Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Pas på borende beboere

AF JOHN BJERRE ANDERSEN, ADVOKAT, OG JONATHAN SEB SALICATH, ADVOKATFULDMÆGTIG, DLA PIPER

DLA Piper har for nylig ført en principiel sag for Boligretten i Aarhus omkring en vandskade forårsaget af lejers boring i en væg.

Sagen blev vundet, således at lejer hæftede for skaden, men boligrettens præ-misser medfører, at udlejer i lignende tilfælde risikerer at skulle betale. Det anbefales derfor at justere de foreliggende husordener, så der ikke gives lejer adgang til at bore i de relevante vægge.

Sagen blev ført med økonomisk støtte fra Aarhus Udlejerforening. Sagen vedrørte en lejer, der havde forårsaget en vandskade. Dette var sket ved, at lejeren med sin boremaskine havde ramt et skjult vandrør, mens lejeren var i gang med at opsætte 2 Ikea-hylder med hylde-knægte på en væg i lejemålets køkken.

Udlejers forsikringsselskab dækkede kaden, og sagen vedrørte derfor alene spørgsmålet om, hvem der skulle betale forsikringens selvrisikobeløb.

Det var desværre huslejenævnets opfattelse, at lejer kun skulle betale, såfremt lejer havde handlet uforsvarligt, såvel som man pålagde udlejer at føre bevis for, at lejer havde handlet uforsvarligt.

Et enstemmigt huslejenævn fandt herefter, at lejer ikke hæftede for selvrisikobeløbet, da der ikke var tegn på synlige rør, som burde have fået lejer til at indse, at der var en risiko ved at bore i væggen.

Udlejer gjorde for boligretten overordnet 2 forhold gældende:

1. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en uberettiget ændring af lejemålet uden udlejers samtykke, jf. lejelovens §§ 28-30.

2. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25.

Boligretten gav udlejer medhold i pkt. 2 grundet de konkrete omstændigheder i sagen, men ikke medhold i pkt. 1.

Ad pkt. 1 – Lejers ændringsret

Udgangspunktet er, at lejer ikke har ret til at foretage ændringer af lejemålet, dog bortset fra sædvanlige installationer, jf. lejelovens § 29, og visse former for skiltning mv., jf. lejelovens § 30.

Det fremgår udtrykkeligt af lejelovens § 28, at lejer derudover ikke er berettiget til at foretage andre ændringer:

”§ 28. Lejeren må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.”

Hermed er det tillige bestemt, at lejer har ret til ændringer, såfremt udlejer giver samtykke, hvorfor lejer ved aftale kan være tillagt en ændringsret.

I den konkrete sag var der i husordenen beskrevet i hvilket tidsrum, der måtte bores i lejemålene, ligesom det var præciseret, at der ikke måtte bores i klinker og vinyl.

Derfor var det muligt at anlægge det synspunkt, at lejeren i husordenen var tillagt en ret til i et bestemt tidsrum at bore i de vægge i lejemålet, der ikke var klinker eller vinyl. Den væg i lejemålets køkken, som lejeren borede i, var en al-mindelig tapetseret væg.

Boligretten forfulgte dog ikke denne problemstilling, men udtalte enstemmigt, at en lejer har ret til at bore i vægge og op-sætte hylder uden særlig tilladelse:

”En enig boligret finder, at opsætning af 2 Ikea-hylder med hyldeknægte ikke er om-fattet af lejelovens §§ 28 og 29. Hylderne kunne derfor sættes op uden indhentelse af udlejers forudgående tilladelse.”

Boligrettens præmis må forstås således, at der indfortolkes en bagatelgrænse i lejelovens § 28, således at visse forandringer er så sædvanlige, at de reelt ikke udgør en ”ændring” af det lejede.

Eftersom udlejer vandt sagen, og da dommen ikke blev anket af lejeren, må en landsretsprøvelse af dette spørgsmål dog afgøres af fremtidige sager.

Ad pkt. 2 – Uforsvarlig adfærd

Boligretten tog herefter stilling til, om lejerens beskadigelse af vandrøret kunne karakteriseres som forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25, stk. 1-2:

Ӥ 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig ad-færd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.”

Indledningsvis anførte boligretten,at det var lejerens bevisbyrde, at der var tale om en hændelig skade, da det var uomtvistet, at lejerens handlinger havde forårsaget skaden. Dette er i overensstemmelse med almindelige bevisregler, hvorefter en skadevolder må bevise, at denne ikke har handlet uforsvarligt.

Imod udlejers synspunkt fremhæve-de boligretten, at lejer ikke var bekendt med, at vandrørene i køkkenet var skjult bag væggen, samt at der ikke i ejendom-mens husorden eller i lejekontrakten var advaret mod, at der var skjulte vandrør.

Udslagsgivende for sagen blev dog køk-kenets konkrete udformning og lejerens vidneudsagn.

Der var tale om et langt og snævert køkken, som for enden havde en håndvask, der var placeret foran et vindue. Til venstre for håndvasken var der en blank væg, og det var denne, som lejeren borede i.

Når man åbnede skabslågen under håndvasken kunne det konstateres, at der gik vandrør fra håndvasken og ind i væggen til venstre, således at man ved registrering heraf kunne blive advaret om, at disse vandrør løb ind i væggen.

Under afhøringen forklarede lejeren, at hun hverken havde hæftet sig ved disse vandrør eller havde åbnet skabslågen, før boringen blev påbegyndt.

Boligrettens flertal fandt herefter, at lejeren havde handlet uforsvarligt, idet vandrørene måtte forventes at kunne være placeret i den væg, som lejeren bo-rede i, sammenholdt med at lejeren ikke foretog nogen form for undersøgelse, før boringen blev påbegyndt.

