Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Sanering af Tinglysningsafgiftsloven

LARS H. RASMUSSEN, DIREKTØR

De nye regler indebærer bl.a., at afgif-ten for tinglysning af pant i fast ejen-dom nedsættes, tidligere betalt afgift i flere tilfælde kan genbruges på tværs af pantebrevstyper, samt at hovedsto-len på pantebreve, ejerpantebreve og kreditforeningspantebreve, som afly-ses i forbindelse med tinglysning af nyt pant, kan modregnes i det nye pantsikrede beløb. Tidligere kunne alene mod-regnes i den aflyste restgæld.

Tinglysningsafgiftsloven (TAL ændres den 1. juli 2019 på følgende områder:
• Pantebreve i fast ejendom og andelsboliger får nye afgiftssatser
• Reglerne for brug af hovedstols- princippet ændres
• Restgældsprincippet bortfalder. Muligheden for at tinglyse respekt- påtegninger afgiftsfrit bortfalder
• Der skal betales afgift for tinglysning af underpantsætning af ejerpante breve i fast ejendom og andelsboliger

Desuden ændres fristen, der vedrører afløsningspantebreve i erhvervsaktiver, fordringspant og virksomhedspant.

De nye regler i tinglysningsafgiftsloven gælder for anmeldelser til tinglysning, der foretages fra og med den 1. juli 2019. Formålet er at gøre reglerne om tinglysning af pant i fast ejendom og andelsboliger mere enkle og ensartede.

Nye afgiftssatser
Afgiften for en tinglysning består som hidtil af et fast beløb (grundafgift) og et variabelt beløb (procentafgift). Ved tinglysning af nyt pantebrev eller ved en forhøjelse/udvidelse af et allerede tinglyst pantebrev i fast ejendom (Ting-bogen) og andelsboliger (Andelsboligbo-gen), skal der fra den 1. juli 2019 betales en grundafgift på 1.640 kr. og en variabel afgift på 1,45 % af afgiftsgrundlaget efter TAL § 5 a.

Følgende regler gælder for betaling af grundafgiften:
• Grundafgiften på 1.640 kr. skal altid betales, uanset om der i øvrigt betales variabel afgift på 1,45 %.
• Grundafgiften som betales ved tinglysning af påtegninger (ændringer) til pantebreve i Ting- bogen og Andelsboligbogen, nedsættes også til 1.640 kr.
• Afgiften for tinglysning af løsøre- pantebreve – herunder også virk- somhedspant og fordringspant (i Personbogen og i Bilbogen) – er stadig 1.660 kr.

Reglerne om brug af hovedstolsprincippet ændres
Fra den 1. juli 2019 skal reglen om nedsat afgift efter hovedstolsprincippet i TAL § 5 a bruges i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev i fast ejendom og andels-bolig, når der er et eksisterende tinglyst pant i ejendommen eller andelsboligen (fx ved omlægning af lån). Dette gælder uanset, hvornår de eksisterende pante-breve er tinglyst.

Restgældsprincippet efter den gældende § 5, stk. 2, bortfalder derfor fra og med den 1. juli 2019.

De hidtidige regler om nedsat afgift for nyt pant ved låneomlægninger mv. kunne kun anvendes for bestemte typer pantebreve og lån. Det ændres, så reglerne nu kan bruges for alle typer pantebreve undtagen skadesløsbreve.

Reglen om nedsat afgift i § 5 a kan der-med fortsat ikke benyttes for tinglysning af panttypen skadesløsbrev eller på grundlag af et tidligere tinglyst pant ved skadesløsbrev.

Reglerne om dobbelt grundafgift, når det hidtidige pant er et ejerpantebrev, bortfalder fra den 1. juli 2019. Begrænsningen i brug af ejerpantebreve, omdannet fra andre pantebrevstyper, bortfalder også.

Afgiftspantebreve
Efter hovedstolsprincippet kan man som hidtil gemme en uudnyttet mulighed for nedsat afgift fra et tidligere tinglyst pant til senere tinglysning af nyt pant i samme ejendom. Det sker, når man opretter et såkaldt afgiftspantebrev.

Fra og med den 1. juli 2019 udvides ho-vedstolsprincippet, så det gælder generelt. Det betyder, at et indfriet pantebrev eller et ejerpantebrev i fast ejendom eller andelsbolig efter de nye regler kan om-dannes til et afgiftspantebrev, som så kan bruges til at gemme en uudnyttet mulighed for nedsat afgift. Dette gælder, uanset hvornår pantebrevet eller ejer-pantebrevet er tinglyst. Afgiftspantebrevets størrelse er den hidtil tinglyste ho-vedstol, som ikke tidligere er blevet brugt til afgiftsnedsættelse ved tinglysning af nyt pant i samme ejendom. Reglerne kan også benyttes for pantebreve i andelsbo-liger tinglyst i Andelsboligbogen.

Regler som ikke ændres
De øvrige betingelser for anvendelse af hovedstolsprincippet i § 5 a ændres ikke. Det betyder fx, at det nye pantebrev sta-dig skal anmeldes, inden det tidligere pantebrev aflyses, og at pantebrevene skal have pant i samme ejendom eller andelsbolig.

Det tidligere pantebrev eller afgiftspantebrev skal være nedlyst eller aflyst senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev.

Overgangsregler – pant tinglyst før den 1. juli 2007
De hidtidige betingelser gælder for afgift af pantebreve, som bliver tinglyst inden den 1. juli 2019 efter restgældsprincip-pet. Det er de tilfælde, hvor det hidtidige pant er tinglyst før den 1. juli 2007, og hvor afgiften af det nye pant derfor er omfattet af den hidtidige § 5, stk. 2 (rest-gældsprincippet).

Det betyder fx, at der ikke kan oprettes afgiftspantebreve i forbindelse med transaktionen. Og at det hidtidige pant skal aflyses eller nedlyses inden for et år regnet fra tinglysningen af det nye pante-brev. Det gælder uanset, at aflysningen el-ler nedlysningen sker efter den 1. juli 2019.

Fra og med den 1. juli 2019
Pantebreve tinglyst før den 1. juli 2007 kan fra den 1. juli 2019 benyttes efter de nye regler om hovedstolsprincippet i § 5 a. Det betyder fx, at hvis et pantebrev tinglyst før den 1. juli 2007 kun er delvist udnyttet til tinglysning af nyt pant efter restgældsprincippet før den 1. juli 2019, og nedlyst som følge heraf, vil det fra den 1. juli 2019 kunne benyttes efter hovedstolsprincippet for den hovedstol, det er nedlyst til (ny § 5 a).

Tinglysning af afgiftsfrie respekt-påtegninger ophører
Fra den 1. juli 2019 kan man ikke længere tinglyse respektpåtegninger afgiftsfrit, da der altid skal betales afgift af tinglysning, der vedrører pant.

Efter de nye regler vil tinglysning af respektpåtegning på pantebreve i Tingbogen og i Andelsboligbogen derfor altid udløse en grundafgift på 1.640 kr.

Der indføres grundafgift for tinglysning af underpant i ejerpantebreve
Der indføres en afgift på 1.640 kr. for tinglysning af underpant i ejerpantebreve og videreoverdragelse af et allerede tinglyst underpant i et ejerpantebrev til anden panthaver, når ejerpantebrevet tinglyses eller er tinglyst i Tingbogen eller i Andelsboligbogen.

Ved forhøjelse af underpantsætningen betales også 1.640 kr. Hvis underpant-sætningen sker i samme anmeldelse som oprettelsen af ejerpantebrevet, betales grundafgiften på 1.640 kr. dog kun én gang.

For tinglysning af underpant i ejerpantebreve i Personbogen og Bilbogen er fortsat afgiftsfrie.

Fristen ændres vedrørende afløsningspantebreve i erhverv-aktiver, virksomhedspant og fordringspant
Fra den 1. juli 2019 udvides fristen for at aflyse det tidligere pant fra 30 dage til 60 dage i forbindelse med tinglysning af afløsningspantebreve i erhvervsaktiver, fordringspant og virksomhedspant.

Love og regler
Ændringerne (som vedrører tinglysnings-afgift) fremgår af § 20 i lov nr. 1728 om ændring af tinglysningsafgiftsloven og forskellige andre love og om ophævelse af lov om afgift af antibiotika og vækstfremmere anvendt i foderstoffer af 28. december 2018. Som følge af lovændringerne er der udstedt en revideret bekendtgørelse til tinglysningsafgiftsloven, bekendtgørelse nr. 532 af 25. april 2019, som træder i kraft den 1. juli 2019.

Se lov og bekendtgørelse på retsinformation.dk. Søg på nummer og årstal.

