Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

af Louise Kaczor, Advokat, LL.M., LKA Advokatfirma 

Lejelovens kapitel 4 og 5: Vedligeholdelse og Lejerens brug af det lejede

Vi er nu nået til tredje artikel i vores artikelserie indeholdende en grundlæggende gennemgang af lejelovensregler. I denne omgang ser vi nærmere på lejelovens kapitel 4 omkring vedligeholdelse og kapitel 5 omkring lejerens brug af det lejede. Kapitel 4 indeholder §§’erne 19-24 og kapitel 5 indeholder §§’erne 25-31.

Vedligeholdelse
I Lejelovens §§ 19 og 20 omhandler vedligeholdelsesforpligtigelsens fordeling, dvs. hvem der skal vedligeholde hvilke dele af lejemålet, hvis ikke andet er aftalt.

Bestemmelserne fastslår, at udlejeren, når ikke andet er aftalt, har vedligeholdelsesforpligtelsen for ejendommen og lejemålet, idet lejeren dog har forpligtelsen til at vedligeholde og forny nøgler og låse.

Hvis udlejeren ikke overholder sin forpligtelse til at vedligeholde lejemålet, så kan lejeren anmode Huslejenævnet om at pålægge udlejeren, at lade bestemte arbejder udføre inden for en nærmere fastsat tidsfrist.

I lejelovens § 21 er det defineret, hvad indvendig vedligeholdelse omfatter. Dvs. alt andet vedligeholdelse end det i § 21 anførte, anses som udvendig vedligeholdelse, også selvom det foregår inde i lejemålet. Ved indvendig vedligeholdelse forstås således alene vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering og lakering af gulve (herunder indgår også mellemslibning af gulve, selvom det ikke fremgår direkte af lovens ordlyd, jf. lovbemærkningerne).

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelse – hvilket udlejer har, medmindre andet er (og kan aftales, jf. nedenfor) aftalt – så skal udlejeren hensætte kr. 45,00 (2020-beløb) pr. m2 på en vedligeholdelseskonto for ejendommen. Beløbet der hensættes på vedligeholdelseskontoen skal ikke indsættes på en særskilt konto ligesom beløbet ikke skal forrentes, men udlejer skal én gang årligt give lejeren besked om, hvad der står på kontoen.

Lejeren kan kræve, at udlejeren afholder udgifter til indvendig vedligeholdelse (dvs. maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning) når det er nødvendigt, og der er indestående på vedligeholdelseskontoen, som kan dække udgiften. Hvis der indestår et beløb på kontoen, som overstiger et beløb der svarer til de seneste 3 års hensættelser til indvendig vedligeholdelse, så kan lejeren desuden forlange, at beløbet anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Udlejeren kan dog kræve, at beløbet først anvendes til indvendig vedligeholdelse, såfremt lejligheden ikke fremstår i velvedligeholdt stand for så vidt angår den indvendige vedligeholdelse.

Det følger af lejelovens § 24, stk. 1 og 2, at hovedparten af reglerne i kapitel 4 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Parterne kan dog aftale, at lejeren skal overtage den indvendige vedligeholdelse, dvs. at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde det lejede for så vidt angår maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning. Hvis lejeren har overtaget den indvendige vedligeholdelsesforpligtelsen, så skal udlejeren ikke hensætte kr. 45,00 pr. m2 til indvendig vedligeholdelse.

Derudover kan parterne aftale, at lejere i lejemål, som ikke er omfattet af boligreguleringslovens kapital II-IV, skal overtage en større vedligeholdelsesforpligtelse end den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Det gælder således lejemål i ikke-regulerede kommuner samt lejemål beliggende i småhuse (ejendomme indeholdende 6 eller færre lejemål). I disse lejemål kan parterne således f.eks. aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde lejemålets indretninger, forsyning med lys, vand og varme, vedligeholdelse af hårde hvidevarer m.v.

Det betyder således også, at i lejemål, som er beliggende i store ejendomme i regulerede kommuner (ejendomme indeholdende 7 eller flere lejemål), kan parterne ikke aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde andet end det som falder indenfor den indvendig vedligeholdelse i lejemålet, bortset fra, at parterne tillige kan aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde den have, som indgår i det lejede. Det bemærkes for god ordens skyld, at der ved gennemgangen af ovenstående er taget udgangspunkt i lejeloven og lejeaftaler, som er indgået efter den 1. juli 2015. For lejeaftaler som er indgået før 1. juli 2015 vil nogle af bestemmelserne være anderledes, herunder f.eks. muligheden for at overvælte vedligeholdelsesforpligtelsen på lejeren.

Lejerens brug af det lejede
En lejer er naturligvis ansvarlig for sin egen adfærd i og omkring det lejede. Lejer er tillige ansvarlig for eventuel skade som påføres lejemålet af andre end lejeren, hvis det sker ved uforsvarlig adfærd af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. Lejeren – samt de personer, som lejeren giver adgang til lejemålet – er forpligtet til at følge de ordensregler, som udlejeren fastsætter ligesom han skal efterkomme andre rimelig påbud fra udlejeren, som skal være med til at sikre god ro og orden i ejendomme.

Det følger også af loven, at en lejer ikke må bruge det lejede til andet end aftalt. Endvidere må lejeren ikke overlade lejemålet til andre end medlemmer af sin husstand uden udlejerens samtykke, medmindre lejeren har ret til at fremleje lejemålet helt eller delvist.

En lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer (f.eks. en vaskemaskine) i det lejede. Udlejeren kan kun modsætte sig installationen, hvis han kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Derudover kan lejeren installere radio- og fjernsynsantenner samt kabelforbindelse til bl.a. internet m.v. på ejendommen, hvis han forinden installationen indhenter udlejers anvisninger til, hvor installationen skal foretages. Endeligt kan en lejer installere hjælpemidler i det lejede eller på fællesarealer, hvis kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Hvis en lejer foretager en af de nævnte installationer, så er lejeren ansvarlig for evt. skade som installationen forårsager og i nogle tilfælde kan udlejeren kræve, at der stilles sikkerhed for, at lejeren kan imødekomme et evt. erstatningsansvar.

Bortset fra ovenstående ret til at foretage installationer, må lejeren ikke foretage ændringer i det lejede. Foretager lejeren ændringer uden at være berettiget hertil, så har udlejer krav på retablering ved lejerens fraflytning og kan i særligt grove tilfælde, ophæve lejemålet. Bestemmelserne om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer m.v. kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det bemærkes for god ordens skyld, at blandede bolig- og erhvervslejemål ikke er medtaget i ovennævnte gennemgang og der kan derfor gælde andre regler, hvis der er tale om et blandet lejemål.

Læs artiklen

CORONA OG GENSTART?

af Lars H. Rasmussen

Coronakrisen har for alvor gjort sit indtog i landet og lammet flere brancher med forskellig styrke og sat store dele af det danske samfund på standby. Heldigvis er der vedtaget en lang række tiltag, som skal bringe os på fode igen. Suppleret med befolkningens flid og handlekraft og gode rammevilkår for den private sektor, kan vi håbe, at vi kommer ud af den økonomiske krise og med velfærden i behold.

Rammevilkårene for ejendomssektoren var en overgang voldsomt truet, da renten steg markant i starten, hvor coronavirussen skyllede ind over Danmark og den øvrige verden. Et forløb parallelt som i starten af finanskrisen i 2008/-09. Alle aktivklasser i form af aktier og obligationer blev smidt på bålet. Selv guld, som normalt stiger i krisetider, faldt i kurs. Alle ville kun have kontanter.

Dette medførte en pludselig rentestigning på alle realkreditlån, hvilket nok kunne forstyrre søvnen for mange ejendomsinvestorer, da renten jo er den primære udgift i en ejendomsinvestering. Ville ejendomsmarkedet være det næste aktiv, som skulle falde i pris? Heldigvis er der meget hurtigt kommet ro på rentemarkedet, så priserne er tilbage til før coronaens indtog, om end ikke nede i rekordniveauet fra oktober 2019. Endvidere har alverdens centralbanker tilkendegivet – what-ever-it-takes – at de lave renter fastholdes. Så omkring renten kan de fleste udlejere åndet lettet op.