Boligretten havde supplerende gjort en bemærkning om, at lejemålet var beliggende i en etageejendom, hvor der var andre lejemål både over og under leje-rens, således at dette bidrog til at skærpe lejerens undersøgelsespligt.

Konklusion

Der er tale om en god dom for udlejer, der dog medfører en skærpet opmærksomhed på indholdet af husordenen.

Afgørelsen viser, at der ikke i alle situationer vil være tale om uforsvarlig adfærd, når lejer borer i lejemålets vægge og ram-mer vandrør. Det afhænger i høj grad af, hvordan lejemålet konkret er indrettet samt retningslinjerne i husordenen.

Det må derfor anbefales, at de foreliggende husordener opdateres, således at der ikke hos lejer skabes en forventning om, at det er tilladt at bore i alle andre vægge, end dem med opsatte klinker.

Herunder bør det overvejes at tydeliggøre, at der ikke må bores i bestemte væg-ge med skjulte rør, medmindre udlejers skriftlige tilladelse foreligger.

Læs artiklen

MIPIM- ejendomsmesse og Aarhus Kommune

Af Lars H. Rasmussen

Når talen går på Cannes og La Croisette i Sydfrankrig vil de fleste sikkert tænke på verdens mest prestige-fyldte filmfestival, som afholdes hvert år i maj måned i disse eksklusive omgivelser med den røde løber og celebre skuespillere.

Ikke desto mindre afholdes verdens største ejendomsmesse i samme omgivelser et par månder forinden, nemlig fra den 12. til den 15. marts.

I 2019 er det 30. gang denne 4 dages messe afvikles med ikke mindre end 26.000 deltagere fra mere end 100 lande og cirka 3.350 udstillere med hver deres stand. Udstillerne er ”sælgere” af enhver art – produkter og ydelser – med relation til fast ejendom : arkitektfirmaer, in-geniører, developere, byer og regioner, kapitalformidlere, mæglere, investorer m.fl. Det vil sige hele værdikæden i fast ejendom er repræsenteret.

Blandt disse aktører finder vi også Aarhus Kommune, registreret under ”City of Aarhus”, hvis man går ind og kigger under deltagerlisten. Kommunen er repræsenteret ved arealudviklingschef Bente Lykke Sørensen, som har omkring 200.000 byggeretskvadratmeter med i tasken, der ønskes afsat til sultne investorer. Det største udbud nogensinde målt i kvadratmeter, som kommunen nogensinde har præsenteret på Mipim messen.

Der er tale om specielt tre store projekter, som vil påvirke det aarhusianske ejendomsmarked på mange felter i årene fremover. Først og fremmest det tidligere amtssygehus, som Aarhus Kommune købte i 2015 og rømmet i 2018 med flytningen til Skejby. Her er tale om 100.000 kvadratmeter primært til boliger. Der forventes cirka 2.500 boliger, et udbud som kan rykke på balancen i det aarhusianske boligmarked. Der bliver tale om både ombygninger og nybyggeri.

På havnen, det vil sige Aarhus Ø, vil man på messen tilbyde 70.000 etagemeter, som udgør anden etape af Aarhus Ø projektet, og med navnet Indre Aarhus Ø, d.v.s. området omkring Nørreport.Det tredje område, som Kommunen vil præsentere på messen i Cannes, er for-staden Lisbjerg, hvor udviklingsplanen blev godkendt af byrådet i 2018. Projektet for Lisbjerg, som er et af Danmarks største byudviklingsområder, bliver en udbygning af den nuværende landsby, så det samlede område kommer til at indeholde op til én million etagemeter til bolig og en kvart million til erhverv. Området bliver tilgodeset med en let-bane forbindelse. I første omgang bliver denne nye by opdelt i etaper på 15.000 etagemeter stykket, som bliver udbudt. Endelig har Kommunen også et par mindre projekter i Gellerup området, som man vil præsentere til interesserede investorer, blandt andet arealet hvor det tidligere Hejredalskollegium lå. Det er nu nedrevet, som en del af områdets byfornyelse.

Det bliver spændende at høre, hvor meget det lykkedes Kommunen og Bente Lykke Sørensen at få afsat under sydens sol, og dermed få målt temperaturen på det aarhusianske ejendomsmarked. Er det stadig ”hot” ?

Læs artiklen

Færre fik rotter i 2018

Udvalgt af Niels Lucassen

En øget forebyggende indsats i rottebekæmpelsen ser ud til at give et markant fald i antallet af anmeldelser.

20 procent færre aarhusianere anmeldte rotter i 2018 end året før. Faldet i anmeldelser kan ses hen over det meste af året, og i Teknik og Miljø håber man, at tendensen varer ved.”Det er normalt med udsving i antallet af rotteanmeldelser, og derfor er vi forsigtige med at drage entydige konklusioner. Umiddelbart ser det dog ud til, at vores ændrede strategi i bekæmpelsen har haft en rigtig god effekt”, siger Anders Maltha Rasmus-sen, afdelingschef i Teknik og Miljø.

Teknik og Miljø lægger nu flere kræfter i den forebyggende indsats mod rotter med bl.a. fælder i parker og haveforeninger, ligesom indsatsen i karréer, hvor der konstateres rotter, er udbygget.”Vi har skruet op for brugen af fælder og ned for brugen af gift. Derfor har vi brugt 25 procent mindre gift i 2018 end i 2017 – uden at få flere rotter.” Afdelingschef i Teknik og Miljø Anders Maltha Rasmussen.