Læs artiklen

Hurra – sund fornuft! Vestre Landsret ændrer formkrav til flyttesyn

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Siden indførelsen af kravene om ind-flytnings- og fraflytningssyn fra 1/7 2015 er der rigtig mange udlejere, der har tabt mange penge på en enkelt lille fodfejl, enten i forbindelse med indkaldelse eller gennemførelse af fraflytningssyn, eller andre formelle mangler.

Særligt indholdet af en række formelle krav i LL § 98 til fraflytningssyn har med-ført mange urimelige og store tab for udlejerne for helt berettigede krav, efter det har kunnet konstateres, at såvel hus-lejenævn som boligretter håndhæver de formelle krav ret håndfast, selvom der er mulighed for at lempe på kravene efter LL § 99 a, som siger at ”reglerne i § 98, stk. 1, 3. punktum og stk. 2, 1. punktum, hvor der i henhold til § 98 stk. 3 er pligt til at af-holde flyttesyn, og stk. 3 – 5, kan ikke fraviges til skade for lejeren.”

De nævnte formelle krav kan således godt fraviges, hvis det ikke er til skade for lejeren, hvilket netop ofte er tilfældet, når lejeren har haft tilstrækkelige muligheder for at varetage sine interesser i forbindelse med fraflytningssyn.

Et af de mest firkantede formkrav, som har givet mange fjollede urimelige resultater, er vilkåret i LL § 98, stk. 3, 2. punktum om at ”den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.” Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er ophævet eller opsagt.

I forarbejderne til loven er det oplyst, at det er forudsat, at udlejeren først har varslet skriftligt korrekt med 1 uges varsel, inden parterne eventuelt efterfølgende aftaler et andet tidspunkt, som kan være afholdelse inden de 7 dage er gået.

De faktiske omstændigheder:
Sagen drejer sig om en lejlighed i Kolding, der blev lejet før 1/7 2015, og opsagt efter de nye reglers ikrafttræden den 1/7 2015, med pligt til at indkalde skriftligt til flyttesyn med mindst 7 dages varsel.

Lejeren overtog lejemålet nyistandsat og skulle efter kontraktvilkårene aflevere lejemålet nyistandsat og lejeren havde også den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejeren var en ung dame, der var født og opvokset i Portugal, men havde boet i Danmark i 14 år, og taler og forstår dansk, men har mere svært ved det skrevne sprog, og særligt fagudtryk.

Da lejeren var klar til at aflevere nøglerne, sendte hun en SMS til udlejeren den 13/9 2015 om, at hun ønskede at aflevere nøglerne og gerne ville ”snakke” med udlejeren. Det aftales herefter pr. SMS at mødes i lejligheden pr. 15/9 2015. Da parterne mødtes i lejligheden gennemgik udlejeren denne sammen med lejeren og oplyste rum for rum, hvad der skulle laves, og herunder hvad det kostede for de enkelte ydelser, samt om hvorvidt der var tale om normal istandsættelse, eller krav som følge af misligholdelse. Samtidig med dette noterede udlejeren disse oplysninger i en flyttesynsrapport, som han bad lejeren om at underskrive, hvilket hun gjorde. I vilkårene over lejerens underskrift var det anført, at lejeren også bekræftede, at have modtaget en kopi af rapporten. Udlejeren tog endvidere bille-der i lejligheden under flyttesynet.

Huslejenævnets afgørelse:
Da lejeren modtog udlejers krav på kr. 12.800,00, der var modregnet i hendes depositum på kr. 15.000,00, indbragte hun sagen for huslejenævnet, som traf afgørelse om at udlejers krav for istandsættelse var bortfaldet, idet der ikke var indkaldt korrekt til flyttesyn efter LL § 98, stk. 3, skriftligt med mindst 7 dages varsel.

Boligrettens dom:
Udlejeren indbragte nævnets afgørelse for boligretten i Kolding.

Under partsforklaringen kom det frem, at lejeren oplyste, at det var korrekt, at hun havde underskrevet fraflytningsrap-porten, men at hun ikke havde modtaget en kopi af denne, selvom hun havde underskrevet på at have modtaget en gen-part. Hun oplyste endvidere, at hun ikke kunne huske at have talt i telefonen med udlejeren i forbindelse med at aftalen om tidspunktet for flyttesynet blev ind-gået. Lejeren tilføjede, at hun bare skal skrive under for at få det overstået, og hvis hun havde vidst, at der var tale om et flyttesyn, ville hun have medbragt en person, der kunne bistå hende.

Udlejeren forklarede at det måtte være klart for lejeren, at der var tale om et flyttesyn, hvilket også fremgår af oplysningerne i flyttesynsrapporten, hvor det er anført, dels hvad skal laves og dels hvad det koster, og om det er normal vedligeholdelseskrav eller misligholdelse, der er tale om, og at lejeren ikke kunne undgå at blive klar herover ved gennemgangen af lejligheden.

Boligrettens dom lød således:
”Parterne har ikke udtrykkeligt aftalt digital kommunikation og boligretten finder ikke at det er godtgjort, at parterne stiltiende har aftalt dette, alene i kraft af den SMS korrespondance, der har været mellem dem. Retten har lagt vægt på, at lejeren op-sagde lejemålet ved almindeligt brev og at parternes SMS korrespondance forud for den 13. september 2015 alene vedrørte af-tale om tid og sted for fremvisning af lejligheden. Boligretten bemærker, at ordlyden i lejerens SMS besked til udlejer af den 13. september 2015 ikke kan tolkes som et initiativ fra hendes side til at der skulle afholdes flyttesyn den følgende dag. Boligretten fin-der herefter, at lejeren ikke blev indkaldt til et flyttesyn den 15. september 2015, jfr. LL § 98, stk. 3. Da der ikke er indkaldt til flytte-syn bortfalder udlejers eventuelle krav om istandsættelse, jfr. LL § 98, stk. 5. Herefter tages lejerens påstand til følge.”

Anke til Vestre Landsret:
Udlejeren ankede afgørelsen til Vestre Landsret.

Vestre Landsrets dom af 8/3 2019:
Landsretten var ikke enig med boligretten i at det alene ved lejerens forklaring om, at hun ikke havde modtaget kopi af fraflytningsrapporten, var ført et tilstrækkeligt bevis herfor, da lejeren havde underskrevet på, at hun havde modtaget en genpart.

Endvidere bør man lægge mærke til, at landsrettens gengivelse, af hvorledes flyttesynet forløb, er detaljeret beskrevet for at kunne forholde sig til at begrunde om lejeren forstod eller burde forstå, hvad der foregik og om lejeren havde en rimelig mulighed for at varetage egne interesser. Baggrunden herfor er sandsynligvis at Vestre Landsret i 2013 og 2016 har truffet tilsvarende afgørelser vedrørende almene boliglejemål, som har de samme regler som blev indført for private lejemål i 2015, hvor det kan udledes af landsret-tens domme for den almene sektor, at der er lagt afgørende vægt på, at formå-let med bestemmelsen om indkaldelse til flyttesyn er at give lejeren mulighed for at varetage sine interesser ved at deltage i flyttesynet. Såfremt lejeren deltager er det som udgangspunkt uvæsentligt om lejeren er indkaldt mundtligt, eller skriftligt, eller om varslet er kortere eller længere.

Præmisserne i landsrettens dom, som anføres nedenfor, er således udtryk både for sund fornuft og en mere rimelig og afbalanceret fortolkning af de firkantede formulerede regler, som giver utilsigtede virkninger:

”Ifølge LL § 98, stk. 3, 2. punktum, skal den fraflyttende L indkaldes skriftligt til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel. Af bestemmelsens 3. punktum fremgår at U og L kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Der er enighed om, at U ikke indkaldte skriftligt til flyttesyn i overensstemmelse med denne bestemmelse.

Det fremgår af parternes SMS korrespondance den 13. september 2015, at U og L aftalte at mødes i lejligheden den følgende dag med henblik på aflevering af nøgler og at ”snakke”. Om mødet i lejligheden har L forklaret, at U gik rundt og tog billeder og fortalte hvad der skulle laves. U skrev noget ned på et stykke papir, som hun efterfølgende skrev under på. Da L således deltog i en gennemgang af lejligheden og underskrev synsrapporten, hvoraf fremgår, at der er foretaget en besigtigelse af lejemålet, kan en manglende overholdelse af kravet i LL § 98, stk. 3, 2. punktum, ikke føre til at U’s krav i forbindelse med fraflytning er bortfaldet.

Det fremgår af synsrapporten, at L skrev under på at have modtaget en ligelydende genpart af rapporten. L har ikke alene ved sin forklaring bevist, at hun ikke fik udleve-ret en genpart. Derfor lægges det til grund, at L fik udleveret en genpart af synsrapporten, svarende til den rapport der er fremlagt i sagen, jfr. LL § 98, stk. 4.