Men en ulykke kommer sjældent alene. I ejendomssektoren er vi blevet mødt med nye § 5.2 regler, som nu er udmøntet i 3 nye lovforslag, som strammer gevaldigt op for reglerne omkring lejefastsættelse i forbindelse med gennemgribende renoveringer. Med udsigt til lavere økonomisk aktivitet i hele samfundet er det ikke lige det rette tidspunkt med sådanne forslag.

Set i lyset af, at man samtidig med regeringens boligpolitik ønsker at forgylde den almene boligsektor med en bevilling på 30 milliarder (!) kroner til renovering af deres boliger, gennemføres den modsatte politik overfor den private boligsektor, der straffes med et indgreb med det modsatte formål, nemlig at stoppe den tiltrængte renovering af de utidssvarende private boliger!

Indgrebet overfor den private boligsektor glider – i disse hysteriske coronatider – mere eller mindre upåagtet igennem, idet statsministeriet har udskudt 39 andre lovforslag, der skulle være behandlet inden sommerferien, men sjovt nok ikke udskudt gennemførelsen af de førnævnte 3 lovforslag og hastebehandler en bevilling af de 30 milliarder kroner til renovering af de 72.000 almennyttige boliger.

Som bekendt fremgår det af den af regeringens nedsatte ekspertgruppes rapport vedrørende BRL § 5.2, at der i 2019 var et potentiale for forbedringer af ca. 75.000 udlejningsboliger i den private sektor. Gennemførelsen af de 3 lovforslag vil medføre en tilsvarende opbremsning af den lige så tiltrængte modernisering af det samme antal boliger i den private sektor. Uden at det koster staten noget – det finansieres nemlig at de private udlejere.

Så kære Boligminister: Er det en genstart? Nej, drop derfor de 3 lovforslag. Eventuelt behold kun forslaget om en karensperiode på 5 år, hvis man mener det kan stoppe udenlandske kortsigtede spekulanter. Hvis lovforslagene gennemføres, hvad vi ikke håber, vil Udlejerforeningen Aarhus den 23. juni afholde et heldagskursus om indhold og konsekvenser. Omkring forholdsregler med mere af selve kurset følg venligst vor hjemmeside www.ufaa.dk.

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Hvad er udlejers retsstilling under Covid-19?

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus

I dansk lejelovgivning findes der ikke nogen regler, som indeholder en stilling-tagen til hvad udlejers rettigheder og forpligtelser er i forbindelse med en pan-demi som covid-19.

Dog blev der den 4/4 2020 udstedt en midlertidig bekendtgørelse, som auto-matisk ophører den 31/3 2021, hvorefter fristen i erhvervslejelovens § 49 for fremsendelse af forbrugsregnskaber udskydes til den 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren.

Tilsvarende indeholder samme bekendtgørelse også en udskydelse af fristen for aflevering af forbrugsregnskaber i lejelovens § 43, ligeledes til 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren, hvilken bekendtgørelse ophører den 31/3 2021.

Imidlertid vil sikkert mange udlejere have fået en henvendelse fra lejerne om henstand med betaling af husleje eller lejenedsættelse, eller anden form for ønske om at undgå at lejemålet ophæves, fordi lejeren ikke kan betale sin husleje eller andre pligtige pengeydelser.

Ved siden af lejelovgivningen findes også en række generelle regler for over-holdelse eller ikke overholdelse af løbende kontrakter, herunder de generelle regler om force majeure, som i nogen tilfælde kan indebære en løsning af problemet, men det vil kun være de force majeure klausuler der måtte findes i eksisterende kontrakter, hvoraf det fremgår, at force majeure også omfatter manglende mulighed for at opfylde kontrakten som følge af en pandemi.

Force majeure kan defineres, som at der er tale om en upåregnelig begiven-hed udenfor parternes kontrol, som ikke kan afværges, og som enten midlerti-digt eller permanent umuliggør opfyldelse af kontraktforpligtelser. Det kan væ-re f.eks. naturkatastrofer, krig, brand, indførselsforbud m.v. Hvis der foreligger force majeure, vil klausulen betyde ansvarsfrihed for den part, der ikke kan op-fylde sin kontrakt, så længe force majeure begivenheden består.

Den part, der påberåber sig force majeure, har bevisbyrden for at der er tale om en force majeure begivenhed, og skal derfor straks reklamere.

Indeholder kontraktforholdet ikke nogen force majeure klausul må det anta-ges, at de eksisterende generelle force majeure regler ikke medfører ret til at en lejer midlertidigt kan ophøre med eller udskyde, eller kræve nedsættelse af en lejebetaling og andre pligtige pengeydelser.

Beboelseslejemål:

Denne form for kontraktlig forpligtelse er den enkleste at vurdere i den nuvæ-rende situation, idet udlejeren ikke har nogen skyld i eller ansvar for at lejeren ikke er i stand til at betale sin husleje. Udlejeren har stillet lejemålet til rådig-hed for lejeren og denne kan derfor ikke rejse krav om hverken nedsættelse af lejen, udsættelse med lejen eller eftergivelse af nogen del af lejen. Manglende betaling medfører således uændret ret til efter påkrav at ophæve lejemålet og begære lejeren udsat.

Noget andet kan være, at hvis udlejeren ønsker frivilligt at hjælpe en lejer, kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med lejeren, f.eks. i den situation hvor lejeren er selvstændig og ikke har nogen aktuel lønindkomst, eller en så beskeden lønindkomst, at han ikke både kan forsørge sig selv eller betale sin husleje.

Er dette tilfældet, vil anbefalingen være, at den pågældende lejer dels skal ansøge myndighederne om tilskud fra de hjælpepakker, som eksisterer, som en betingelse for at udlejeren træder til. Herefter kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med en midlertidig nedsættelse eller udskydelse af lejen til et senere aftalt tidspunkt.

Det eneste råd, men det vigtigste, vil være, at udlejeren endelig skal indgå en skriftlig aftale, der betegnes som et tillæg til lejekontrakten, hvori det præcise-res, hvor stor en nedsættelse der gives, om denne er midlertidig eller perma-nent, og eventuelt hvornår der skal ske tilbagebetaling og på hvilken måde med forfaldsdatoer og beløb. Aftalen bør være underskrevet af begge parter for at undgå at udlejeren forringer sin retsstilling.

Erhvervslejemål:

I erhvervslejeloven findes en enkelt regel, som er relevant at kende, nemlig EL § 23, som har følgende ordlyd:

”§ 23, stk. 1. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til op-hør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundheds-mæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.”

Det har været fremme i pressen, om denne bestemmelse er relevant under covid-19, men der er blandt lejeretlige eksperter enighed om at denne be-stemmelse ikke finder anvendelse, fordi det ikke er udlejeren der er ansvarlig for og årsag til, at det offentlige af sundhedsmæssige grunde nedlægger for-bud mod at virksomheden holdes åben.

Denne problemstilling har regeringen netop imødegået ved at gennemføre en række hjælpepakker, som gerne skulle medføre, at lejeren kan overleve en periode med lejemålet lukket.

Herudover findes der i EL § 39, stk. 2, en særlig regel om at

”når lejeren af en butik, et hotel, en restaurant eller lignende, trods udlejers indsigelse ikke opfylder forpligtelsen til at holde forretningen åben og i forsvar-lig drift” – kan udlejeren hæve lejemålet.

Da netop en lang række virksomheder efter regeringens midlertidige regler har fået påbudt at holde lukket, medfører denne situation imidlertid ikke at ud-lejeren kan ophæve lejemålet, fordi lejeren har opfyldt regeringens påbud.

Der er således også ligeledes blandt de lærde enighed om, at udlejeren ikke kan ophæve lejemålet i denne situation, da det ikke er lejerens skyld, at han må holde lukket.

Den særlige regel kan naturligvis ikke påberåbes af andre erhvervslejere, der frivilligt og af egen drift har fundet det hensigtsmæssigt at holde butikken luk-ket i en periode, idet lukningen ikke er påbudt ved et lovindgreb og disse er naturligvis forpligtet til at holde butikken åben. Men hvis lejeren kan dokumen-tere, at dette har været fornuftigt som følge af covid-19 krisen, kan det være tvivlsomt om man kan ophæve i en sådan situation, idet lejeren som følge af ekstraordinære forhold vil påføres et uforholdsmæssigt stort tab ved at holde åbent. Der er derfor ikke noget sikkert svar på retsstillingen i denne situation.