Mindre gift er en fordel for miljøet, ligesom det reducerer risikoen for, at andre dyr får adgang til den. Endelig er det også vigtigt at begrænse brugen af gift, hvis man vil undgå resistens hos rotterne.”Det er glædeligt, at færre aarhusianere har haft rotter i 2018, og vi vil gøre vores til, at den positive udvikling fortsætter. Derfor har vi besluttet, at vi fremover vil tilrette vores handlingsplan årligt, så vi hele tiden kan tilpasse bekæmpelsen efter behov og erfaringer,” siger Anders Maltha Rasmussen, der fortsat vil vægte forebyggelsen højt.

Antal anmeldelser 2017: 8.404.
Antal anmeldelser 2018: 6.760

Aarhus skriver historie med nye gadelamper

Rådmand Bünyamin Simsek afsluttede i dag Danmarkshistoriens største energirenovering af gadelamper, da han ved Aarhus Rådhus monterede den sidste af 29.000 LED-lamper.

29.000 nedslidte kviksølvlamper er siden 2015 blevet erstattet med energivenlig LED-teknologi i Aarhus Kommune. Det svarer til cirka halvdelen af den samlede vejbelysning, og er det største af sin slags i Danmark.Projektet er på trods af dets omfattende størrelse udgiftsneutralt, fordi LED-teknologien er markant billigere i drift, og omkostningerne vil derfor tjene sig selv hjem i løbet af 20 år.

På årsbasis sparer Aarhus Kommune 30 procent på elregnin-gen til vejbelysning med den nye teknologi, hvilket cirka svarer til 1.500 husstandes årlige elforbrug.

”Projektet er endnu et skridt på vejen mod at gøre Aarhus til en CO2-neutral kommune i 2030, men aarhusianerne vil også i dagligdagen bemærke en markant bedre belysning på veje og gader, som har fået den nye LED-teknologi.” Bünyamin Simsek, råd-mand for Teknik og Miljø.

Tryghed og sikkerhed

Kombinationen af kraftigere og billigere lys betyder, at det ikke længere er nødvendigt at slukke hver anden lampe om natten på strækninger med LED-teknologien. Her vil lyset i ste-det blive dæmpet.

De bedre oplyste boligkvarterer vil give større tryghed, fordi det bliver lettere at følge med i, hvem der færdes hvor. Og for trafikanterne betyder det kraftigere lys et bedre overblik og dermed større trafiksikkerhed.

Rekordfremgang i beskæftigelsen 2018 i Østjylland

Beskæftigelsen sætter ny rekord med en fremgang på 11.500 jobs det seneste år og ligger dermed markant over landsgennemsnittet. De private virksomheder er den store jobmotor med en vækst på 10.462 jobs. De østjyske iværksættere bidrager markant til fremgangen med 4.000 nye jobs årligt. En række Business Region Aarhus initiativer skal bidrage til at afhjælpe manglen på arbejdskraft, som er en af de største barrierer for fortsat udvikling og vækst.

”Væksten i antal nye jobs cementerer Østjyllands position som Danmarks største vækstcenter uden for hovedstadsområdet. Og det er glædeligt, at det især er vores dygtige iværksættere, der bi-drager markant til jobfesten,” siger Jan Petersen, formand for Business Region Aarhus og borgmester i Norddjurs Kommune.

Den samlede jobvækst ligger væsentligt over landsgennemsnittet såvel som over de øvrige vækstområder i Danmark. Det er samtidig andet år i træk, at Østjylland sætter rekord i jobskabelse. Allerede sidste år kom Business Region Aarhus som den første vækstregion uden for hovedstaden ud af finanskrisen med en beskæftigelse, der lå over niveauet før krisen.

Iværksætterne en solid vækstdriver

I de seneste 10 år har iværksætterne hvert år skabt i gennem-snit 4.000 blivende nye jobs. Og mere end seks ud af 10 øst-jyske iværksættervirksomheder eksisterer stadig efter fem år og placerer sig dermed forrest i feltet på landsplan. 6% flere nye virksomheder blev der skabt i 2018. Dermed lægger Øst-jylland sig også i spidsen med den højeste etableringsrate i vækstområderne uden for hovedstadsområdet.

Kvalificeret arbejdskraften betingelse for fortsat fremgang

”Det er afgørende, at de østjyske virksomheder kan få den arbejdskraft, de har behov for, så Østjylland fasthol-der den solide udvikling også i de kommende år. Derfor igangsætter Business Region Aarhus i samarbejde med en række partnere i år et større projekt, der skal tiltrække udenlandske specialister,” siger Jan Petersen.

Projektet er netop blevet godkendt af Vækstforum i Region Midtjylland og finansieres dels af regionen, dels af EU’s Socialfond, og har i alt et budget på 20 millioner kroner over tre år.

Der etableres projektkontorer i både det østjyske og det vestjyske. Det skyldes, at der er forskel på erhvervsstrukturen i de to områder, og derfor også på, hvilke specialister virksomhederne gerne vil tiltrække. Med de to kontorer kan projektet tilpasses lokale forhold.

Der etableres blandt andet en fælles IT-platform, der samler jobopslag fra virksomheder og præsenterer dem for specialister i andre lande på engelsk, ligesom der oprettes en CV-bank.

Projektet understøttes af et andet Business Region Aarhus initiativ, der skal hjælpe medfølgende ægte-fæller/partnere til udenlandske medarbejdere i job. Initiativet blev sat i søen for to år siden med fokus på Aarhus Universitets udenlandske medarbejdere. Det er blevet så stor en succes, at det nu udvides til at om-fatte udenlandske medarbejdere også i de østjyske virksomheder og deres ægtefæller/partnere.