Af synsrapporten fremgår det, at der skal foretages hhv. normal istandsættelse og istandsættelse som følge af misligholdelse. Udgifterne til istandsættelse er angivet på rapportens side ,1 og på side 2 fremgår det, at de angivne beløb skal betales af L. Det fremstår herefter tilstrækkeligt klart hvilket beløb til istandsættelse, der skulle betales af L i forbindelse med fraflytning. U har derfor heller ikke fortabt sit krav i medfør af LL § 98, stk. 2, jfr. stk. 4.”

Afsluttende bemærkninger:
Indledningsvis skal man lægge mærke til, at landsretten i modsætning til boligret-ten ikke har forholdt sig til boligrettens bemærkninger om, hvorvidt der var aftalt digital kommunikation. Denne del af boligrettens afgørelse var også forkert, alle-rede fordi at det i LL § 98, stk. 3, er en mulighed, når lejemålet er opsagt, at aftale et kortere varsel og naturligvis også at aftale mødedatoen med et kortere varsel.

Landsretten har således lagt den samme fortolkning ind i LL § 98, som de i forvejen havde efter de samme regler i almen lejeloven, ganske enkelt fordi at hovedformålet med bestemmelsen er, at lejeren har mulighed for at varetage sine interesser og få detaljeret oplyst, hvad der skal laves og hvorfor. Når dette endvidere af-sluttes med, at lejeren modtager en gen-part af fraflytningsrapporten, har lejeren haft alle muligheder for at varetage sine interesser og kan ikke bagefter komme og påstå at man ikke var klar over, hvad der egentlig foregik.

Udlejeren kan jo ikke vide, hvad der fore-gik inde i lejerens hoved og hvor meget og hvor lidt hun var klar over, eller for-stod eller ikke forstod. Hvis lejeren er i tvivl må hun spørge, og hvis hun var i tvivl om, at hun kunne varetage sine interesser på en tilfredsstillende måde, kunne hun medbringe en person hertil.

Det afgørende har således været for landsretten, at lejeren har haft tilstrækkelig mulighed for at varetage sin interesser og at hun selv har taget initiativ til at aftale et kortere varsel, hvorfor det ikke skal komme udlejeren til skade, at der ikke er sket en skriftlig indkaldelse med mindst 7 dages varsel.

Dette eksempel skriger også til himlen på hvor urimelig den rigide fortolkning af reglerne forekommer og det er mit håb, at domstolene, og specielt boligretterne, fremover også vil være mere opmærk-somme på bestemmelsen i LL § 99 a, hvorefter man godt kan fravige reglerne i § 98, blot det ikke kan siges at være til skade for lejeren.

Det var det netop ikke i dette tilfælde.
Tak til Vestre Landsret.

(Byrettens dom er trykt i GD 2018/24 B og landsrettens dom i GD 2019/21 V)

Læs artiklen

Efterårets glæder og nyt boligministerium

Lars H. Rasmussen, Formand

Efter en, for de fleste, forhåbentlig veloverstået sommerferie, som dog vejrmæssigt ikke kunne konkurrere med sidste års kanonvejr, skal vi fra Udlejerforeningen Aarhus hermed byde alle vore medlemmer velkommen tilbage til et forhåbentligt udbytterigt efterår. Siden sidste nummer af Nyhedsbrevet har vi haft et folketingsvalg, fået regeringsskifte, optaget 12.479 nye unge og studerende på de videregående uddannelser i landets næst-største by, afviklet et Tall Ship Race med over 525.000 besøgende, samt endelig i sidste uge af CNN er Aarhus blevet udpeget, blandt 20 byer i Europa, som én af de mest spændende at besøge. Så umiddelbart går det jo godt.

Med regeringsskiftet er ejendomsbranchen igen tilgodeset politisk med eget ministerium, idet statsministeren har udnævnt en boligminister, Kaare Dybvad, med selvstændigt ressortområde. Vi sætter pris på denne opgradering af dette trods alt vigtige og store område. Den nye minister er cand.scient. i geografi, så vi må formode, han ved, hvor Aarhus ligger, og der-med måske kan aflægge byen og Udlejerforeningen et besøg og fortælle lidt om sine visioner for boligområdet. Det er aldrig lykkedes med de tidligere boligministre. Han synes ikke at have den helt store erhvervserfaring med og indsigt i boligsektoren, men skal naturligvis have chancen for at vise sit værd. Han har skrevet en bog om Udkantsdanmark, ”Udkantsmyten”, hvis budskab er, at vi er dybt afhængige af provinsen, hvis et stærkt velfærds-samfund skal bevares. Vi skal derfor holde igen med centralisering af lan-det, skriver han. Med ”vi” må vi formode, han mener politikerne?

Et emne, som den nye boligminister i hvert fald kommer til at deltage i, er de sidste måneders angreb på loven om gennemgribende moderniseringer, kendt som § 5.2, som siden 1996 på en nem og operationel måde har løftet boligstandarden i ca. 45.000 lejemål i ældre udlejningsejendomme. Det skønnes, at der udføres 2.000 årlige moderniseringer, med en årlig investering på godt 1 mia. kr. og med en beskæftigelseseffekt på 2.000 fuldtidsansatte, jf. tal fra Ejendom Danmark. Kritikken går på, at der fjernes ”billige” boliger fra markedet. Men hvad er egentlig en ”billig” bolig? Der vil altid være lejere, som synes, at lejen er for dyr og derfor aldrig tilfredse. I stedet får vi, via de gennemgribende forbedringer, moderniserede og tids-svarende lejemål, som hovedparten af lejerne trods alt efterspørger. Og husk, lejen er altid begrænset af ”det lejedes værdi” – reguleret af lokale huslejenævn. Vi taler slet ikke om fri lejefastsættelse og det vilde Vesten, som det fremstilles i pressen. Man får præcis, hvad man betaler for, nemlig en leje ( =pris) svarende til det lejedes værdi.

Efteråret er også den rette tid til kurser og læring. Igen i år har vi et stort og varieret udbud af kurser, som alle er beskrevet i dette nummer. Særligt skal vi fremhæve vort ”Heldagskursus og Medlemsmøde” nr. 11, hvor vi helt sikkert får en orientering om alt det sidste nye inden for lejeloven. Her vil der forhåbentlig også være nyt fra den af ministeriet nedsatte ekspertgruppe, som skal undersøge boligreguleringsloven § 5.2. Vi skal heller ikke undlade at nævne, at der er gratis frokost denne dag!

Så vel mødt på efterårets kurser og arrangementer.

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Afskaffelse af boligregulerings- lovens § 5, stk. 2 om gennem- gribende modernisering?

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Som det er fremgået af dagspressen, har der været en del avisskriverier og omtale i TV af, at nogle udenlandske kapitalfon- de gennem et etableret dansk selskab har købt en meget stor portefølje af pri- vate udlejningsejendomme i København, vist nok i første omgang for 4 milliarder kroner.

Baggrunden herfor har været, at kapi- talfondene har haft vanskeligt ved at in- vestere deres betydelige formuer på en sådan måde, at de, som følge af den lave rente for aktier, obligationer og andre in- vesteringer, kan fremskaffe kapitelejerne det ønskede renteafkast af deres investe- ringer.

Herved har de fået øje på det danske bo- ligmarked, hvor udlejere, ved gennem- gribende modernisering og genudlejning af en lejlighed til en aftalt leje efter det lejedes værdi i lejelovens § 47, har kun- net opnå et pænt højt renteafkast af de- res investeringer, idet huslejen i gamle umoderniserede lejligheder efter en gen- nemgribende modernisering ofte stiger til det dobbelte og herigennem opnås et renteafkast på 10% og ofte højere, med den konsekvens at antallet af umoderni- serede billige boliger med omkostnings- bestemt leje i København forsvinder og erstattes af nymoderniserede lejligheder med høj husleje.

Endvidere har der været forlydender fremme om, at kapitalfondene ligefrem har henvendt sig til lejere og tilbudt dem pæne pengebeløb for at flytte, hvilket no- gen lejere synes er en rigtig god ide, idet de herved får en skattefri indtægt i form af flyttegodtgørelse, mens andre lejere har følt sig utrygge ved at deres ejendom omdannes til en byggeplads og ikke væ- ret interesseret i at flytte og heller ikke har kunnet finde andre tilsvarende billige lejligheder.

Aftaleparterne:

Bag den seneste reform i lejelovgivnin- gen stod et flertal af folketingets partier, nemlig regeringen S, DF, SF, RV og EL. Dis- se aftaleparter har været faddere til den seneste reform, kaldet ”forenklet moder- nisering” med afskaffelse af trappelejen og indførelse af indflytningssyn og fraflyt- ningssyn m.v., hvilket alt sammen er sket under den ”musketered”, at balancen imellem lejer og udlejer ikke ved ændrin- ger i lejeloven måtte rykkes, således at hvis man på et punkt forringer lejernes vilkår, skal man på anden måde rette op på denne, således at begge parter før og efter ændringerne er lige godt eller lige ringe stillet.