Betydningen af hjælpepakker:

Med det formål at holde hånden under også erhvervslejere, har regeringen gennemført en række hjælpepakker, som indebærer økonomisk hjælp til er-hvervslejerne, herunder udskydelse med betaling af moms og afregning af skatter, lønkompensation til de ansatte i virksomheden, samt ikke mindst mid-lertidig kompensation til betaling af virksomhedens faste udgifter, som udbeta-les hurtigst muligt efter ansøgning om støtte, men der kan være en periode, hvor lejeren mangler penge indtil tilskuddet modtages. I disse situationer må vi i et vist omfang forvente henvendelse fra erhvervslejere om midlertidig ned-sættelse eller udskydelse med lejebetalingen.

I disse situationer, hvor forretningerne har holdt lukket, vil de som følge af en helt klar omsætningsnedgang, typisk også på 80 – 100%, være berettiget til kompensation i 3 måneder på 80% af huslejen og andre faste udgifter og der hvor lejeren er ramt af et påbud om at lukke, er kompensationen 100%.

Ved et lavere omsætningstab på mellem 60 – 80% kan opnås en kompensati-on på 50% af udgiften, og ved en omsætningsnedgang på 40 – 60% kan op-nås en kompensation på 25% af udgiften.

Som følge af disse regler kan lejeren ikke alene få kompensation til husleje, men også til leasingaftaler eller andre kontrakter på biler og driftsmidler og lignende.

Med henvisning til disse tilskudsordninger bør det være et krav fra udlejers side, at lejeren i videst muligt omfang dokumenterer, dels omsætningsned-gangen og dels dokumenterer, at han har søgt den optimale støtte, således at han er i stand til løbende at betale, i hvert fald en del af huslejen og eventuelt få udsættelse med en del af huslejen til senere.

Jeg kan ikke betale min husleje!

Modtager udlejeren en sådan henvendelse fra lejeren, bør denne i hvert fald i de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at bevare et i øvrigt fornuftigt lejemål, indle-de en forhandling med lejeren, da alternativet er en ophævelse af lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse og efterfølgende genudlejning af erhvervsle-jemålet, hvor det forventes, at markedslejen i hvert fald i en vis periode må fal-de drastisk, således at en ophævelse af lejemålet og et tomt lejemål ligeledes kan blive en udfordring for udlejeren.

Derfor kan, og i mange tilfælde bør, udlejeren gå i gang med en forhandling med lejeren for at få fremskaffet dokumentation for at lejeren har søgt mest mu-lig støtte og opnået dette. Herefter kan udlejeren f.eks. midlertidigt nedsætte lejen med et nærmere aftalt beløb, eller også ligefrem vælge at give et midler-tidigt forholdsmæssigt afslag i lejen for en nærmere aftalt periode og bør udar-bejde et kontrakttillæg, hvori beløb og vilkår og datoer præciseres.

Der er herunder f.eks. en mulighed for at udsættelse med lejen eller nedsæt-telse af denne kan aftales.

En model kunne f.eks. være, hvor et erhvervslejemål har indbetalt et deposi-tum på 6 måneder, at kontrakttillægget går ud på, at det beløb der sker udsæt-telse eller nedsættelse med, straks modregnes af udlejeren i depositum, der herefter er midlertidigt nedsat, således at lejeren f.eks. fra 1. oktober 2020 skal begynde at tilbagebetale nedsættelses- og henstandsbeløbet over en periode på f.eks. 3 eller 6 måneder, således at depositum kommer op på det oprinde-ligt aftalte beløb.

Det anbefales at være meget omhyggelig med at indgå sådanne aftaler, der under alle omstændigheder bør være skriftlige og indeholder præcis beskri-velse af vilkårene og beløbene, således at udlejeren ikke mister sine rettighe-der.

Pas på hinanden derude!

Læs artiklen

Skal udlejer have husleje, når staten pålægger lejer at holde lukket?

Flere udlejere har modtaget breve fra lejere/lejer-advokater med påstand om, at huslejen skal nedsættes, på grund af, at Staten har udstedt forbud mod at nogle forretninger må holde åbent.

Lejere mener, at § 23, stk. 2 i Erhvervslejeloven giver grundlag for en reduktion af lejen – evt. også med den konsekvens, at lejemålet kan ophæves af lejer.

§ 23. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen

Efter min opfattelse – som støttes af en del kyndige jurister på området for erhvervslejeret – har lejer ikke mulighed for ved domstolene at få medhold i at huslejen skal nedsættes på grund af de af Staten nedlagte generelle forbud mod at holde åbent og i øvrigt at forsamle sig.

Det må konstateres, at der ikke er nogen retspraksis på området.

Ovennævnte § 23 stk. 2 kan – efter sit eget indhold – ikke bringes i anvendelse fra lejers side i den nuværende situation med Corona. § 23 stk. 2 bliver først aktuel at anvende, når udlejer har bragt lejemålet til ophør, som følge af, at ”det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde” nedlægger forbud mod lejerens brug af lokalerne. Sætningen i paragraffen, ”Bringes lejeforholdet til ophør” – må forudsætte at det er udlejer, der grundet et påbud eller lign. fra ”det offentlige” pålægges at bringe lejemålet til ophør – underforstået ved at opsige/ophæve lejemålet. Det offentliges forbud skal vedrøre de bygningsmæssige forhold omkring lejemålet, som udlejer hæfter for eller som udlejer er nærmest til at bære risikoen for – og derfor er pligtig at bringe lejemålet til ophør.

Paragraffen kan selvsagt ikke anvendes, hvis det nedlagte forbud vedrører de forhold som lejeren af lokalerne beskæftiger sig med.

Hvis man tænker på den situation, at Staten af sundhedsmæssige grunde nedlægger forbud mod salg af soltimer i solarier/solcentre, ville konsekvensen så være, at udlejerne af disse lokaler ikke kunne opkræve husleje ? Bestemmelsen vil næppe kunne anvendes i denne situation – hvilket så meget desto mere – må være tilfældet i den nu opståede situation med Corona.

Når henses til, at Staten er fremkommet med flere pakker, der skal hjælpe lejerne med at få betalt huslejen, taler dette også for, at der ikke – tillige – kan fremsættes krav overfor udlejer.

I den kommende tid vil der på vor hjemmeside – www.danskeudlejere.dk og ved mails til foreningerne blive orienteret om andre indlæg og synspunkter omkring situationen.

Såfremt du som udlejer bliver mødt med krav om nedsættelse af lejen, vil vi gerne orienteres derom til – Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C eller mp@danskeudlejere.dk

Læs artiklen

En sort dag for BRL § 5, stk. 2

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Som de fleste udlejere af store ejendomme nok har hørt i dagspressen, indgik regeringen en aftale med Dansk Folkeparti den 30. januar 2020 om indførelse af en række opstramninger og ændringer af BRL § 5, stk. 2, med det formål at begrænse investorer i at opkøbe private boliger som investeringsobjekter for at opnå hurtige gevinster.

Det fremgår af aftalen af 30. januar 2020, som kan ses på Boligministeriets hjemmeside, at det er anslået, at der i dag er ca. 57000 lejemål, der er udlejet efter § 5, stk. 2, og at der er anslået at ca. 74600 udlejningsboliger har potentiale for gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2. Heraf ligger ca. 60% af disse lejligheder i København, Frederiksberg, Odense, Aalborg og Aarhus.

Samtidig lægges der vægt på i aftalen, at de nye krav dels kan medvirke til mere grønne og klimavenlige boliger og medvirke til at opfylde klimalovens mål om at reducere udledningen af CO2 med 70% inden 2030.

Endvidere er det et hovedformål med en lang række ændringer i § 5, stk. 2, og andre bestemmelser, at styrke lejernes retsstilling i en lang række ”snubletråde”.

Endelig oplyses det i aftalen, at boligministeren udmærket er klar over, at ændringer af § 5, stk. 2, får en væsentlig konsekvens for de ca. 40% af alle an-delsboliger i landet, hvor prisen for andelsboligerne fastsættes efter en valuar-vurdering af handelsværdien som en boligudlejningsejendom. Dette vil medføre et fald i andelsværdierne og derfor vil der blive indført en mulighed for at forlænge valuarvurderingerne (?) ligesom nedennævnte karensperiode på 5 år ikke skal gælde ved omdannelse af andelsboligforeninger til udlejningsejendomme.