FAKTA

  • Østjylland er med mere end 20.000 it-relaterede jobs en digital hub.
  • Vi har landets højeste jobskabelse uden for hovedstads området, landets mest levedygtige iværksættere samt attraktive udviklingsmiljøer for nystartede virksomheder.
  • Mere end hver 10. beskæftigede i Business RegionAarhus har job på det kreative arbejdsmarked, hvilket er over landsgennemsnittet. Inden for dekreative erhverv er Østjylland særligt specialiseret inden for møbler og interiør samt mode.
Læs artiklen

Flyttesynsrapport- pas på nyt problem

Af ADVOKAT (H), ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN, AARHUS

Boligretten i Aarhus har den 8/11 2018 afsagt en tankevækkende dom, som viser at man ikke kan være forsigtig nok i forbindelse med gennemførelse af flyttesyn

Boligretten i Aarhus har den 8/11 2018 afsagt en tankevækkende dom, som vi-ser at man ikke kan være forsigtig nok i forbindelse med gennemførelse af flyt-tesyn.

Efter opsigelse af lejemålet den 24/4 2017, var der indkaldt til flyttesyn den 10/7 2017.

Udlejeren og 2 lejere mødte op og del-tog i flyttesynet, der blev gennemført i en dårlig stemning, fordi parterne var meget uenige og lejerne var frarådet at skrive under på noget som helst.

Flyttesyns-rapporten blev løbende ud-fyldt og gennemgået, hvorefter lejerne afviste at underskrive, også selvom udlejeren oplyste, at man alene skulle kvittere for modtagelsen af en genpart af rapporten.

Udlejeren forklarede, at han som følge af lejernes holdning, udover fremsendelse af kopi af flytterapporten, udarbejdede en ”kravsspecifikation”/opgørelse, som var mere detaljeret end flyttesyns-rapportens indhold og fremsendte begge bilag dagen efter den 11/7 i et brev til lejerne, hvilket han kunne dokumentere ved en fremlagt kopi af afleveringsattest, dateret den 12/7 2017.

Lejerne bestred begge at have modtaget en kopi af flyttesyns-rapporten, men bestred ikke at de havde modtaget kravs-specifikationen/opgørelsen og oplyste, at de kunne huske at have modtaget et brev om nogle nøgler i juli 2017, men ikke havde modtaget fraflytningsrap-porten.

Huslejenævnet havde inden sagens behandling truffet afgørelse i sagen, og afgørelsen pålagde udlejeren at tilba-gebetale lejernes depositum på ca. kr. 12.500,00 og frifandt lejerne for betaling af flytteopgørelsen på ca. kr. 10.000,00, samt pålagde udlejeren et strafgebyr på kr. 2.139,00.

I boligretten nedlagde udlejeren på-stand om betaling af istandsættelses-udgifterne på kr. 22.500,00 med fradrag af depositum på kr. 12.500,00, lig med kr. 10.000,00, samt påstand om at lejerne skulle erstatte det af udlejer pålagte gebyr på kr. 2.139,00, alt med tillæg af renter.

Lejerne påstod frifindelse og tilbagebetaling af depositum på kr. 12.500,00, – så sagen drejede sig om ca. kr. 24.600,00.

Boligrettens dom lød således:
”Det fremgår ikke af det fremsendte brev af 11. juli 2017, at der tillige er vedlagt kopi af fraflytningsrapporten. Som anført af huslejenævnet finder vi herefter ikke, at U alene ved U’s forklaring mod forklaringerne fra lejer 1 og lejer 2, om at de ikke havde mod-taget fraflytningsrapporten, har bevist, at U sammen med brevet af 11. juli 2017 har fremsendt rapporten. Som følge heraf må det lægges til grund, at udlejer ikke senest 2 uger efter flyttesynet har fremsendt fraflytningsrapporten, hvorfor fristen i lejelo-vens § 98, skt. 4, ikke er overholdt.

Udlejers supplerende kravsspecifikation kan som anført af huslejenævnet ikke træ-de i stedet for den allerede udarbejdede fraflytningsrapport.Efter lejelovens § 98, stk. 5, bortfalder ud-lejerens krav på istandsættelse heref-ter. Som følge heraf har lejer 1 og lejer 2 krav på tilbagebetaling af deres depositum, hvorfor deres påstand tages til følge. U skal herefter betale kr. 12.564,85 til lejer 1 og lejer 2 med renter som anført.”

Lejerne blev også frifundet for betaling af tillægsgebyret, som i øvrigt er en sag der skal anlægges overfor kommunen, da det er kommunekassen, der får pen-gene, og ikke huslejenævnet eller lejerne.

Herudover blev udlejeren dømt til at betale kr. 9.600,00 i sagsomkostninger.

Eller en lille fejl kostede udlejeren ca. kr. 34.200,00 plus udgifter til egen advokat.

Hvad kan vi lære af det?

Udlejeren har bevisbyrden for at flyttesyns-rapporten er afsendt af udlejeren og beviset for at den er modtaget af lejerne og beviset for at lejerne har modtaget den inden 14 dage efter flyttesynet.

Udlejeren har alene et bevis, gående ud på at han med afleveringsattesten kan dokumentere, at han har sendt et brev til lejerne, men ikke hvad indholdet af brevet var.

Hvis udlejeren i kuverten kun havde sendt flytterapporten anbefalet eller med afleveringsattest, ville udlejeren have dokumentation for at have sendt en kuvert, men ikke bevis for at kuverten også indeholdt flyttesyns-rapporten.