Denne gruppe af aftaleparter har i slut- ningen af februar 2019 i fællesskab nedsat en ekspertgruppe, som skal un-
dersøge mulighederne for at stoppe ka- pitalfondenes indtog på det private bo- ligmarked og undersøge hvordan dette kan gøres. Det eneste usædvanlige i den forbindelse er, at aftaleparterne ”er enige om at forligsparterne stilles frit i forhold til § 5, stk. 2. Parterne er således ikke bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ekspertgruppens anbefalinger, – eller sagt med andre ord, de må godt foretage et indgreb, der ude- lukkende er til skade for udlejerne og til fordel for lejerne!

Aftalen mellem partierne:

Partiernes aftale har følgende ordlyd:
”Den 14. juni 2014 indgik den daværende regering (S og RV) og V, DF, SF og EL aftale om forenkling og modernisering af lejelov- givningen m.v.”

Parterne er enige om, at de seneste må- neders offentlige debat om udenlandske virksomheders opkøb af boligudlejnings- ejendomme i Danmark kræver en undersøgelse af problemstillingen vedrørende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Undersøgelsen vil have til formål at skabe et sagligt grundlag for politiske drøftelser om behovet for at ændre de gældende regler.

Derfor er partierne enige om at nedsæt- te en ekspertgruppe, der skal undersøge omfanget og virkningerne af § 5, stk. 2, og komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Når rapporten foreligger, vil transport-, bygnings- og boligministeren indkalde partierne til politiske drøftelser. Herefter fritstiller man aftaleparterne som anført ovenfor.

Ekspertgruppen:

Den nedsatte ekspertgruppe består af en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen, en dommer med indsigt i den lejeretlige retspraksis og en boligøkonom.

Herudover er der udpeget en repræsen- tant for udlejerne fra Ejendomsforenin- gen Danmark og dels en repræsentant fra LLO.

Ekspertgruppen skal fremkomme med sin rapport og anbefalinger i løbet af ef-teråret, hvorefter de politiske partier, som er med i aftalen, mødes for at un- dersøge muligheden for at blive enige om at fremsætte de lovforslag som politi- kerne finder hensigtsmæssige, eller som der er flertal for!

Arbejdsgruppens opgave (kommissorium):

Problemstillingen kan meget enkelt lø- ses, hvis der var mulighed for at forbyde udenlandske kapitalfonde igennem dan- ske selskaber at opkøbe danske udlej- ningsejendomme.

Dette er ikke muligt som følge af reglerne i EU.

Det fremgår af kommissoriet, at ekspert- gruppen har til formål at belyse omfan- get og effekten af gennemgribende for- bedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med udgangspunkt i en opdate- ring af 2009-undersøgelsen, udarbejdet af det daværende velfærdsministerium.

Den omtalte undersøgelse for 2009 var en rapport fra ministeriet om, hvordan BRL § 5, stk. 2, havde virket på daværende tidspunkt.

Ekspertgruppen skal beskrive virkninger- ne af BRL § 5, stk. 2. Endvidere skal de belyse om omfanget af anvendelsen af § 5, stk. 2 er passende i forhold til formå- let med ordningen og hvordan omfanget afviger fra forventningerne, da ordnin- gen blev indført. Ekspertgruppen skal afdække eventulle problemer eller uhen- sigtsmæssigheder i reglerne og afdække konsekvenserne/udviklingen i forhold til huslejeniveau før og efter moderniserin- gen.

Endvidere skal ekspertgruppen vurdere, om lejelovgivningens almindelige regler om forbedringer og lejeforhøjelser for forbedringer giver et tilstrækkeligt inci- tament for udlejer til at foretage forbed- ringer.

Herefter skal ekspertgruppen, hvis der konstateres problemer, komme med an-befalinger til, hvorledes BRL § 5, stk. 2 kunne justeres under hensyn til

1. Den ældre boligmasse skal vedligehol- des og moderniseres,

2. Udlejeren skal have et incitament til at lave forbedringer, således at den del af boligmassen, der anvendes til privat ud- lejning, følger boligstandarden i resten af boligmassen.

Eller med andre ord skal § 5, stk. 2 afskaffes eller skal satserne sættes op eller skal der indføres nye betingelser, og hvad skal der i øvrigt til, hvis man afskaffer § 5, stk. 2 eller ændrer indholdet heraf.

Afslutning:

BRL § 5, stk. 2 blev indført den 1/7 1996 med 2 begrundelser. Den ene var at modernisere den ældre boligmasse, pri- mært de boliger der ikke havde eget bad og toilet. Den anden begrundelse var, at det samtidig ville skaffe fornuftigt arbej- de for håndværkerne, som man typisk anså for at være i vælgergruppen un-der SogSF.

Dette medførte en ændring fra 1/1 2001, hvorefter forbedringskravet på kr. 1.500,00 pr. m2 blev sat op til kr. 1.656,00 pr. m2, og dette beløb er løbende pristals- reguleret til kr. 2.255,00 pr. m2 i 2019, indførelse af dokumentationspligt for udgiften, omvendt bevisbyrde, pligt til opretholdelse og modernisering men uændret at den gennemgribende mo- dernisering skulle være foregået inden for 2 år.

Efterfølgende blev der i 2014 indført en skærpelse om, at § 5, stk. 2 kun kunne anvendes, hvis ejendommen havde et energimærke i kategorien A-D.

Det kan således konkluderes, at BRL § 5, stk. 2 stadigvæk er en meget udbredt og anvendt regel i hele landet, og kapital- fondene og lejerne har til stadighed væ- ret beskyttet af, at den aftalte leje aldrig kunne overstige det lejedes værdi.

Velfærdsministeriets rapport i 2009 vi- ste, at § 5, stk. 2 fortrinsvis var anvendt i hovedstadsområdet samt Aarhus, Odense og Aalborg kommuner og i min- dre omfang i kommuner under 100.000 indbyggere men beklager sig over data- grundlaget som var en spørgeskemaun- dersøgelse, hvor der var udsendt 2.240 spørgeskemaer men kun 1.190 blev be- svaret, således at nettobesvarelsespro- centen på 40 ikke var et tilfredsstillende grundlag.

Det opståede problem er sandsynligvis kun et rent Københavns problem, og reg- len har været anvendt i alle større byer i landet, hvor der findes store ejendomme med mere end 7 beboelseslejemål.

Det er muligt, at den nedsatte ekspert- gruppe kommer frem med forskellige forslag til justeringer, men en afskaffelse af reglen vil være en katestrofe for ikke alene resten af landet men også de man- ge hundrede ældre og umoderniserede lejligheder, der fortsat findes flest af i Kø- benhavn.

Desværre kan det være forholdsvist un- derordnet, hvad ekspertgruppen kom- mer frem til, da politikkerne efterfølgen- de skal vurdere, hvilke indgreb der er flertal for at foretage. Her kan man ikke være tryg ved, at et politisk flertal har de samme intentioner som en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer kunne nå frem til. Det kan blive et varmt efterår, hvor Ud- lejerforeningen Aarhus naturligvis vil in- formere medlemmerne om resultatet og konsekvenserne.

Læs artiklen

Nye muligheder for tviste-/konfliktløsninger i byggebranchen

AF MICHAEL DUE, ADM. DIREKTØR, ARNE ELKJÆR A/S

Pr. 1. januar 2019 er det muligt at anvende de nye Almindelige Betingelser (AB-reglerne) i den danske byggebranche.

Der er tale om nye aftalesæt inden for henholdsvis totalentreprise (ABT-18), stor-, hoved- og fagentreprise (AB-18) samt rådgivning (ABR-18). Disse nye Almindelige Betingelser erstatter hen- holdsvis ABT-93, AB-92 samt ABR-89. De nye AB-regler er udarbejdet i fællesskab mellem byggeriets aktører, og de bør derfor kunne anvendes uden de store fravigelser.

Tvisteløsning

Der er mange interessante og spænden- de ændringer i de nye regelsæt, og et af de nye områder er tvisteløsningsdelen. Tvisteløsningen (også kaldet konfliktløs- ning) i de nye regelsæt har afløst den tra- ditionelle vej gennem voldgiftssystemet, hvor den umiddelbare vej var via syn og skøn med en efterfølgende voldgiftssag. Denne løsningsmodel har været både meget lang og omkostningstung rent økonomisk og ikke mindst tung og kræ- vende rent menneskeligt.

I den nye tvisteløsningsmodel er der ind- arbejdet en ”Løsningstrappe”, hvor der er en naturlig og obligatorisk vej gennem en tvisteløsning, hvis de nye AB-regler er af- talt. Denne løsningstrappemodel er den
samme i både ABT-18, AB-18 og ABR-18. Formålet med den nye tvisteløsnings- model er at sikre en så tidlig løsning af konflikten som muligt og så betids, at de involverede parter i tvisten/konflikten har den i frisk hukommelse. Det er par- terne, der kender konflikten bedst, og dermed også dem, der bedst kan løse konflikten. I det gamle system blev man- ge tvister først løst mange måneder eller år efter konfliktens opståen. Herved kun- ne det været rigtig svært at huske, hvad der egentligt startede konflikten, og det er slet ikke sikkert, at konfliktens parter (arnestedet) længere er i de pågældende virksomheder, hvor tvisten er.