I de kommende måneder skal den indgåede aftale udmøntes i en lovtekst med tilhørende bemærkninger, sendes i høring til relevante høringspartnere og herefter gennemgå 3 behandlinger i folketinget med en mellemliggende betænkning. Det forventes at dette arbejde meget vel kan tage ca. 3 måneder og forhåbentlig medfører dette, at den nye § 5 først kan træde i kraft pr. 1/6 eller 1/7, således at de udlejere, som har modtaget opsigelse af lejligheder, kan nå at gennemføre moderniseringen efter gældende § 5, stk. 2, inden lovens ikrafttræden. – det kan ikke gå hurtigt nok og det vigtigste er lejerens underskrift på lejekontrakten inden datoen for lovens ikrafttræden.

1. Eksisterende § 5, stk. 2 lejligheder:
Lovændringen får alene betydning for fremtidig modernisering og udlejning efter BRL § 5, stk. 2. De nye krav får således ikke betydning for de lejligheder, der forinden lovens ikrafttræden lovligt kunne udlejes efter § 5, stk. 2. Men nogen af ændringerne får formentlig alligevel tilbagevirkende kraft og det har klart været boligministeriets formål ikke at gribe ind i de lovlige § 5, stk. 2 lejligheder, da dette vil blive betragtet som en ekspropriation.

2. Karensperiode:
Karensperioden formuleres i aftalen også som ”spekulantstop”, som går ud på at en ny ejer af en udlejningsejendom ikke kan genudleje moderniserede lejligheder efter § 5, stk. 2, før der er gået en periode på 5 år. Udlejeren må gerne gennemføre forbedringen, men lejligheden skal i de første 5 år genudlejes efter § 5, stk. 1, til den omkostningsbestemte leje med et korrekt beregnet forbedringstillæg for de udførte forbedringer. Efter aftaleteksten gælder karensperioden kun nye ejere, hvorfor lovindgrebet ikke omfatter eksisterende ejere af store ejendomme, men hvis den aktuelle ejer sælger sin ejendom, vil prisen på handelsværdien utvivlsomt være væsentlig mindre end hidtil, idet moderniseringer og genudlejninger for en ny ejer efter § 5, stk. 2 ikke længere er så attraktive som tidligere.

3. Betaling for at slippe for karensperioden på 5 år:
Hvis der forinden eller sideløbende med modernisering af ejendommen gennemføres energibesparende forbedringer, således at ejendommens energiklasse stiger med mindst 3 niveauer, som f.eks. fra et energimærke E til energimærke B, kan lejligheden straks genudlejes efter § 5, stk. 2.

Som alternativ til at udføre energibesparende foranstaltninger, så energimærket stiger med 3 niveauer, kan udlejeren vælge i stedet for at gennemføre effektive energiforbedringer for et beløb på mindst kr. 3.000,00 pr. m2 for hele ejendommen. Dette medfører eksempelvis, at en ejendom med 10 lejligheder og med et beboelsesareal på 800 m2 må investere mindst 2,4 millioner kroner i energiforbedringer, inden en lejlighed kan moderniseres efter § 5, stk. 2 og genudlejes efter de nye regler.

4. Grønne energikrav:
Efter de nugældende regler skal en ejendom som minimum have et energimærke D, før udlejer kan gå i gang med at modernisere efter § 5, stk. 2. Det bliver et nyt lovkrav, at energimærket fremover skal løftes til energimærke C, før lejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2. Det gælder såvel for eksisterende som for nye ejere.

Det er oplyst i aftalen, at skærpelse af energikrav forventes at omfatte ca. 64000 boliger af de førnævnte 74000 umoderniserede boliger og skærpelsen rammer således ganske bredt.

Det er endvidere anført i aftalen, at det nuværende system på energimærker, der i et vist omfang er baseret på databaserede værktøjer, skal strammes op, således at klima-, energi- og forsyningsministeriet iværksætter en række initiativer for at forbedre kontrollen med energimærkeordningen, som løber frem til 2021.

5. Afskaffelse af væsentlighedsbetingelsen:
I dag er det sådan, at det lejedes værdi efter LL § 47, stk. 2, har et væsentlig-hedskrav, som højesteret har præciseret skal beregnes som +/÷ 10 – 15% af lejeværdien. Dette medfører, at en aftalt husleje ikke kan nedsættes, selvom den er højere end det lejedes værdi, så længe den ikke er væsentligt højere. Væsentlighedskravet medfører, at hvis en udlejer har aftalt en genudlejning i en § 5, stk. 2-lejlighed til kr. 1.500,00 pr. m2, og sagen indbringes for huslejenævnet, som vurderer at det lejedes værdi for denne lejlighed kun er kr. 1.400,00 pr. m2, kan huslejenævnet og domstolene ikke nedsætte huslejen til kr. 1.400,00 pr. m2, fordi forskellen på kr. 100,00 pr. m2 ikke opfylder væsentlighedsbetingelsen, idet denne i det nævnte eksempel kun er 7,14 % og derfor ikke stor nok.

Væsentlighedsbetingelsen har eksisteret i lejeretten i rigtig mange år og har været et praktisk instrument for både huslejenævnet og boligretterne, der således ikke skal bruge tid på at finjustere lejen og mindre differencer, men alene beskæftige sig med nedsættelse af lejen, når differencen ikke er i småtingsafdelingen, men derimod væsentlig. Eksistensen af væsentlighedsbetingelsen har været sund fornuft og praktisk for begge parter, fordi ingen på forhånd ved indgåelse af en lejekontrakt om lejens størrelse med 100% nøjagtighed kan ramme præcist det beløb i lejeværdi, som huslejenævnet ville sætte efter en modernisering efter § 5, stk. 2. Indførelsen af en såkaldt ”huslejebremse” vil derfor give en lang række utilsigtede problemer og det må nok forventes, at der vil blive indført en ny regel om, at man fremover kan få en forhåndsudtalelse fra huslejenævnet, inden en gennemgribende mo-derniseret lejlighed genudlejes efter den nye § 5, stk. 2, men det kan befrygtes, at huslejenævnets forhåndsvurdering vil ligge lavere end de nuværende afgørelser huslejenævnet træffer om lejen i § 5, stk. 2 lejemål, allerede fordi at væsentlighedsbetingelsen afskaffes.

Aftalen indebærer at væsentlighedsbetingelsen udgår ved fremtidige sager efter § 5, stk. 2, om det lejedes værdi, hvorefter udlejeren ved genudlejningen skal ramme det lejedes værdi helt præcist og nøjagtigt, uden at udlejeren på forhånd kan få at vide størrelsen af det lejedes værdi med sikkerhed. Rammer udlejeren ved siden af og sagen indbringes for huslejenævnet, vil han blive pålagt en ”dummebøde” på kr. 6.000,00 jfr. nedenfor.

Aftalevilkåret om afskaffelse af det nuværende væsentlighedsbegreb vil medføre en selvforstærkende mekanisme i nedadgående retning, også som følge af de nye vilkår omtalt nedenfor i punkt 6.3. om at sammenligningslejemål ikke længere kan være andre lejekontrakter, men begrænses til lejemål, der har været prøvet i huslejenævnet.

Der står i aftalen, at ”ændring vil gælde ved indgåelse af nye lejeaftaler og indebærer at ”væsentligt” udgår af § 5, stk. 2, således at huslejen ikke må over-stige det lejedes værdi.” Det er ikke klart om det også rammer genudlejning af eksisterende § 5, stk. 2, men det formodes ikke at være tilfældet, da dette kan indebære et ekspropriativt indgreb.

Nu bliver det rigtigt sjovt, idet der fremover så vil gælde 2 regelsæt for huslejenævns- og boligretssager efter § 5, stk. 2, et med et væsentlighedskrav på 10 – 15%, og et uden. – og det vil gælde lejligheder i samme ejendom, hvilket der ikke er meget logik i. Det betyder at er 2 lejligheder moderniseret ens og begge har en lejeværdi på kr. 1.400,00, kan den ene lovligt kun udlejes for kr. 1.400,00 pr. m2, mens tidligere § 5, stk. 2 lejemål lovligt kan udlejes for kr. 1.540,00 pr. m2.

Dette er der hverken meget logik eller sund fornuft i!