Herefter ville bevisbedømmelsen være en anden, idet en forklaring fra lejernes side om at have modtaget et anbefalet brev, uden at dette havde noget indhold, nok var mere tvivlsomt, da man må have formodningen imod sig, at udlejeren vil bruge ca. kr. 100,00 på at sende en tom kuvert for at opfylde en forpligtelse. Dette ville alt andet lige være bedre.

Hvis udlejeren skulle sikre sig et bedre bevis, ville det være nødvendigt at have et vidne på, hvad han havde puttet i kuverten, inden den blev afsendt. I så fald vil der være en part og et vidne på den ene side og de 2 lejere på den anden side, hvor jeg også vil mene, at bevisbedømmelsen ville falde anderledes ud.

Med virkning fra 1/1 2019 gælder lejelo-vens § 4, stk. 2, også for gamle lejekontrakter, hvorefter man kan kommunikere pr. mail, hvor det ellers efter loven skal være skriftligt. Udlejeren kunne således også have sendt en kopi af fraflytningsrapporten pr. mail og bedt om en kvittering for modtagelsen, da dokumentation for afsendelsen ikke er nok i sig selv.

Derimod kunne brug af en krypteret mail have løst problemet, idet de fleste typer af krypteret mail ikke alene inde-holder dokumentation for afsendelsen, men også dokumentation for modtagelsen, og i de bedste krypterede mail også en dokumentation for at modtageren havde lukket mailen op (og læst den).

Andre metoder? – ja man kan putte den i lejerens postkasse i overværelse af et medbragt vidne, eller med en af de andre lejere i ejendommen som vidne.

Endelig kan man under flyttesynet med fordel tage et billede med sin mobiltelefon af fraflytningsrapporten og sende den pr. mail til lejerne og bede dem om samtidig under flyttesynet, inden de går, at bekræfte deres modtagelse af mailen med de fremsendte fotos. Dette kræver blot, at man skal huske ved indkaldelse til flyttesyn, at skrive at lejerne skal med-bringe deres mobiltelefon.

Formkravene for ind- og fraflytningssyn er et paradis for lejerne og det er tankevækkende at huske, at de blev indført ved lovændringen den 1/7 2015 under overskriften ”forenkling og modernisering” – der er ikke meget forenkling i at indføre en stribe fjollede fælder og latterlige krav.

Kun fantasien sætter grænser!

Læs artiklen

Århundredets chance for en billig rente?

Af Lars H. Rasmussen

“Det bliver aldrig billigere og nu kan renten kun gå op igen”

Sådan har vi de sidste år ofte hørt udtalelser fra kreditforeningerne og finansanalytikere. Endnu engang trodser renteudviklingen økonomernes spå-domme.

Bunden er åbenbart endnu ikke nået, for i de forgangne uger er obligations-kurserne endnu engang steget markant, specielt for de lidt længere løbetider som 10- og 30- årige lån. Specielt de 30-årige ligger i rekordkurser, som nøgternt betragtet må anses som historiske.

Vi har siden finanskrisen været vant til evigt faldende renter, og specielt på de korte flekslån så vi fra starten af 2017 negative satser. Et helt uhørt fænomen, som alle anså for kortvarigt. På de netop afholdte fleksauktioner her i februar i år ender renten på F1 og F3 på henholds-vis -0,14 % og -0,04 %, det vil sige stadig negative satser.

Fast rente?
På de lange 30 årige, 2 % -lån har kur-serne for længst rundet kurs 100 og er dermed ikke i spil længere. Kreditfor-eningerne må ikke give lånetilbud i obli-gationer med kurser over 100. Nu er det 1,5 % lånet , som man vil få tilbudt. Det har dog været på gaden siden januar i år, dog til ikke så attraktive kurser. Men nu hvor kursen i de forgange uger har rundet 97,2, er det blevet rigtig interes-sant. Man har nu en effektiv rente på ca. 1,7 procent plus bidrag. Vel at mærke de næste 30 år og valgfrihed mellem afdrag eller ej.

En yderligere fordel ved 1,5 % fastfor-rentede obligationer er, at de er yderst kursfølsomme, hvilket betyder, at hvis det generelle renteniveau stiger vil kur-sen falde. Kursfølsomheden vil i starten ligge omkring 10, det vil sige, hvis renten stiger ét procentpoint, så falder obliga-tionskursen med 10 point. Det åbner op for en lodret konvertering, hvor man kan fjerne cirka en tiendedel af ens rest-gæld. Samtidigt giver det også en delvis sikring af ens friværdi i ejendommen, som også må formodes at falde i værdi ved rentestigninger.

En rente lidt midt imellem?
Udover de helt korte renter som F1 og F3 eller de lange 30-årige fastrentelån kan man for eksempel også gå den gyld-ne middelvej med et F10 lån, det vil sige fastrente i 10 år. Det kan i skrivende stund fås til cirka 0,7 % p.a. plus bidrag. En fantastisk lav rente og dog med en tidshorisont som synes acceptabel, altså ikke for kort.

30 års afdragsfrihed?
Hvis man yderligere får et lån indenfor en belåning på 60 % af ejendomsvær-dien kan man samtidigt i nogle kredit-foreninger pt få 30-årigt afdragsfrihed samt en favorabel bidragssats på et stykke under 1 %. Nyopførte velbelig-gende boligejendomme i Aarhus kan pt erhverves for cirka 3,75- 4,00 % i netto-afkast. Den likvide investor , som selv råder over 40 % af købesummen på en ejendom i Aarhus, vil således kunne for-vente at forrente sin egenkapital med 7,5 % p.a. de næste 10 år med denne lånetype. Noget bedre end bankindskud eller obligationer. Lånerenten er fast og ingen likviditetsbelastning i form af af-drag. Næsten en 10 årig pengemaskine? Det kræver dog, at ejendommen er fuldt udlejet i hele perioden!

