var der indmeldelse fra flere deltagere og kendskabsgraden til foreningen er steget.

I forårets kursusprogram er der nu blevet udbudt flere kurser, som afvikles om formiddagen og med stor tilslutning. Så måske der skal udbydes endnu flere på dette tidspunkt.

Et par medlemmer har henvendt sig og spurgt, om vi kan foretage egentlig sagsbehandling overfor en enkelt lejer, Huslejenævnet eller Aarhus Kommune i øvrigt. Der har vi desværre været nødt til at skuffe dem, da vi ikke på nuværende tidspunkt har mulighed for at indgå i enkelt sager. Du kan dog altid få gode råd og vejledning via vor telefoniske medlemsservice. Spørgsmålene skal dog kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling.

Men langt hen af vejen vil disse svar og råd være tilstrækkeligt til at afklare hovedparten af medlemmernes problemer. Alle medlemmer er dog meget velkomne til at ansøge foreningen om økonomisk støtte til retssager af principiel karakter. Det kunne for eksempel være sager om lejens størrelse, da den kan være med til at løfte det generelle niveau i kommunen. Eller fremadrettet sager, der, efter lejeloven blev ændret i 2015, belyser, hvad en normalistandsættelse omfatter. Så vidt vides har spørgsmålet ikke været forelagt domstolene endnu.

Noget vi tidligere har haft på programmet, har været byvandring med en foredragsholder. Disse ture har ikke været arrangeret i et par år, måske de skulle genoptages? Eller måske vi skulle forsøge os med flere politiske ture til København i et forsøg på at ændre lovgivningen, så udlejerne igen får en lille smule indflydelse på deres egne ejendomme?

Dialogen med Jer er vigtig, og selv om mine bestyrelseskolleger er dygtige og oftest velinformerede, vil vi rigtig gerne høre Jeres meninger, så vi i fællesskab kan blive ved med at udvikle foreningen. Til gavn for alle.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

 

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017

Læs artiklen

Et værelse er ikke altid bare et værelse

I en studieby som Aarhus med over 50.000 unge studerende er værelsesudlejning naturligvis et stort segment i boligmarkedet. Derfor oplever vi i huslejenævnene også mange sager indenfor denne kategori.

Umiddelbart skulle man jo tro, at et værelse blot er et værelse? Men nøjagtig som indenfor lejlighedsmarkedet har den herskende lejelovgivning gjort denne aktivitet til en kompliceret opgave. Her skal vi ind og kategorisere i hvilken type ejendom det pågældende værelse tilfældigvis ligger.

Som vist nedenfor kan man komme ud for ikke mindre end 6 forskellige arter af lejefastsættelse. Kategori nr. 6 vil dog ikke forekomme i Aarhus Kommune, hvor lejefastsættelsen er reguleret.

Omkring lejefastsættelse i enkeltværelser har Udlejerforeningen Aarhus modtaget følgende oversigt, som er udarbejdet af sekretariatsleder, faglig chef Michael Bech Jørgensen, Nævnssekretariatet for Husleje- og Beboerklagenævnene samt Hegnssynet i Aarhus Kommune:

Læs artiklen

Ny affaldssortering er nær

Den 20. marts 2017 er sidste frist for at bestille nyt materiel til den nye affaldsordning i Aarhus Kommune, hvor mere glas, plast, metal, pap og papir skal sorteres fra til genanvendelse.

I skrivende stund har kun ca.10 pct. af alle fællesbebyggelser afgivet bestilling, så mange bebyggelser har fortsat en lille opgave, der venter.

Den nye affaldsordning træder i kraft den 1. oktober 2017. Fra den dag skal alle borgere i Aarhus Kommune kunne sortere affald tæt ved deres bolig. Det betyder, at alle skal have let adgang til at komme af med glas, plast og metal samt papir og småt pap.

Det vil kræve nyt materiel langt de fleste steder. Da bebyggelserne er meget forskellige, er der ofte tale om en individuel vurdering af behovet og mulighederne for hver enkelt bebyggelse. Som en hjælp har AffaldVarme Aarhus en hjemmeside med information, som henvender sig udelukkende til dem, der skal vurdere og beslutte affaldsløsningerne. Find siden på www.affaldvarme.dk/fællesløsning

Vi finder altid en løsning!