6. Styrkelse af lejerne:
Der er herefter i aftalen omtalt en lang række større og mindre ændringer, som alt sammen har til formål at sikre lejernes styrkelse og indsigt i lejens størrelse for andre lejere i ejendom og i andre ejendomme og de nævnte initiativer vil utvivlsomt medføre, at rigtig mange lejere får tingene galt i halsen og det forkerte indtryk, idet de naturligvis ikke er og heller ikke bliver i stand til at vurdere lejeværdien af andre lejligheder. Nøglen til information medfører jo ikke, at de får mulighed for at besigtige andre lejligheder, eller får adgang til regnskabet for forbedringer, eller kan vurdere om indretningen af en moderniseret lejlighed er mere eller mindre hensigtsmæssig m.v.

Så det skal nok blive rigtig sjovt for alle andre end udlejerne.

6.1.
Det bliver forbudt at tilbyde lejerne penge for at flytte.

Men det er samtidig oplyst, at lejerne fortsat har ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning.!

6.2.
Etablering af et huslejeregister.

Det findes faktisk i forvejen. Det findes på nettet under www.huslejenaevn.dk og hvis man går ind og kigger i dette, vil man konstatere, at det ikke fungerer ret godt, da alle nævnsafgørelser ikke er indberettet til registeret. Det er heller ikke nogen genial ide, som følge af at mange huslejenævnsafgørelser indbringes for boligretten og bliver ændret af boligretten eller af landsret-terne. Dette medfører, at afgørelserne i registeret er forkerte, hvorfor dette bliver misvisende, da der ikke eksisterer noget tilsvarende register for boligretsdomme og domme fra landsretterne, bortset fra de traditionelle domsregistre, som er dyre at abonnere på.

6.3.
Sammenligningslejemål.

Der vil endvidere blive indført et krav om at nye sager efter § 5, stk. 2 ikke kan henvise til andre lejekontrakter, indgået efter § 5, stk. 2, men kun kan henvise til lejemål, der har været prøvet i huslejenævnet. Brugen af sammenligningslejemål vil således blive begrænset og det fremgår ikke af aftaleteksten om dette både gælder prøvelse af eksisterende § 5, stk. 2 lejemål ved huslejenævnet og domstolene, eller det kun gælder nye § 5, stk. 2, efter indførelse af lovændringen. Kravet vil endvidere medføre en ændring af lejelovens § 47, stk. 2, og vil medføre en lang række praktiske problemer, både i huslejenævnssager og boligretssager fremover.

Ændringen er i øvrigt i direkte modstrid med landretspraksis for både Østre og Vestre Landsret, som bliver meget svær at arbejde med.

7. Førbesigtigelse af huslejenævnet:
Før de fremtidige forbedringer efter § 5, stk. 2, skal huslejenævnet foretage en besigtigelse, inden udlejeren går i gang, for at kontrollere at ”udlejeren ikke udskifter nyere installationer alene for at opfylde beløbskravet.” Om huslejenævnet nu skal tilføres egentlige byggesagkyndige er ikke oplyst og heller ikke hvilken registrering der skal foregå og dermed grundlaget for huslejenævnets ”bevisbedømmelse”, som hidtil har været et område huslejenævnet har skullet holde sig fra, idet det stiller særlige krav til både huslejenævnsformanden og lejer- og udlejerrepræsentanterne.

8. Fradrag for vedligeholdelsesudgifterne på udvendig vedligeholdelseskonto:
Endvidere skal der indføres nye regler, både i huslejenævnet og for Grundejernes Investeringsfond, således at udlejeren ikke får fradrag/betaling for den samme udgift 2 gange! Det anføres, at når udlejer får fradrag på vedligeholdelsesudgiften, men samtidig får mere i lejeforhøjelse end man kan opnå ved varsling af et forbedringstillæg, vil udlejeren ”få dobbelt betaling for arbejderne”. Det bliver mere og mere mystisk – enten er det udførte arbejde en forbedring, eller også er det en vedligeholdelse og udlejeren får ikke nødvendigvis dobbeltdækning ved fastsættelse af lejen efter BRL § 5, stk. 2.

Sager herom ved huslejenævnet og GI kan blive et paradis for advokater og et mareridt for udlejere og ejendomsadministratorer.

9. Orientering til lejere eller beboerrepræsentanter om huslejenævnsafgørelser:
Når huslejenævnet træffer en afgørelse efter den nye § 5, stk. 2, skal beboerrepræsentanten orienteres herom, og hvis der ingen beboerrepræsentation er, skal lejerne orienteres herom.

Hvordan og hvad konsekvensen af manglende orientering er vides ikke, men det er oplagt, hvad dette vil føre til.

Efter aftaleparternes opfattelse er der tale om en styrkelse af lejernes retsstilling, – og så skidt med udlejerne og alle de problemer som dette kan føre til og herunder et hav af nye sager.

10. Dummebøde:
I øjeblikket er det gældende, at hvis en lejer får fuld medhold i huslejenævnet, kan udlejeren af huslejenævnet dømmes til at indbetale et gebyr til huslejenævnet/ kommunen på kr. 2.180,00.

Dette gebyr sættes op til kr. 6.000,00 i håb om at udlejerne så kan lære at lægge sig fladt ned, når lejerne klager over huslejen.

Har du aftalt en husleje på f.eks. kr. 1.370 for et nyt § 5, stk. 2 lejemål, og huslejenævnet fastsætter det lejedes værdi til kr. 1.350,00 pr. m2, medfører det et rap over fingrene på kr. 6.000,00.

Konsekvenserne heraf er uoverskuelige og min fantasi sætter ingen grænser for hvad det fører til, at lejerne bliver orienteret om andre huslejenævnsafgørelser, både for gamle og nye § 5, stk. 2 lejemål, og herefter vil alle lejere i ejendommen blive opfordret til at klage over lejens størrelse.

11. Forhøjet gebyr til beboerrepræsentationen:
Det gældende beløb som beboerrepræsentationen kan opkræve fra lejerne er aktuelt kr. 352,00 årligt og dette forhøjes til kr. 500,00 pr. lejemål. Begrundelsen herfor er, at så kan beboerrepræsentanter bedre arbejde for lejerne og eventuelt få råd til at antage juridisk bistand eller blive medlem af lejerorganisationer for at være bedre rustet til nogle flere klagesager.

12. Etableres et nyt register for huslejenævnsafgørelser?
Et sådant register har vi i forvejen, jfr. ovenfor, og det er naturligvis udmærket, hvis det var komplet, men vil garanteret give anledning til en lang række misforståelser og dermed misbrug af det systemet var tænkt til.

13. Nedsættelse af nyt udvalg:
Endelig indeholder aftalen, at der nedsættes et nyt udvalg med det formål at analysere hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejer og udlejer mest hensigtsmæssigt kan organiseres.! Formålet er, at huslejenævnsarbejdet skal professionaliseres og sikre en kortere og mere ensartet sagsbehandling over hele landet, samt styrke lejernes retssikkerhed. Udvalget skal foreslå forskellige modeller og skal afslutte sit arbejde i sommeren 2021 til politikerne.

AFSLUTNING:
De kommende måneder skal ministeren i boligministeriet udforme aftalen i paragraffer til ændring af de gældende regler og lovforslaget skal herefter sendes i høring og forhandles med de borgerlige partier, hvilket typisk vil tage 2 – 3 måneder, hvorfor jeg ikke forventer at ændringsloven er vedtaget før vi når frem til sommerferien.

Medlemmerne vil, så snart det er muligt, blive opdateret på medlemsmøder og kurser.

Læs artiklen

Lejelovens kapitel 1, Lovens anvendelsesområde og Lejelovens kapitel 2, Lejeaftalen

LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Denne artikel indgår som en del af en artikelserie, hvor vi vil se nærmere på den grundlæggende lejeret, fra lejemålets indgåelse til lejers fraflytning og genudlejning af lejemålet.

I denne omgang vil vi se på, hvornår lejeloven finder anvendelse og hvad der gør sig gældende i forhold til indgåelse af lejekontrakten, herunder hvilke krav der stilles til lejekontrakten og parterne, i forbindelse med kontraktens indgåelse.

Hvornår finder lejeloven anvendelse?
Det fremgår af lejelovens kapitel 1, hvornår lejeloven finder anvendelse. Det følger heraf, at lejeloven finder anvendelse, når der sker udlejning af et ”hus eller husrum”, hvorfor f.eks. et ubebygget grundareal falder uden for lejelovgivningen.