Løsningstrappen

Løsningstrappen, der også kaldes For- handlingsproceduren, består af følgende naturlige trin:

§ xx. En tvist mellem parterne skal sø- ges afklaret og forligt ved forhandling mellem deres projektledere senest 5 ar- bejdsdage efter, at en part har anmodet om forhandling efter denne bestemmel- se. Efter afleveringen finder stk. 1 ikke anvendelse, og tvisten skal i stedet søges afklaret eller forligt efter stk. 2.

Stk. 2. Hvis tvisten ikke bliver forligt ef- ter stk. 1, skal den søges forligt ved for- handling mellem parternes ledelsesre- præsentanter senest 5 arbejdsdage efter udløbet af fristen i stk. 1. Hvis tvisten ikke bliver forligt efter 1. pkt., skal ledelsesre- præsentanterne inden samme frist drøf- te det næste skridt til løsning af tvisten.

Stk. 3. Hver part skal udpege sin projekt- leder og ledelsesrepræsentant senest 5 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået.

Stk. 4. Mediation, mægling, hurtig afgø- relse og voldgift kan ikke iværksættes, før forhandlingsproceduren efter stk. 1 og 2 er gennemført. Det samme gælder syn og skøn, medmindre syn og skøn iværk- sættes for at sikre bevis.

Løsningstrappen er en del af det nye spændende i tvisteløsningsdelen, idet denne løsningsform er med til at holde konflikten nede, således den ikke unø- digt blusser op, og konflikten derved op- trappes. Denne løsningstrappe er med til at sikre, at tvisten løses mellem de parter, der kender sagen bedst, og at parterne kan holde fokus på netop den uoverensstemmelse, der er årsagen til tvisten, så- ledes der ikke inddrages alle mulige an- dre forhold i tvisten, som normalt sker, når en tvist trækkes ud og opskaleres.

Mediation og mægling

Hvis ikke tvisten løses via løsningstrap- pen/forhandlingsproceduren, så vil det næste naturlige skridt jf. de nye AB-regler være, at bringe sagen videre til mediati- on og mægling. Mægling er et forholdsvis kendt begreb i den danske byggebran- che, mens mediation er et meget ukendt begreb. Mediation som en tvisteløsnings- mulighed har dog været en del af vold- giftssystemet siden 2004, men har stort set ikke været anvendt i de første 15 år, hvor muligheden har været der. Det hænger primært sammen med, at der ikke er det store kendskab til begrebet mediation. Mange forveksler mediation med meditation, der er noget helt andet. Mediation er en ældgammel metode til løsning af konflikter, og mediation an- vendes inden for mange andre områder til tvisteløsning – bl.a. i IT-sektoren. Me- diation er videre meget anvendt i både England og USA, som er førende inden for tvisteløsning via mediation.

Fordelene ved mediation er, at konflikten kan løses i fællesskab parterne imellem, og den kan løses i respekt for hinanden. En af de store åbenlyse fordele ved kon- fliktløsning via mediation er, at parter- ne anerkender hinanden og hinandens synspunkter – de lytter til hinanden og finder en fælles løsning på problemet. Derved er den gode relation, som var til stede, da parterne indgik en aftale, fort- sat intakt, og parterne kan fortsætte de- res gode samarbejde og holde relationen ved lige.

Forskellen på mægling og mediation

Mediation og mægling bruges oftest i flæng som det samme begreb, hvilket det i visse tilfælde også er. Fx i Center for Konfliktløsning er mediation og mægling det samme, mens man i de nye AB-reg- ler bruger de to begreber hver for sig. I AB-reglerne skelnes der mellem den ”fa- ciliterende” og den ”evaluerende” media- tor. Den faciliterende er en mediator, der ikke kommer med løsningsforslag (medi- ation), mens den evaluerende mediator kommer med løsningsforslag til parterne (mægling).

Mediation og mægling er beskrevet som følgende:

§ xx. Voldgiftsnævnet udpeger efter an- modning fra en part en mediator med henblik på at løse en tvist ved forlig. An- modning kan tillige indgives af en vold- giftsret, der behandler den pågældende tvist.

Stk. 2. Mediation kan ikke iværksættes, hvis en part ønsker tvisten afgjort under en sag om hurtig afgørelse og indgiver anmodning herom senest 10 arbejdsdage efter, at der er anmodet om mediation.

Stk. 3. Voldgiftsnævnet udpeger medi- atoren efter høring af parterne med en frist på 5 arbejdsdage.

Stk. 4. Mediatoren indkalder parterne til et mediationsmøde, der skal afholdes se- nest 10 arbejdsdage efter, at mediatoren er udpeget.

Stk. 5. Parterne er forpligtet til at medvir- ke til at gennemføre mediationsprocedu- ren, og voldgift kan ikke iværksættes eller fortsættes, før proceduren er afsluttet.

Stk. 6. Mediationsproceduren afsluttes, når tvisten er forligt, eller mediator kon- staterer, at der ikke er udsigt til at opnå forlig.

Stk. 7. For sager om mediation gælder de regler, som er fastsat af Voldgiftsnævnet

Stk. 8. Når mediation angår flere end 2 parter, gælder bestemmelserne i stk. 1-7 også i deres indbyrdes forhold.

Stk. 9. Bestemmelserne i stk. 1-8 finder tilsvarende anvendelse på mægling.

Det fortsatte samarbejde
Dette nye element i tvisteløsningsdelen er meget interessant og rigtig spænden- de, fordi mediation og mægling i rigtig mange tilfælde/sager formår at løse parternes konflikt – både selve uoverensstemmelsen mellem parterne, men i særdeleshed også den spænding, der er mellem parterne i en konflikt. Det er netop løsningen af spændingen mellem parterne, der giver den fortsættende re- lation, således parterne kan anerkende hinanden og dermed bygge videre på det gode samarbejde.

En løsning af konflikten via mediation og/ eller mægling er en hurtig måde at få løst sin konflikt på. Oftest vil en konflikt kun- ne løses i løbet af 10-20 dage efter konfliktens opståen og efter at ovenstående forhandlingsprocedure er gennemført.

Hvis tvisten heller ikke løses via mediati- on eller mægling, så vil det næste natur- lige skridt være, at bringe sagen videre til syn og skøn samt voldgift – ganske som vi kender det fra de tidligere regelsæt. Der er dog også mulighed for en såkaldt ”hurtig afgørelse”, som er en form for minivoldgift.

De nye tvisteløsningsregler kan over- ordnet siges at være til gavn for bygge- branchen, og vi er mange, som hilser dem velkommen. Det er nu obligatorisk at ”snakke sammen”, når der opstår en konflikt i en byggesag, hvilket der altid gør. Nu kan den blot løses og stoppes i tide, inden den eskalerer unødigt.

Læs artiklen

Ny formand

Som det sikkert er almindeligt bekendt blandt foreningens medlemmer i Aarhus – i hvert fald for dem som deltog i vores Generalforsamling i sidste måned – har jeg fået æren af at blive ny formand for vores forening. Claus Jespersen er efter 8 travle år – grundet stigende arbejdsbyrde i eget regi fratrådt, men fortsætter heldigvis stadig i bestyrelsen.

Heldigvis overtager jeg en forening, som på alle tangenter er i en god gænge, såvel økonomisk som medlemsmæssigt. Foreningen blev grundlagt som en interesseorganisation for udlejere for godt 120 år siden. Dengang – tro det eller ej – fandtes ingen lejelov af nogen art. Hovedproblemet dengang var faktisk udfordringer med udlejningen, da der simpelthen var for mange lejeboliger. Det har vi heldigvis været forskånet for de sidste mange år her i Aarhus, om end udviklingen på det sidste antyder en mulighed igen for et overudbud af boliger.

Dengang var foreningens medlemmer primært små udlejere, hvor ejendommen var at betragte som en pensionsopsparing, som ejer selv gik og passede sammen med nærmeste familie. I dag er boligudlejning at betragte som et decideret professionelt erhverv, og det er med disse briller Udlejerforeningen har sit virke. Udlejning er et komplekst erhverv, som kræver indsigt i tekniske forhold, vedligehold og renovering af bygninger, økonomi og finansiering, samt ikke mindst en kolossal viden om lejeretlige forhold. Særligt det sidste er i dag hovedproblemet. Det er Udlejerforeningens formål at bistå sine medlemmer med ny og opdateret viden på alle disse felter.