Hos AffaldVarme Aarhus tager et særligt rådgiverteam imod opkald fra fællesbebyggelser, der har spørgsmål til, hvordan de skal gribe den nye affaldsordning an. Og der er altid en løsning. I forbindelse med at der skal indføres en ny måde at affaldssortere på i fællesbebyggelserne, har AffaldVarme Aarhus oprettet et særligt rådgiverteam, der hjælper bebyggelserne på vej med stort og småt. To af dem, der sidder
i rådgivningsteamet er projektleder

Laura Huntington Villemoes og bygningskonstruktør

Steen Vernegreen. Vi har spurgt dem, hvad de typisk bliver spurgt om. Laura Huntington Villemoes: ”En del henvendelser kommer fra tætte, lave bebyggelser, som for eksempel rækkehuse, kædehuse og små villaer på fælles grund, som spørger os til råds angående valg af individuelle beholdere i forhold til fællesopsamling. Der er også mange, der ringer for at få uddybet eller begrundet de retningslinjer, vi har udstukket. Mange kan vi henvise til det materiale og de værktøjer, vi har lagt ud på vores hjemmeside. Især vores online-beregner er en god hjælp, da ejendommene her selv kan danne sig overblik over deres behov, og hvad forskellige løsninger koster.”

Steen Vernegren:

”Vi får også en del henvendelser fra bebyggelser, der overvejer at omlægge til for eksempel nedgravede affaldsbeholdere. De kan være i tvivl, om de kan nå det, og derfor er det vigtigt at komme hurtigt i gang med planlægningen. Andre henvendelser er af mere praktisk karakter. For eksempel en vicevært, der ikke kan logge ind på bestillingsmodulet, fordi han bruger sit eget NemID i stedet for det, der hører til ejendommen. Andre igen har brug for lige at få bekræftet, at de altså også skal bestille nye papirbeholdere, fordi vi fjerner de gamle.”

 

 

Kontakt
AffaldVarme Aarhus har et særligt rådgiverteam, der kan vejlede dig og din fællesbebyggelse. Skriv til dem på: nyaffaldsordning@aarhus.dk eller ring på 89 40 18 00 alle hverdage kl. 8-15.

 

 

 Sådan bestilles det nye materiel
Bestilling af nye affaldsbeholdere sker online på www.affaldvarme.dk/bestilling. Her logger du på med din forenings eller virksomheds NemID. Systemet giver forslag til hvor meget materiel, du har brug for, hvorefter du skal foretage det endelige valg.
Læs artiklen

Leder – Dele Aarhus

I de seneste uger har der været talt og skrevet en del om Aarhus som delehovedstad.Erhvervsminister Brian Mikkelsen og Borgmester Jacob Bundsgaard har fundet sammen i en skøn alliance, som har gjort Aarhus til forsøgsby for deleøkonomi i 2017.

Men hvad er det så, vi skal dele? … tjaaa det fremgår ikke klart af de indtil videre 6 principper som Aarhus Kommune har opstillet, men selv om jeg altid har drømt om at afholde en stor fest på Rådhuset, er det næppe rådhushallen vi skal dele. Ej heller er det adgangen til at bruge kommunens biler, som typisk står stille i weekenderne.

Derimod er der i materialet skrevet om den kapacitetsudfordring på overnatningsmuligheder, som kommunen regner med der bliver i 2017, mens vi er europæisk kulturhovedstad, og det er her vi – udlejere – ligesom kommer ind i billedet.

Lejernes hoteludlejning af deres lejebolig, mens de selv flytter hjem til mor og far, over til en ven/veninde eller en kæreste eller måske flytter permanent sammen med deres ægtefælle, men naturligvis beholder deres lejebolig, som så kan ”deles” og det kan give lidt sorte indtægter.

Men lad os lige slå fast: Videreudlejning af lejeboliger som hotellejlighed er ikke lovligt, medmindre udlejer har accepteret fremlejeforholdet. Det er en af de sidste rettigheder, vi har i vores udlejningsboliger, nemlig at bestemme hvem vi ønsker at leje ud til.

Hvorfor er det så, at både erhvervsministeren og borgmesteren stiller sig frem i pressen og opfordrer til ulovligheder, der kan resultere i, at folk mister deres bolig? Det vides ikke, men måske de bare ikke har undersøgt lovgivningen. Eller måske ved de, at der er en ny lov på vej, som giver os alle muligheden til at udleje alle boliger som hotellejligheder.

På positiv siden er det jo fantastisk, at såvel folketingspolitikere som kommunalpolitikere nu accepterer, at der ikke længere er mangel på boliger i Danmark, og at lejerne godt kan have en lejlighed som de bruger til hoteludlejning. Så kan vi nemlig slippe af med den midlertidig Boligreguleringslov fra 1939 og de mange administrative udfordringer og byrder, som den giver, herunder statskontrolleret prismaksimering.

Det varmer mit hjerte, men måske glæder jeg mig for tidligt.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

Læs artiklen