Lejeloven finder anvendelse, når der er tale om udlejning af ”hus eller husrum”, og uanset om det er en fysisk person eller en juridisk person (f.eks. selskab), der står som udlejer. Kortvarige lejemål er også omfattet af lejelovgivningen, men hvis der er tale om udlejning til ferie- eller fritidsformål (typisk udlejning af sommerhuse, kolonihaver e.l.), så er disse ikke omfattet af lejeloven, så længe kriteriet ”udlejet til ferie- og fritidsformål” er opfyldt. Der er således ikke alene tale om et tidsmæssigt kriterium, men man ser også på, hvad f.eks. sommerhuset er udlejet til. Hvis det er udlejet til helårsbeboelse, arbejdsophold e.l., så vil det som udgangspunkt falde ind under lejelovgivningen, også selvom det ikke må benyttes til f.eks. helårsbeboelse. Det er således heller ikke et krav, at det er godkendt til beboelse, idet lejeloven finder anvendelse blot det er udlejet til beboelse. Dette gør sig f.eks. ligeledes gældende, hvis man udlejer et kælderværelse, som ikke er godkendt til beboelse.

Lejelovens regler finder også anvendelse, hvis der er tale om udlejning af et blandet beboelses- og erhvervslejemål, hvis der er tale om et lejeforhold, hvor lokalerne er fysisk adskilte og lejeaftalen er indgået på samme kontrakt. I disse tilfælde gælder som udgangspunkt hovedparten af lejelovens regler, mens alene reglerne om lejefastsættelse og forbedringer i erhvervslejeloven finder anvendelse på erhvervsdelen.

Hvornår anses en lejekontrakt for indgået?
Reglerne om indgåelse af lejekontrakter, og andre aftaler, findes i aftalelovens §§ 1-9. Det fremgår af disse regler, at en aftale anses for indgået, når et tilbud er accepteret rettidigt. Hvad betyder så, at et ”tilbud” er ”accepteret rettidigt”?. I mange tilfælde, så vil udlejer fremsende en udfyldt, men u-underskrevet lejekontrakt til lejer i forventning om, at der først er indgået en lejeaftale på det tidspunkt, hvor udlejer får kontrakten retur og underskriver den. Det skal udlejer dog være påpasselig med. Udgangspunktet er, at fremsendelse af en udfyldt lejekontrakt er et ”tilbud” til lejeren og lejers returnering af den underskrevne lejekontrakt, er en accept af det fremsatte tilbud. Det er derfor vigtigt, at udlejer ved fremsendelse af lejekontrakten gør lejer opmærksom på, at der er tale om ”en opfordring til at gøre tilbud”, og at lejers returnering er et tilbud til udlejer om at ville leje lejemålet eller, at udlejer sørger for, at fastsætte en kort tidsfrist for lejers returnering af kontrakten, idet tilbuddet anses for bortfaldet, hvis accept ikke er kommet frem inden for fristen. Hvis udlejer blot sender en lejekontrakt uden at anføre, at der er tale om ”opfordring til at gøre tilbud” eller sætter en kort tidsfrist på, så skal lejer blot returnere lejekontrakten ”rettidigt” for at lejeaftalen er endeligt indgået. Der er ikke nogen fast definition af, hvad ”rettidigt” er, idet det afhænger af omstændighederne, så man må se konkret på, hvad der i det enkelte tilfælde vil være rettidigt.

Lejelovens regler om lejeaftalen
Reglerne om lejeaftalen findes i lejelovens §§ 4-5. Det følger af § 4, stk. 1, at en lejeaftale skal indgås skriftligt, hvis en part ønsker det. Det er således ikke et krav, at der indgås en skriftlig lejekontrakt, medmindre en part forlanger dette. Dvs. lejeaftaler kan også indgås mundtligt. Det vil dog i mange tilfælde være svært at bevise, at der er indgået en mundtlig aftale om et lejeforhold.

Der er heller ikke krav til, at man skal bruge bestemte lejekontrakter, men hvis man vælger at benytte en blanket eller standardiseret/ensartet lejekontrakt for flere lejere i samme ejendom, så skal man benytte en kontrakt/blanket, som er autoriseret, jf. lejelovens § 5. Dvs. hvis man vil benytte en blanket til udformning af lejekontrakten, så skal man for tiden benytte typeformular A, 9. udgave. Benytter man en blanket, så skal man sørge for, at de vilkår som stiller lejeren dårligere end lejelovens vilkår, fremhæves. Hvis man indsætter vilkår i typeformular A, 9. udgave, så fremgår det af typeformularens indledning, at disse vilkår er tilstrækkeligt fremhævet.

Hvis der er tale om et fremlejeforhold, så er det dog et krav, at denne indgås skriftligt, idet det følger af lejelovens § 70, stk. 4, jf. § 69, stk. 3, at udlejer skal have en kopi af lejekontrakten. Det følger af lejelovens § 4, stk. 2, at parterne som udgangspunkt kan kommunikere digitalt i lejeforholdet, medmindre den ene part er omfattet af ”Fritagelse for digital post”. Dvs. at parterne som udgangspunkt kan sende digitale meddelelser i de situationer, hvor der i lejelovene stilles krav om skriftlighed. Der er to undtagelser hertil, idet man i disse tilfælde SKAL sende brevet med post (og af bevismæssige hensyn anbefales det, at man sender det med rekommenderet post eller på anden bevissikker måde):

1) Meddelelser efter LL § 87 (udlejers opsigelse og lejers indsigelse mod udlejers opsigelse) og
2) Meddelelser efter LL § 93, stk. 2 (meddelelse om betalingspåkrav)

En part kan opsige muligheden for at kommunikere digitalt med én måneds varsel.

Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 3, at parterne, hvis de ønsker at fravige lejelovgivningens vilkår – i de tilfælde, hvor dette er muligt – skal aftale dette udtrykkeligt. Hvis der således er tvivl om, hvorvidt parterne har fraveget de fravigelige regler i lejelovene, så falder man tilbage på, at det er lejelovenes regler der finder anvendelse. Det er derfor vigtigt, at fravigelser af lejelovenes fravigelige bestemmelser, fremgår udtrykkeligt af parternes aftale.

I lejelovens § 4, stk. 4 fremgår det, at lejens størrelse ”skal udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 eller § 47 a.” Dvs. hvis parterne rent undtagelsesvis ikke har aftalt lejens størrelse, så falder man tilbage på lejelovens § 4, stk. 4. Det betyder dog ikke, at man også falder tilbage herpå, såfremt lejen skulle have været fastsat på anden vis, f.eks. omkostningsbestemt, idet man i disse tilfælde, vil falde tilbage på, at lejen i så fald skal fastsættes omkostningsbestemt. Dvs. det er den til enhver tid lovlige leje for det pågældende lejemål, som kan opkræves.

Dusørreglen
I lejelovens § 6 fremgår det, at udlejer ved indgåelse af lejeaftale om lejemål til beboelse ikke må modtage eller forlange vederlag fra lejeren. Det fremgår også, at udlejeren ikke må betinge sig, at lejeren indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Reglen medfører således, at udlejer ikke må stille krav om, at lejeren skal betale for udarbejdelse af lejekontrakten, eller at lejeren skal betale for at få lejemålet frem for andre lejere.

Hvis udlejer har krævet betaling i strid med dusørreglen i § 6, så kan lejer kræve beløbet tilbagebetalt med tillæg af renter, jf. lejelovens § 6, stk. 3. Derudover fremgår det af bestemmelsen, at overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt i henhold til anden lovgivning, jf. lejelovens § 6, stk. 4. Endvidere kan en overtrædelse af § 6 også medføre frakendelse af retten til at administrere egne ejendomme, jf. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 6.

Gyldige mod enhver uden tinglysning
I henhold til lejelovens § 7 er lejerens rettigheder i henhold til lejeloven gyldige mod enhver uden tinglysning. Aftaler om forudbetalt leje og depositum er ligeledes gyldige mod enhver uden tinglysning, så længe beløbet ikke overstiger ½ års leje. Det betyder, at lejeren f.eks. er sikret deres sædvanlige rettigheder herunder indbetalt depositum og forudbetalt leje i forbindelse med f.eks. et salg af ejendommen. Den nye ejer af ejendommen overtager således forpligtelserne overfor lejerne. Hvis der er tale om fraflyttede lejere, så er det dog et krav, at de gør deres eventuelle krav gældende inden 1 år efter, at lejeaftalen er ophørt. Deres krav skal være gjort gældende ved enten Huslejenævnet eller Boligretten.