Jeg har i et muntert øjeblik sagt, at min vision var at gøre foreningen overflødig. Dette kunne ske, hvis vi kunne få ryddet op i det absurde lovkompleks som Lejeloven og Boligreguleringsloven udgør i vores dagligdag. Det er her, hovedparten af vort arbejde ligger, hvor man ustandseligt skal vogte sig for snubletråde. Hvorfor skal man eksempelvis have 7-8 forskellige regelsæt for, hvordan en bolig skal udlejes. Med det resultat, at tilsyneladende ens boliger lejes ud til forskellige priser. Årsagen til den ”midlertidige” boligreguleringslov fra 1939 med en efterfølgende lind strøm af tillæg, var en ide om boligmangel og frygt for stigende lejepriser.

Det var måske korrekt dengang, men giver ikke mening i dag. Man kan næppe mere sige, at der er boligmangel, og det er vel ingen menneskeret at kunne bo inden for Ringgaden til en billig leje? Hvis man blot flytter ud i periferien af byen, er der masser af billige boliger. Endelig har vi i Aarhus så også næsten 50.000 almene boliger, som kan fange de borgere, som vitterlig er økonomisk trængte. Med den eksisterende lejelovgivning er boligmarkedet reduceret til et kasino, hvor nogle er heldige eller har gode forbindelser til en billig bolig. Foruden den banale kendsgerning at lave, regulerede leje- priser naturligvis ikke kan afhjælpe en boligmangel. Det kan kun nybyggeri. Det behøver man ikke være økonom for at forstå.

Mit mål vil være at arbejde for et frit lejemarked, hvor lejere og udlejere selv laver aftaler i mindelighed, som også medfører en retfærdig fordeling af byens boliger. Man betaler for det man ønsker og får: nemlig svarende til det lejedes værdi. De øvrige løbende små tvister kan løses af de lokale Huslejenævn. Dette mål vil nok ikke få Udlejerforeningen helt nedlagt, da der stadig vil være masser af rådgivning til vores medlemmer omkring alle de praktiske gøremål, som erhvervet afstedkommer.

Lovforenkling af vort arbejde bør være vor nærmeste vision!

Med venlig hilsen

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Pas på borende beboere

AF JOHN BJERRE ANDERSEN, ADVOKAT, OG JONATHAN SEB SALICATH, ADVOKATFULDMÆGTIG, DLA PIPER

DLA Piper har for nylig ført en principiel sag for Boligretten i Aarhus omkring en vandskade forårsaget af lejers boring i en væg.

Sagen blev vundet, således at lejer hæftede for skaden, men boligrettens præ-misser medfører, at udlejer i lignende tilfælde risikerer at skulle betale. Det anbefales derfor at justere de foreliggende husordener, så der ikke gives lejer adgang til at bore i de relevante vægge.

Sagen blev ført med økonomisk støtte fra Aarhus Udlejerforening. Sagen vedrørte en lejer, der havde forårsaget en vandskade. Dette var sket ved, at lejeren med sin boremaskine havde ramt et skjult vandrør, mens lejeren var i gang med at opsætte 2 Ikea-hylder med hylde-knægte på en væg i lejemålets køkken.

Udlejers forsikringsselskab dækkede kaden, og sagen vedrørte derfor alene spørgsmålet om, hvem der skulle betale forsikringens selvrisikobeløb.

Det var desværre huslejenævnets opfattelse, at lejer kun skulle betale, såfremt lejer havde handlet uforsvarligt, såvel som man pålagde udlejer at føre bevis for, at lejer havde handlet uforsvarligt.

Et enstemmigt huslejenævn fandt herefter, at lejer ikke hæftede for selvrisikobeløbet, da der ikke var tegn på synlige rør, som burde have fået lejer til at indse, at der var en risiko ved at bore i væggen.

Udlejer gjorde for boligretten overordnet 2 forhold gældende:

1. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en uberettiget ændring af lejemålet uden udlejers samtykke, jf. lejelovens §§ 28-30.

2. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25.

Boligretten gav udlejer medhold i pkt. 2 grundet de konkrete omstændigheder i sagen, men ikke medhold i pkt. 1.

Ad pkt. 1 – Lejers ændringsret

Udgangspunktet er, at lejer ikke har ret til at foretage ændringer af lejemålet, dog bortset fra sædvanlige installationer, jf. lejelovens § 29, og visse former for skiltning mv., jf. lejelovens § 30.

Det fremgår udtrykkeligt af lejelovens § 28, at lejer derudover ikke er berettiget til at foretage andre ændringer:

”§ 28. Lejeren må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.”

Hermed er det tillige bestemt, at lejer har ret til ændringer, såfremt udlejer giver samtykke, hvorfor lejer ved aftale kan være tillagt en ændringsret.

I den konkrete sag var der i husordenen beskrevet i hvilket tidsrum, der måtte bores i lejemålene, ligesom det var præciseret, at der ikke måtte bores i klinker og vinyl.

Derfor var det muligt at anlægge det synspunkt, at lejeren i husordenen var tillagt en ret til i et bestemt tidsrum at bore i de vægge i lejemålet, der ikke var klinker eller vinyl. Den væg i lejemålets køkken, som lejeren borede i, var en al-mindelig tapetseret væg.

Boligretten forfulgte dog ikke denne problemstilling, men udtalte enstemmigt, at en lejer har ret til at bore i vægge og op-sætte hylder uden særlig tilladelse:

”En enig boligret finder, at opsætning af 2 Ikea-hylder med hyldeknægte ikke er om-fattet af lejelovens §§ 28 og 29. Hylderne kunne derfor sættes op uden indhentelse af udlejers forudgående tilladelse.”

Boligrettens præmis må forstås således, at der indfortolkes en bagatelgrænse i lejelovens § 28, således at visse forandringer er så sædvanlige, at de reelt ikke udgør en ”ændring” af det lejede.

Eftersom udlejer vandt sagen, og da dommen ikke blev anket af lejeren, må en landsretsprøvelse af dette spørgsmål dog afgøres af fremtidige sager.

Ad pkt. 2 – Uforsvarlig adfærd

Boligretten tog herefter stilling til, om lejerens beskadigelse af vandrøret kunne karakteriseres som forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25, stk. 1-2:

Ӥ 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig ad-færd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.”

Indledningsvis anførte boligretten,at det var lejerens bevisbyrde, at der var tale om en hændelig skade, da det var uomtvistet, at lejerens handlinger havde forårsaget skaden. Dette er i overensstemmelse med almindelige bevisregler, hvorefter en skadevolder må bevise, at denne ikke har handlet uforsvarligt.

Imod udlejers synspunkt fremhæve-de boligretten, at lejer ikke var bekendt med, at vandrørene i køkkenet var skjult bag væggen, samt at der ikke i ejendom-mens husorden eller i lejekontrakten var advaret mod, at der var skjulte vandrør.

Udslagsgivende for sagen blev dog køk-kenets konkrete udformning og lejerens vidneudsagn.

Der var tale om et langt og snævert køkken, som for enden havde en håndvask, der var placeret foran et vindue. Til venstre for håndvasken var der en blank væg, og det var denne, som lejeren borede i.

Når man åbnede skabslågen under håndvasken kunne det konstateres, at der gik vandrør fra håndvasken og ind i væggen til venstre, således at man ved registrering heraf kunne blive advaret om, at disse vandrør løb ind i væggen.

Under afhøringen forklarede lejeren, at hun hverken havde hæftet sig ved disse vandrør eller havde åbnet skabslågen, før boringen blev påbegyndt.

Boligrettens flertal fandt herefter, at lejeren havde handlet uforsvarligt, idet vandrørene måtte forventes at kunne være placeret i den væg, som lejeren bo-rede i, sammenholdt med at lejeren ikke foretog nogen form for undersøgelse, før boringen blev påbegyndt.

Boligretten havde supplerende gjort en bemærkning om, at lejemålet var beliggende i en etageejendom, hvor der var andre lejemål både over og under leje-rens, således at dette bidrog til at skærpe lejerens undersøgelsespligt.

Konklusion

Der er tale om en god dom for udlejer, der dog medfører en skærpet opmærksomhed på indholdet af husordenen.

Afgørelsen viser, at der ikke i alle situationer vil være tale om uforsvarlig adfærd, når lejer borer i lejemålets vægge og ram-mer vandrør. Det afhænger i høj grad af, hvordan lejemålet konkret er indrettet samt retningslinjerne i husordenen.

Det må derfor anbefales, at de foreliggende husordener opdateres, således at der ikke hos lejer skabes en forventning om, at det er tilladt at bore i alle andre vægge, end dem med opsatte klinker.

Herunder bør det overvejes at tydeliggøre, at der ikke må bores i bestemte væg-ge med skjulte rør, medmindre udlejers skriftlige tilladelse foreligger.