Vi vil opfordre vore medlemmer til at tage et kig på Jeres låneportefølje, og se om det er nu, der skal omprioriteres el-ler optages lidt tillægslån til billig rente.

Læs artiklen

§ 5.2

Ovennævnte paragraf har været meget omtalt i dagspressen i den seneste tid. Hvad er det så egentlig der står i den;

”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende for-bedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.”

Og hvad er det så politikerne i Folketinget ser som et problem?

I dagspressen har det været fremme, at en lang række partier, blandt andet Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti, vil fjerne eller begrænse muligheden for at anvende ovennævnte paragraf og der skulle, i skrivende stund, være et flertal uden om regeringen for at ændre paragraffen. Partierne ønsker at begrænse muligheden for at sætte huslejen op til det lejedes værdi, efter at en gammel lejlighed bliver gennemgribende renoveret. Begrundelsen er, at Folketinget vil stoppe udenlandske firmaer i at investere i den danske boligsektor.

Indgrebet er fuldstændig hul i hovedet og rammer næsten udelukkende danskere. Mængden af udenlandske investorer i boligsektoren er forsvindende lille i forhold til det samlede antal boliger.

Først og fremmest rammes de danske udlejere, herunder også danske pensionskasser. Men derudover rammes de tusindvis af håndværkere, der er beskæftiget med at renovere den danske boligmasse, og naturligvis også grossister og producenter af byggematerialer.

Men lejerne rammes også, for hvilke mennesker vil investere i boligrenoveringer uden mulighed for at få investeringen forrentet? Det skal man vist være folketingsmedlem for at forestille sig, at nogen vil! Derfor kan det undre, at lejerforeningerne bakker op om stramningerne – ønsker de virkelig, at deres medlemmer skal bo i forfaldne lejligheder og slum?

Der er ingen tvivl om, at netop § 5.2 har været den katalysator i nyere tid, som netop har formået at højne standarden i den danske boligmasse. Uden den ville der ikke have været incitament til at nedlægge bagtrapper, udskifte til energiruder, nye el-installationer, tidssvarende køkkener og badeværelser osv.. Til gavn for såvel lejere som håndværkere.

Det er ganske enkelt tankeløs handling at fjerne muligheden for at forbedre de private udlejningsboliger!

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

Læs artiklen

Advarsel – Ændring af Boligreguleringslovens § 5.2

ADVARSEL

Over de seneste dage har mange af os fulgt debatten i dagspressen omkring en ændring af Boligreguleringslovens § 5.2

Det er denne paragraf mange af os udlejer efter i vores moderniserede lejligheder.

Vi kender ikke udfaldet af de politiske forhandlinger og der er endnu ikke fremsat nogen lovforslag. Men står du med en ombygning som er næsten færdig vil det formodentlig være en god ide at udleje den hurtigst muligt. Er du derimod tæt på at starte et moderniserings-projekt op, vil det være en rigtig god ide at afvente / følge politikernes beslutning.

I det nogen af de udmeldinger der er kommet i pressen indebær en afskaffelse af muligheden for at få ombygningsudgifterne forrentet via ovenstående paragraf vil det for mange af os kræve ekstra is i maven.

 

Med venlig hilsen

Claus Jespersen

Læs artiklen

Hvorvidt kan beviset for det lejedes værdi føres (alene) ved lejemål i samme ejendom?

Af Erik Aagaard Poulsen (H), Advokat, Aarhus

I sager om det lejdes værdi for gennemgribende moderniserede lejligheder efter BRL § 5, stk. 2, er der omvendt bevisbyrde, hvilket medfører, at udlejeren, uanset om hus- lejenævnet har godkendt den aftalte leje eller nedsat denne, har bevisbyrden, når sagen indbringes for boligretten.

Dette medfører, at udlejeren skal fremlægge oplysninger om relevante sammenlignelige lejemål for at kunne forsvare den aftalte leje. Boligretten i Aarhus har den 26. april 2018 afsagt en vigtig dom, der tager stil-ling hertil og i et vist omfang ændrer den hidtidige retspraksis.

Lejemålet

Der var tale om en lejlighed på 70 m2, beliggende på Katrinebjergvej, tilhørende en pensionskasse. Lejen var aftalt til kr. 1.496,00 pr. m2 pr. 1/1 2017. Lejligheden var moderniseret i 2016 og blev genudlejet pr. 15/2 2016.

Huslejenævnet

Huslejenævnet afgjorde med dommerstemmerne 2–1, at kunne godkende den aftalte leje på kr. 1.496,00 pr. m2, med formuleringen om at flertallet fandt, at lejen på indbringelsestidspunktet oversteg det lejedes værdi, men ikke væsentligt, hvorfor den ikke blev nedsat, men godkendt.

Boligretten

Under sagens behandling i boligretten fremlagde lejeren 24 sammenligningslejemål, fortrinsvis beliggende indenfor ringgaderne. Udlejeren fremlagde 13 sammenligningslejemål fra samme ejendom og 12 sammenligningslejemål fra Trøjborg og Christiansbjerg. Under retssagen besigtigede boligretten i alt 14 lejligheder, heraf 5 af udlejers, beliggende i samme ejendom som det omtvistede lejemål.