Udvidede rettigheder
Hvis en lejer har fået tillagt udvidede rettigheder, f.eks. en aftalt uopsigelighed eller andre forhold, som ikke følger af lejeloven, så skal lejeren sørge for at få tinglyst sin lejekontrakt, for at opnå beskyttelse mod godtroende aftaleerhververe og kreditorer. Hvis lejekontrakten ikke er tinglyst, så kan godtroende aftaleerhververe og kreditorer påberåbe sig, at aftalen om den udvidede rettighed skal tilsidesættes.

Læs artiklen

Lejers ansvar for skader

Man ser ofte i forbindelse med behandling af boligretssager, at det er almindeligt med misforståelser af, hvornår der foreligger en skade, som lejeren er erstatningsansvarlig for, hvor meget der skal til og hvordan en skade skal behandles, særligt i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

Det forholder sig ofte sådan, at der for adskillige år siden er sket en skade i lejemålet, som først bliver konstateret i forbindelse med en fraflytning. Herefter opstår der ofte diskussioner om, hvorvidt der er tale om en skade, som lejeren er erstatningsansvarlig for og omfanget af reparationen, det vil sige størrelsen af det krav, som udlejer kan rejse. Det er disse problemer, som vil blive behandlet i denne artikel.

Udgangspunktet er lejelovens § 25 og har følgende ordlyd:
”Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig ad-færd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udleje-ren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold.”

Ansvar – hvornår?
Skader, der påføres det lejede med vilje, betegnes som skader udført med for-sæt. Det kan f.eks. være en lejer, der sæt-ter en skydeskive af papir op på en dør og herefter bruger den til at spille dart på, med huller i døren til følge.

Dette medfører naturligvis erstatningsansvar som følge af den centrale betingelse i LL § 25 om ”uforsvarlig” adfærd.

Herefter er der en glidende skala for grov uagtsomhed til almindelig uagtsomhed og simpel uagtsomhed og som i den la-veste ende ender med ”hændelig”, hvilken form for skade betyder at der ikke er noget erstatningsansvar, hvis skaden er hændelig.

En hændelig skade kan eksempelvis være en vandskade, som er opstået som følge af et skybrud.

Begrebet forsvarlighed i § 25 svarer til almindelig uagtsomhed og omfatter således også ansvar for grov uagtsomhed og forsæt.

Begrundelsen for hvornår der foreligger en skade hænger i lejeforhold ofte sammen med, om der er handlet i strid med lejekontraktens vilkår, eller om man har undladt at overholde regler om vedligeholdelse, herunder brugsanvisninger for hårde hvidevarer og andre installationer i lejemålet, hvor det er vigtigt, at det i lejekontrakten er præciseret, at lejeren er forpligtet til at overholde disse regler, brugsanvisninger m.v.

Begrebet ”uforsvarlig” betyder blandt an-det, at man skal tænke sig om, før man foretager en handling, således at handlingen gennemføres så velforberedt som muligt og den manglende agtpågivenhed medfører således ikke i erstatningsret-ten, at skaden bliver hændelig, eller som man hører mange gange ”jeg kom til at”. Man kommer ikke til at tabe en gryde på gulvet, fordi man blev forskrækket over hvor varm den var, og man kommer hel-ler ikke til at tabe en flaske rødvin på gulvet, fordi flasken var glat, og man kom-mer heller ikke til at smække så hårdt med et vindue eller en dør, at glasset går i stykker. I de situationer er der klart tale om uforsigtighed og ukorrekt brug, som opfylder betingelserne for erstatning.

Ansvar – for hvem?
Som det fremgår af LL § 25 stk. 2 er lejeren ikke alene erstatningsansvarlig for sin egen uforsvarlige adfærd, men også for hans husstand, det vil sige de personer der bor i lejligheden, hvad enten det er en del af familien eller ej, samt lejerens gæster. Lejeren er derfor erstatningsansvarlig for andre end hans egen adfærd, hvilket svarer til de almindelige erstatningsregler for en arbejdsgivers ansatte efter dansk lov 3-19-2, idet lejeren jo ikke har begået nogen fejl, men kommer til at hæfte for andres fejl.Lejerens ansvar for gæsters uforsvarlige adfærd er derimod videregående og det afgørende er, at lejeren har givet den på-gældende person adgang til sit lejemål. Lejers ansvar for skader

Som følge heraf hæfter en lejer naturligvis ikke for personer, der er kommet ind i lejligheden, uden at være lukket ind som gæst, hvorfor en lejer naturligvis ikke hæfter for en tyvs skader i forbindelse med et indbrud, eller andre personer, som ikke er gæst i traditionel forstand.

Andre erstatningsregler:
Lejeloven indeholder også andre erstatningsregler. Efter LL § 29 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i lejemålet, men ikke ret til at foretage andre ændringer eller installationer og det er præciseret i LL § 29, stk. 10, at ”lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikker-hed for opfyldelse af erstatningsansvaret.”Man skal være særlig opmærksom på, at den første sætning i § 29, stk. 10, ikke indeholder noget krav om at skaden skal være sket som følge af uforsvarlig adfærd. Lejeren er ganske enkelt erstatningsansvarlig, hvis der er en skade, uanset om lejeren har begået en fejl eller ej. Dette betyder, at lejeren er erstatnings-ansvarlig på objektivt grundlag, altså uden at der er noget at bebrejde lejeren ved udførelsen, men den blotte eksistens af en skade medfører et erstatningsansvar. Dette er dansk rets mest omfattende erstatningsgrundlag, fordi der ikke er krav om at skaden skal skyldes at der er handlet uforsvarligt eller begået fejl. Hvis det således er medlemmer af leje-rens husstand, eller nogen af hans gæster, som har foretaget den installation, som medfører skade, hæfter lejeren så-ledes på objektivt grundlag, også for så-danne skader. Endelig vil udlejers krav om reetablering efter LL § 99 typisk også kunne opgøres som en skade, hvis der er tale om en af lejeren udført forandring, som er sket uden samtykke for udlejeren. I så fald kan udlejeren kræve erstatning for retableringsudgifterne.

Lejers anmeldelsespligt
Som det fremgår af LL § 25 skal skader, hvis reparation ikke kan vente (uopsættelig) anmeldes straks overfor udlejeren. Gør lejeren ikke dette, ifalder lejeren et erstatningsansvar, såfremt den manglen-de anmeldelse til udlejeren med-fører, at udgiften til reparation stiger dag for dag. Dette vil f.eks. være tilfældet ved en cisterne, der løber, eller en utæthed i et rør, som medfører vandskade. En vand-hane der drypper, eller en cisterne der løber medfører en forøget udgift til vand og vandafledningsafgift og hvis udgiften til koldt vand er indeholdt i lejen, vil dette medføre, at udlejeren kommer til at beta-le vandleverandøren. Når der i lovteksten står, at ”andre ska-der” skal anmeldes uden ugrundet op-hold, betyder dette at uopsættelige ska-der, som skal meddeles straks, er samme dag, som skaden sker, mens øvrige ska-der, der skal anmeldes ”uden ugrundet ophold” kan vente et par dage.Anmeldelse uden ugrundet ophold betyder, at det er i orden at der går en dag el-ler to inden man foretager anmeldelsen, hvis der kan angives en (rimelig) begrundelse for, hvorfor man har ventet en eller to dage med anmeldelsen til udlejeren.

Forældelse?
Et erstatningskrav vil også kunne forældes, idet forældelseslovens almindelige frist er på 3 år fra skadens indtræden. Dette betyder imidlertid ikke at lejeren slipper ud af sit erstatningsansvar ved at undlade at anmelde en indtrådt eller sket skade, idet den manglende anmeldelse til udlejeren medfører, at fristen suspen-deres ind til udlejeren får kendskab til skaden, eller burde have fået kendskab til skaden.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom et erstatningsansvar efter forældelsesloven først forældes efter 3 år, bliver det forkortet ved fraflytning til 14 dage efter aflevering af lejemålet ved et flyttesyn, som følge af lejelovens § 98, stk. 2, jfr. stk. 5, hvorefter udlejeren ikke kan gøre krav (herunder erstatningskrav) gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningssynet. For erhvervs-lejemål er fristen 4 uger, men her er der større aftalefrihed og de særlige regler i LL § 98 gælder ikke for erhvervslejemål.