Læs artiklen

MIPIM- ejendomsmesse og Aarhus Kommune

Af Lars H. Rasmussen

Når talen går på Cannes og La Croisette i Sydfrankrig vil de fleste sikkert tænke på verdens mest prestige-fyldte filmfestival, som afholdes hvert år i maj måned i disse eksklusive omgivelser med den røde løber og celebre skuespillere.

Ikke desto mindre afholdes verdens største ejendomsmesse i samme omgivelser et par månder forinden, nemlig fra den 12. til den 15. marts.

I 2019 er det 30. gang denne 4 dages messe afvikles med ikke mindre end 26.000 deltagere fra mere end 100 lande og cirka 3.350 udstillere med hver deres stand. Udstillerne er ”sælgere” af enhver art – produkter og ydelser – med relation til fast ejendom : arkitektfirmaer, in-geniører, developere, byer og regioner, kapitalformidlere, mæglere, investorer m.fl. Det vil sige hele værdikæden i fast ejendom er repræsenteret.

Blandt disse aktører finder vi også Aarhus Kommune, registreret under ”City of Aarhus”, hvis man går ind og kigger under deltagerlisten. Kommunen er repræsenteret ved arealudviklingschef Bente Lykke Sørensen, som har omkring 200.000 byggeretskvadratmeter med i tasken, der ønskes afsat til sultne investorer. Det største udbud nogensinde målt i kvadratmeter, som kommunen nogensinde har præsenteret på Mipim messen.

Der er tale om specielt tre store projekter, som vil påvirke det aarhusianske ejendomsmarked på mange felter i årene fremover. Først og fremmest det tidligere amtssygehus, som Aarhus Kommune købte i 2015 og rømmet i 2018 med flytningen til Skejby. Her er tale om 100.000 kvadratmeter primært til boliger. Der forventes cirka 2.500 boliger, et udbud som kan rykke på balancen i det aarhusianske boligmarked. Der bliver tale om både ombygninger og nybyggeri.

På havnen, det vil sige Aarhus Ø, vil man på messen tilbyde 70.000 etagemeter, som udgør anden etape af Aarhus Ø projektet, og med navnet Indre Aarhus Ø, d.v.s. området omkring Nørreport.Det tredje område, som Kommunen vil præsentere på messen i Cannes, er for-staden Lisbjerg, hvor udviklingsplanen blev godkendt af byrådet i 2018. Projektet for Lisbjerg, som er et af Danmarks største byudviklingsområder, bliver en udbygning af den nuværende landsby, så det samlede område kommer til at indeholde op til én million etagemeter til bolig og en kvart million til erhverv. Området bliver tilgodeset med en let-bane forbindelse. I første omgang bliver denne nye by opdelt i etaper på 15.000 etagemeter stykket, som bliver udbudt. Endelig har Kommunen også et par mindre projekter i Gellerup området, som man vil præsentere til interesserede investorer, blandt andet arealet hvor det tidligere Hejredalskollegium lå. Det er nu nedrevet, som en del af områdets byfornyelse.

Det bliver spændende at høre, hvor meget det lykkedes Kommunen og Bente Lykke Sørensen at få afsat under sydens sol, og dermed få målt temperaturen på det aarhusianske ejendomsmarked. Er det stadig ”hot” ?

Læs artiklen

Færre fik rotter i 2018

Udvalgt af Niels Lucassen

En øget forebyggende indsats i rottebekæmpelsen ser ud til at give et markant fald i antallet af anmeldelser.

20 procent færre aarhusianere anmeldte rotter i 2018 end året før. Faldet i anmeldelser kan ses hen over det meste af året, og i Teknik og Miljø håber man, at tendensen varer ved.”Det er normalt med udsving i antallet af rotteanmeldelser, og derfor er vi forsigtige med at drage entydige konklusioner. Umiddelbart ser det dog ud til, at vores ændrede strategi i bekæmpelsen har haft en rigtig god effekt”, siger Anders Maltha Rasmus-sen, afdelingschef i Teknik og Miljø.

Teknik og Miljø lægger nu flere kræfter i den forebyggende indsats mod rotter med bl.a. fælder i parker og haveforeninger, ligesom indsatsen i karréer, hvor der konstateres rotter, er udbygget.”Vi har skruet op for brugen af fælder og ned for brugen af gift. Derfor har vi brugt 25 procent mindre gift i 2018 end i 2017 – uden at få flere rotter.” Afdelingschef i Teknik og Miljø Anders Maltha Rasmussen.

Mindre gift er en fordel for miljøet, ligesom det reducerer risikoen for, at andre dyr får adgang til den. Endelig er det også vigtigt at begrænse brugen af gift, hvis man vil undgå resistens hos rotterne.”Det er glædeligt, at færre aarhusianere har haft rotter i 2018, og vi vil gøre vores til, at den positive udvikling fortsætter. Derfor har vi besluttet, at vi fremover vil tilrette vores handlingsplan årligt, så vi hele tiden kan tilpasse bekæmpelsen efter behov og erfaringer,” siger Anders Maltha Rasmussen, der fortsat vil vægte forebyggelsen højt.

Antal anmeldelser 2017: 8.404.
Antal anmeldelser 2018: 6.760

Aarhus skriver historie med nye gadelamper

Rådmand Bünyamin Simsek afsluttede i dag Danmarkshistoriens største energirenovering af gadelamper, da han ved Aarhus Rådhus monterede den sidste af 29.000 LED-lamper.

29.000 nedslidte kviksølvlamper er siden 2015 blevet erstattet med energivenlig LED-teknologi i Aarhus Kommune. Det svarer til cirka halvdelen af den samlede vejbelysning, og er det største af sin slags i Danmark.Projektet er på trods af dets omfattende størrelse udgiftsneutralt, fordi LED-teknologien er markant billigere i drift, og omkostningerne vil derfor tjene sig selv hjem i løbet af 20 år.

På årsbasis sparer Aarhus Kommune 30 procent på elregnin-gen til vejbelysning med den nye teknologi, hvilket cirka svarer til 1.500 husstandes årlige elforbrug.

”Projektet er endnu et skridt på vejen mod at gøre Aarhus til en CO2-neutral kommune i 2030, men aarhusianerne vil også i dagligdagen bemærke en markant bedre belysning på veje og gader, som har fået den nye LED-teknologi.” Bünyamin Simsek, råd-mand for Teknik og Miljø.

Tryghed og sikkerhed

Kombinationen af kraftigere og billigere lys betyder, at det ikke længere er nødvendigt at slukke hver anden lampe om natten på strækninger med LED-teknologien. Her vil lyset i ste-det blive dæmpet.

De bedre oplyste boligkvarterer vil give større tryghed, fordi det bliver lettere at følge med i, hvem der færdes hvor. Og for trafikanterne betyder det kraftigere lys et bedre overblik og dermed større trafiksikkerhed.

Rekordfremgang i beskæftigelsen 2018 i Østjylland

Beskæftigelsen sætter ny rekord med en fremgang på 11.500 jobs det seneste år og ligger dermed markant over landsgennemsnittet. De private virksomheder er den store jobmotor med en vækst på 10.462 jobs. De østjyske iværksættere bidrager markant til fremgangen med 4.000 nye jobs årligt. En række Business Region Aarhus initiativer skal bidrage til at afhjælpe manglen på arbejdskraft, som er en af de største barrierer for fortsat udvikling og vækst.

”Væksten i antal nye jobs cementerer Østjyllands position som Danmarks største vækstcenter uden for hovedstadsområdet. Og det er glædeligt, at det især er vores dygtige iværksættere, der bi-drager markant til jobfesten,” siger Jan Petersen, formand for Business Region Aarhus og borgmester i Norddjurs Kommune.

Den samlede jobvækst ligger væsentligt over landsgennemsnittet såvel som over de øvrige vækstområder i Danmark. Det er samtidig andet år i træk, at Østjylland sætter rekord i jobskabelse. Allerede sidste år kom Business Region Aarhus som den første vækstregion uden for hovedstaden ud af finanskrisen med en beskæftigelse, der lå over niveauet før krisen.

Iværksætterne en solid vækstdriver

I de seneste 10 år har iværksætterne hvert år skabt i gennem-snit 4.000 blivende nye jobs. Og mere end seks ud af 10 øst-jyske iværksættervirksomheder eksisterer stadig efter fem år og placerer sig dermed forrest i feltet på landsplan. 6% flere nye virksomheder blev der skabt i 2018. Dermed lægger Øst-jylland sig også i spidsen med den højeste etableringsrate i vækstområderne uden for hovedstadsområdet.

Kvalificeret arbejdskraften betingelse for fortsat fremgang

”Det er afgørende, at de østjyske virksomheder kan få den arbejdskraft, de har behov for, så Østjylland fasthol-der den solide udvikling også i de kommende år. Derfor igangsætter Business Region Aarhus i samarbejde med en række partnere i år et større projekt, der skal tiltrække udenlandske specialister,” siger Jan Petersen.