Lejer gjorde særligt gældende, at udlejers lejemål i samme ejendom havde begrænset bevisværdi og at man også skulle anvende sammenligningslejemål udenfor Christiansbjerg, det vil sige fra Midtbyen indenfor ringgaderne.

Heroverfor gjorde udlejeren gældende, at lejemål i den samme ejendom som det omtvistede lejemål var ”særdeles velegnet” som sammenligningslejemål, idet disse havde samme beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand som det omtvistede lejemål, hvorfor egne sammenligningslejemål burde tillægges betydelig vægt.

Boligrettens afgørelse

Boligrettens flertal tilkendegav, at flertallet af lejerens sammenligningslejemål, som var beliggende i Midtbyen, ikke kunne anvendes som sammenligningslejemål, da de lå udenfor kvarteret eller området for Christiansbjerg. endvidere udtalte flertallet, at egne lejemål i samme ejendom ikke skulle tillægges begrænset bevismæssig vægt og dermed blev tillagt fuld bevismæssigvægt, og fremhævede særligt 5 af lejemålene i samme ejendom og et af udlejerens sammenligningslejemål i Otte Ruds Gade var tilstrækkeligt bevis for det lejedes værdi og vandt dermed sagen.

Konklusion

Udlejeren havde henvist til den trykte retspraksis for både Østre og Vestre Landsret. Disse udtaler kun, at man også kan anvende egne sammenligningslejemål fra samme ejendom, men ikke noget om hvorvidt disse har mere eller mindre bevismæssig vægt.

At boligrettens flertal fremhæver og præciserer den bevismæssige vægt af dis-se sammenligningslejemål er ikke alene en tilfredsstillende, men også en logisk konsekvens af det bevis man efter lejelovens § 47, stk. 2, skal føre, nemlig ”i afgørelsen efter stk. 1 skal der foretages en sammenligning af den leje der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

Et bedre bevis end tilsvarende lejligheder til samme leje i samme ejendom kan ikke føres, da det netop er udtryk for, hvad man skal betale for en lignende lejlighed. Og så er beliggenheden naturligvis den bedste som sammenligningsgrundlag.

En vigtig og god præcisering!

 

Læs artiklen

Flyttesynsrapporter

Af Thomas Mikkelsen, Advokat, Aarhus

Højesteret gav udlejer medhold i, at en lejer, hvis søn havde kastet molotovcocktails mod politiet, kunne udsættes af sit lejemål, selvom handlingen ikke var foretaget på ejendommen, men på en anden ejendom i nærheden.

Der er den 18/5 2018 afsagt dom i en sag ved retten i Aarhus vedrørende flyttesyn og udlevering af flyttesynsrapporter.

Lejelovens § 9, stk. 3 bestemmer, at ud- lejeren skal udarbejde og aflevere en indflytningsrapport i forbindelse med indflytning. er lejer tilstede ved synet skal rapporten udleveres til lejeren. er lejeren ikke tilstede eller ønsker denne ikke at kvittere for modtagelsen af rap- porten, skal den sendes til lejeren se- nest 2 uger efter synet.

Lejelovens § 98, stk. 4 bestemmer det samme blot i forbindelse med lejerens fraflytning. Manglende overholdelse af udlevering af flyttesynsrapporter er ganske alvorligt sanktioneret ved, at manglende udlevering af flytterapporten har den konsekvens, at udlejer mister sit krav på istandsættelse, jf. lejelovens § 9, stk. 4 og § 98, stk. 5.

Udlevering af flyttesynsrapporten

Flyttesynsrapporten skal udleveres til lejer i forbindelse med synet, hvilket må antages at være senest ved synets afslutning. Forlader lejer synet uden at have modtaget en kopi har udlejer der- med ikke overholdt lovgivningskravet, med mindre lejer ikke er tilstede eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen. Der er i forbindelse med udleveringen nogle ganske alvorlige faldgrupper, som udlejeren skal være opmærksomme på for ikke at miste istandsættelseskravet.
Af forarbejderne til bestemmelserne om udlevering af flyttesynsrapporter fremgår det, at formålet med synet er, at flyttesynsrapporterne skal fastlægge lejemålets stand og give parterne mulig- hed for at afstemme forventningerne til istandsættelse ved fraflytning.

En forudsætning herfor er, at lejeren skal have mulighed for at se resultatet af flyttesynsrapporten under synet. På denne baggrund var det Boligministeriets opfattelse, at lejere uden adgang til digital kommunikation efter ministeriets opfattelse skulle have mulighed for at modtage en fysisk kopi af flyttesynsrapporten.

Dommen fra Aarhus afsagt den 18/5 2018 er interessant af den årsag, at lejeren under flyttesynet valgte at forlade lejemålet uden at ville modtage flyttesynsrapporten. Dommen var afgjort med 2 stemmer til fordel for udlejer og 1 stemme til fordel til lejeren.

Lejerrepræsentanten udtalte, at lejeren var mødt til flyttesynet, og at hun derfor skulle have udleveret en rapport ved flyttesynet. Lejerrepræsentanten har yderligere lagt vægt på, at lejeren forklarede retten, at hun under flyttesynet fik nej til spørgsmålet om der var mere hun skulle gøre, hvorefter lejeren forlod ejendom- men i god tro. Lejerrepræsentanten påstår, at udlejer som den professionel part havde pligt til at sikre sig, at fraflytnings- rapporten blev udleveret til lejeren.

Den juridiske dommer samt udlejerrepræsentanten udtalte, at udlejer havde oplyst lejeren om betydningen af flyttesynet, og at hun skulle kvittere for modtagelsen af flyttesynsrapporten. Disse 2 dommere lagde ikke til grund, at udlejeren havde foranlediget, at lejeren skulle forlade stedet, eller at udlejeren havde undladt at forklare hende betydningen om at forlade lejligheden inden flyttesynet var gennemført.