Projektet er netop blevet godkendt af Vækstforum i Region Midtjylland og finansieres dels af regionen, dels af EU’s Socialfond, og har i alt et budget på 20 millioner kroner over tre år.

Der etableres projektkontorer i både det østjyske og det vestjyske. Det skyldes, at der er forskel på erhvervsstrukturen i de to områder, og derfor også på, hvilke specialister virksomhederne gerne vil tiltrække. Med de to kontorer kan projektet tilpasses lokale forhold.

Der etableres blandt andet en fælles IT-platform, der samler jobopslag fra virksomheder og præsenterer dem for specialister i andre lande på engelsk, ligesom der oprettes en CV-bank.

Projektet understøttes af et andet Business Region Aarhus initiativ, der skal hjælpe medfølgende ægte-fæller/partnere til udenlandske medarbejdere i job. Initiativet blev sat i søen for to år siden med fokus på Aarhus Universitets udenlandske medarbejdere. Det er blevet så stor en succes, at det nu udvides til at om-fatte udenlandske medarbejdere også i de østjyske virksomheder og deres ægtefæller/partnere.

FAKTA

  • Østjylland er med mere end 20.000 it-relaterede jobs en digital hub.
  • Vi har landets højeste jobskabelse uden for hovedstads området, landets mest levedygtige iværksættere samt attraktive udviklingsmiljøer for nystartede virksomheder.
  • Mere end hver 10. beskæftigede i Business RegionAarhus har job på det kreative arbejdsmarked, hvilket er over landsgennemsnittet. Inden for dekreative erhverv er Østjylland særligt specialiseret inden for møbler og interiør samt mode.
Læs artiklen

Flyttesynsrapport- pas på nyt problem

Af ADVOKAT (H), ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN, AARHUS

Boligretten i Aarhus har den 8/11 2018 afsagt en tankevækkende dom, som viser at man ikke kan være forsigtig nok i forbindelse med gennemførelse af flyttesyn

Boligretten i Aarhus har den 8/11 2018 afsagt en tankevækkende dom, som vi-ser at man ikke kan være forsigtig nok i forbindelse med gennemførelse af flyt-tesyn.

Efter opsigelse af lejemålet den 24/4 2017, var der indkaldt til flyttesyn den 10/7 2017.

Udlejeren og 2 lejere mødte op og del-tog i flyttesynet, der blev gennemført i en dårlig stemning, fordi parterne var meget uenige og lejerne var frarådet at skrive under på noget som helst.

Flyttesyns-rapporten blev løbende ud-fyldt og gennemgået, hvorefter lejerne afviste at underskrive, også selvom udlejeren oplyste, at man alene skulle kvittere for modtagelsen af en genpart af rapporten.

Udlejeren forklarede, at han som følge af lejernes holdning, udover fremsendelse af kopi af flytterapporten, udarbejdede en ”kravsspecifikation”/opgørelse, som var mere detaljeret end flyttesyns-rapportens indhold og fremsendte begge bilag dagen efter den 11/7 i et brev til lejerne, hvilket han kunne dokumentere ved en fremlagt kopi af afleveringsattest, dateret den 12/7 2017.

Lejerne bestred begge at have modtaget en kopi af flyttesyns-rapporten, men bestred ikke at de havde modtaget kravs-specifikationen/opgørelsen og oplyste, at de kunne huske at have modtaget et brev om nogle nøgler i juli 2017, men ikke havde modtaget fraflytningsrap-porten.

Huslejenævnet havde inden sagens behandling truffet afgørelse i sagen, og afgørelsen pålagde udlejeren at tilba-gebetale lejernes depositum på ca. kr. 12.500,00 og frifandt lejerne for betaling af flytteopgørelsen på ca. kr. 10.000,00, samt pålagde udlejeren et strafgebyr på kr. 2.139,00.

I boligretten nedlagde udlejeren på-stand om betaling af istandsættelses-udgifterne på kr. 22.500,00 med fradrag af depositum på kr. 12.500,00, lig med kr. 10.000,00, samt påstand om at lejerne skulle erstatte det af udlejer pålagte gebyr på kr. 2.139,00, alt med tillæg af renter.

Lejerne påstod frifindelse og tilbagebetaling af depositum på kr. 12.500,00, – så sagen drejede sig om ca. kr. 24.600,00.

Boligrettens dom lød således:
”Det fremgår ikke af det fremsendte brev af 11. juli 2017, at der tillige er vedlagt kopi af fraflytningsrapporten. Som anført af huslejenævnet finder vi herefter ikke, at U alene ved U’s forklaring mod forklaringerne fra lejer 1 og lejer 2, om at de ikke havde mod-taget fraflytningsrapporten, har bevist, at U sammen med brevet af 11. juli 2017 har fremsendt rapporten. Som følge heraf må det lægges til grund, at udlejer ikke senest 2 uger efter flyttesynet har fremsendt fraflytningsrapporten, hvorfor fristen i lejelo-vens § 98, skt. 4, ikke er overholdt.

Udlejers supplerende kravsspecifikation kan som anført af huslejenævnet ikke træ-de i stedet for den allerede udarbejdede fraflytningsrapport.Efter lejelovens § 98, stk. 5, bortfalder ud-lejerens krav på istandsættelse heref-ter. Som følge heraf har lejer 1 og lejer 2 krav på tilbagebetaling af deres depositum, hvorfor deres påstand tages til følge. U skal herefter betale kr. 12.564,85 til lejer 1 og lejer 2 med renter som anført.”

Lejerne blev også frifundet for betaling af tillægsgebyret, som i øvrigt er en sag der skal anlægges overfor kommunen, da det er kommunekassen, der får pen-gene, og ikke huslejenævnet eller lejerne.

Herudover blev udlejeren dømt til at betale kr. 9.600,00 i sagsomkostninger.

Eller en lille fejl kostede udlejeren ca. kr. 34.200,00 plus udgifter til egen advokat.

Hvad kan vi lære af det?

Udlejeren har bevisbyrden for at flyttesyns-rapporten er afsendt af udlejeren og beviset for at den er modtaget af lejerne og beviset for at lejerne har modtaget den inden 14 dage efter flyttesynet.

Udlejeren har alene et bevis, gående ud på at han med afleveringsattesten kan dokumentere, at han har sendt et brev til lejerne, men ikke hvad indholdet af brevet var.

Hvis udlejeren i kuverten kun havde sendt flytterapporten anbefalet eller med afleveringsattest, ville udlejeren have dokumentation for at have sendt en kuvert, men ikke bevis for at kuverten også indeholdt flyttesyns-rapporten.

Herefter ville bevisbedømmelsen være en anden, idet en forklaring fra lejernes side om at have modtaget et anbefalet brev, uden at dette havde noget indhold, nok var mere tvivlsomt, da man må have formodningen imod sig, at udlejeren vil bruge ca. kr. 100,00 på at sende en tom kuvert for at opfylde en forpligtelse. Dette ville alt andet lige være bedre.

Hvis udlejeren skulle sikre sig et bedre bevis, ville det være nødvendigt at have et vidne på, hvad han havde puttet i kuverten, inden den blev afsendt. I så fald vil der være en part og et vidne på den ene side og de 2 lejere på den anden side, hvor jeg også vil mene, at bevisbedømmelsen ville falde anderledes ud.

Med virkning fra 1/1 2019 gælder lejelo-vens § 4, stk. 2, også for gamle lejekontrakter, hvorefter man kan kommunikere pr. mail, hvor det ellers efter loven skal være skriftligt. Udlejeren kunne således også have sendt en kopi af fraflytningsrapporten pr. mail og bedt om en kvittering for modtagelsen, da dokumentation for afsendelsen ikke er nok i sig selv.

Derimod kunne brug af en krypteret mail have løst problemet, idet de fleste typer af krypteret mail ikke alene inde-holder dokumentation for afsendelsen, men også dokumentation for modtagelsen, og i de bedste krypterede mail også en dokumentation for at modtageren havde lukket mailen op (og læst den).

Andre metoder? – ja man kan putte den i lejerens postkasse i overværelse af et medbragt vidne, eller med en af de andre lejere i ejendommen som vidne.

Endelig kan man under flyttesynet med fordel tage et billede med sin mobiltelefon af fraflytningsrapporten og sende den pr. mail til lejerne og bede dem om samtidig under flyttesynet, inden de går, at bekræfte deres modtagelse af mailen med de fremsendte fotos. Dette kræver blot, at man skal huske ved indkaldelse til flyttesyn, at skrive at lejerne skal med-bringe deres mobiltelefon.

Formkravene for ind- og fraflytningssyn er et paradis for lejerne og det er tankevækkende at huske, at de blev indført ved lovændringen den 1/7 2015 under overskriften ”forenkling og modernisering” – der er ikke meget forenkling i at indføre en stribe fjollede fælder og latterlige krav.

Kun fantasien sætter grænser!

Læs artiklen