Det interessante i dommen er flertallet af dommerne bemærker, at det faktum at lejeren forlader stedet uden at udlejer får mulighed for at udlevere en flytterapport må sidestilles med manglende fremmøde ved flyttesynet.

Dommerne udtaler, at det herefter er tilstrækkeligt at sende fraflytningsrapporten til lejeren senest 2 uger efter flyttesynet.

Dommen fremstår umiddelbart meget konkret, men generelt må man kunne sige, at dommerne har lagt vægt på, at såfremt lejeren af sig selv forlader det lejede inden flyttesynet er afsluttet, således at udlejer ikke har mulighed for at udlevere en kopi af flytterapporten under flyttesynet, vil det være tilstrækkeligt, at udlejer fremsender en kopi til lejerens nye adresse.

Afsluttende og sammenfattende skal udlejer iagttage følgende for ikke at blive ramt af bortfald af istandsættelseskravet på baggrund af manglende iagttagelse af de formalia, der gælder i forbindelse med flyttesyn og flyttesynsrapport.

1. Indkaldelse til flyttesyn bør ske skriftligt af bevismæssige årsager og med 7 dages varsel. I indkaldelsen bør det anføres, hvad der skal ske på flyttesynet, dvs. at udlejer og lejer sammen gennemgår lejemålet som der sluttes med, at lejeren får udleveret en flyttesynsrapport som der skal kvitteres for.

2. start flyttesynet med at informere lejeren om hvad der skal ske, herunder at flyttesynet først er afsluttet, når lejeren kvitterer for flyttesynsrapporten.

3. Vær opmærksom på, at lejeren kan lade sig repræsentere ved fuldmagt eller ved tredjemand, uden at udlejer kan bede om at få en kopi af en skriftlig fuldmagt. såfremt lejeren møder ved tredjemand er det tilrådeligt, at den fremmødte får en kopi af flytterapporten, men at udlejer efterfølgende fremsender en kopi af flyt- terapporten til lejeren selv.

4. Under flyttesynet bør de forskellige istandsættelseskrav præciseres i tilstrækkeligt grad.

5. For så vidt det er muligt bede om, at lejeren kvitterer for modtagelsen af flyttesynsrapporten, således at bevismæssige spørgsmål ikke bliver en forhindring ved en eventuel senere retssag. Ønsker lejeren ikke at kvittere eller forlader lejeren lejemålet inden flyttesynet er afsluttet, så sørg for at flyttesynsrapporten bliver sendt med indleveringsattest senest 2 dage før reklamationsfristens udløb.

Læs artiklen

Lidt fra oven

En stille søndag morgen i det begyndende efterår, udetermometeret siger 5 grader. Her befinder jeg mig i det idylliske og romantiske Aarhus – måske lidt overdrevet – men i hvert fald i Aarhus og på vej til bageren.

På vejen svæver mine tanker lidt væk og op over hustagene. Bare rolig, jeg er ikke motoriseret eller på andre hjul. Kun på egne gåben.

Hvor er vi som samlet branche egentlig på vej hen?

På den korte bane går det vel nogenlunde? De fleste af os har vænnet os til de stramninger, som det siddende Folketing indførte i juli 2015 med en ny Lejelov. Huslejeniveauet er for de fleste acceptabelt, og renten er stadig lav. At loven skulle evalueres allerede efter 2 år, var vi mange, der rystede på hove- det af dengang, og de store evalueringsprojekter lader da også vente på sig.

Vil en ny regering så gøre det lettere eller sværere at være privat udlejer? Tjaa, jeg tror faktisk ikke en ny midterregering ville ændre ret meget på lejelovsområdet.

Men et område, hvor det kunne blive meget mere problematisk, er på generationsskifte området. Allerede nu er det meget besværligt, hvis ens barn/ børn eller ledende medarbejde skal overtage forretningen. Fordi politikere og embedsfolk ikke ved, hvad det vil sige at være en moderne udlejer, fastholdes lovgivningen på opfattelsen af, at ejendomme er en passiv forretning, som at købe en aktie eller obligation. De forstår ikke, at vi ofte er praktiske altmulig-håndværker, at der er et hav af regnskabsmæssige og juridiske op- gaver, at vi fortager investeringer for milliarder i vedligehold renoveringer, og at vi yder en høj grad af kundeservice.

Ligegyldig hvad vi forsøger med, når vi til de folkevalgte forklarer af argumen- ter, ser det ikke ud til at trænge ind. Det er ligesom, vi er nogle rådne bananer, som ingen vil have i indkøbskurven. Underligt nok, set i lyset af de enorme investeringer vi står bag.

Og hvad så med det idylliske Aarhus?

Vi har endelig fået en kørende Letbane, også selvom alle skinner ikke er taget i brug. Der bygges på livet løs, og mange nye lejligheder er skudt op ikke mindst på havnen, men også over resten af byen. Mange er bygget som ejer- lejligheder, mens resten bruges til udlejning. Der er mange tilflyttere også til lejligheder i den dyre ende, men er der en grænse både for huslejeniveauet og antallet – og er grænsen rykket tættere på?

Ikke flere filosofiske tanker for denne gang, bagerjomfruen har næsten opgi- vet at komme i kontakt med mig, og jeg skal sikre mig de nybagte rundstykker inden jeg ryger ud af køen.

”Det er svært at spå, især om fremtiden”

Med venlig hilsen,
Claus Jespersen

Læs artiklen