Denne medfører, at hvis der er sket en skade, som udlejeren ved en tilfældig besigtigelse efterfølgende får kendskab til, vil det være nødvendigt for udlejeren at påtale skaden og kræve at lejeren enten skriftligt anerkender ansvarsgrundlaget, hvorefter man bliver enige om at vente med at foretage reparation indtil lejerens fraflytning fra lejemålet, eller at udlejeren straks sætter reparationsarbejdet i gang, og hvis lejeren afviser betaling af reparationsudgiften vil det være nødvendigt at indbringe sagen for huslejenævnet eller boligretten for ikke at miste sit krav. Det kan være nødvendigt at gennemføre en sag mod lejeren, selvom der er enighed om at vente med at reparere skaden, indtil lejeren er flyttet, hvis lejeren afviser at være erstatningsansvarlig for skaden og der herefter går mere end 3 år indtil lejeren flytter. I den situation vil det være nødvendigt for udlejeren at få fastslået, at lejeren er erstatningsansvarlig for den pågældende skade, hvad enten udleje-ren venter med at udføre reparationen eller gennemføre denne straks.

Det præciseres at afgørelse om lejers erstatningsansvar vil som udgangspunkt skulle behandles af boligretten, idet der skal ske en bevisførelse om ansvars-grundlag, som typisk ikke kan ske ved huslejenævnet. Nævnets kompetence til at behandle sager er begrænset til opregningen i lejelovens § 106.I næste udgave af Nyhedsbrevet vil erstatningskravets behandling i forbindelse med flyttesynet blive nærmere belyst.

Læs artiklen

2020?

Med indgangen til et nyt år kan vi se tilbage på 2019 med såvel godt som skidt. På investeringsområdet er det gået forrygende. C25-indekset over de 25 mest populære danske aktier steg med ikke mindre end 27 %. På ejendomsmarkedet har der været en værditilvækst på 7-8 % udover det direkte afkast. Det skyldes primært, at den danske økonomi synes at være bund-solid med pæn vækst, fuld beskæftigelse og uden risiko for deflation. Dertil kommer en ekstrem lav rente suppleret op med rigelig kapital, som skal placeres i et eller andet. Almindelige kontantindskud straffes som bekendt med negative renter! Alle faktorer som nedsatte investorernes afkastkrav til almindelige investeringer i 2019 og dermed genererede værditilvækst.

De lave renter og masser af kapital synes at fortsætte ind i 2020, hvorimod det forventes at afkastkravene nok forbliver uændrede. Der vil således stadig være stor interesse for ejendomsinvesteringer, men uden den store værditilvækst. Det vil sige selve driften af ejendommene bliver det primære. I Aarhus området har vi også set et enormt udbud af etageboliger, f.eks. det nye Brokvarter langs S. Frichs Vej, Aarhus Ø, Risskovbrynet m.m., som kan lægge en dæmper på prisstigninger, uanset indbyggerantallet i kommunen fortsat forventes at stige med 3-5.000 årligt frem til 2030. På sigt vil det stigende udbud af boliger dog nok blive absorberet, selv om der på kort sigt kan være ubalancer mellem de forskellige boligtyper og -størrelser.

For ejere af boligudlejningsejendomme opført før 1992 kan situationen være lidt mere kritisk, idet meget vil afhænge af, hvordan et muligt politisk indgreb mod moderniseringer – den kendte Blackstone paragraf 5.2 – bliver udformet. Begrænsninger i brugen af § 5.2 vil skabe usikkerhed om de fremtidige muligheder for gennemgribende renoveringer og en dermed højere leje, hvorfor efterspørgslen efter denne type ejendomme må formodes at falde. Hvad det betyder for prissætningen er endnu for tidligt at sige. I ejendomme hvor de fleste lejligheder er renoveret, vil vi nok ikke se den store forskel.

Ultimo 2019 spåede jeg, at årets ord nok blev ”§ 5.2”. Det blev i stedet ”klimatosser”. Ikke desto mindre vil vi i 2020 fortsat komme til at høre meget om § 5.2. Regeringen har den 30. januar i år lavet et aftalepapir med Dansk Folkeparti om indførelse af en række stramninger og ændringer af BRL § 5.2, hvilket absolut ikke er hyggelig læsning. Hvis det bliver gennemført i sin fulde form kan vi som udlejere forvente en endnu mere kompliceret leje-lovgivning, endnu flere snubletråde med flere krav, datoer som skal respekteres, mere administration, stigning i huslejenævnssager og meget mere! Læs mere herom i artiklen i dette blad.

Udlejerforeningen vil snarest holde et større heldagskursus med oriente-ring om de nye regler.Så velkommen til 2020!

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen, Formand

Læs artiklen

Kæmpedonation til området ved stadion

AARHUS NYT

Aarhus Byråd vil købe flere elbusser, plante flere træer og hoMed en potentiel kæmpedonation fra Salling Fondene og Lind Invest samt en vision for at udløse områdets fulde potentiale sikres det største sammenhængende rekreative storbynære område i Danmark – med sigte på kvaliteter for de næste 100 år. I over 100 år har området omkring Tivoli Friheden, Mindeparken og Stadion givet byens borgere og gæster enestående oplevelser og udfoldelsesmuligheder. Med en potentiel kæmpedonation fra Salling Fondene og Lind Invest samt en vision for at udløse områdets fulde potentiale sikres det største sammenhængende rekreative storbynære område i Danmark – med sigte på kvaliteter for de næste 100 år.

Det bynære område, femkanten, som omkranses af Frederikshøj, Højbjerg, Fredensvang, Kongsvang, Frederiksbjerg og Aarhus Bugt udgør i dag byens største multifunktionelle rekreative område i Aarhus. På trods af sine vigtige funktioner Stadion, Mindeparken, Tivoli Friheden, Jydsk Væddeløbsbane m.fl. har området et uforløst potentiale. De forskellige destinationer fremstår fysisk lukkede om sig selv, flere lever ikke op til forventningerne hos et moderne publikum, overgangene i området virker tilfældige og er flere steder direkte vanskelige. Lyset lukkes ude og for mange hegn er sat op.

Kæmpedonation – storstilet projekt
Et storstilet projekt sigter nu på at forløse områdets potentiale. Borgmester Jacob Bundsgaard har sat sig i spidsen for projektet og har i dag sammen med rådmændene for Teknik & Miljø og Kultur & Borgerservice præsenteret en vision, Vision Kongelunden, der vil sikre udarbejdelse og realisering af en samlet plan for området ved Stadion, Mindeparken og Væddeløbsbanen. Helt afgørende for dette er den potentielle donation fra Salling Fondene og Lind Invest på 500 millioner kr., som samtidig er blevet præsenteret i dag. Det vil kunne sikre byggeriet af et egentligt moderne fodboldstadion og udgøre en katalysator for at forløse områdets potentiale.

Borgmester Jacob Bundsgaard: ”Med en enestående opbakning fra Salling Fondene og Lind Invest åbner der sig en historisk mulighed for at skabe et sammenhængende område med fantastiske muligheder for byens borgere og gæster i vores tid og for kommende generationer. Det er mit håb, at vi nu kan samle alle gode kræfter i en fælles ambition om at skabe landets bedste legeplads.”

Visionen pejlemærker
Visionen ’Kongelunden’ vil sikre og udvikle områdets kvaliteter og værdier for kommende generationer. Området skal ikke alene tilbyde en mangfoldighed af rekreative udfoldelsesmuligheder for aarhusianerne, men også udvikles til at blive det største sammenhængende storbynære rekreative område i Danmark og dermed tiltrække endnu flere gæster til byen. Dette gøres ved at følge nedenstående fem strategiske pejlemærker for udviklingen af området:

Flere destinationer gør området til en samlet attraktion i byen. Dette gøres ved at fjerne fysiske barrierer og ved at udvikle nye og opdatere eksisterende destinationer med reference til den grønne og blå natur samt de enestående historiske og landskabelige forhold i området

Et centrum for livskvalitet, bevægelse samt store og små fællesskaber. Dette gøres ved at sikre en lang række forskellige funktioner, der understøtter hinanden og som understøtter, at man bevæger sig inde i området og ikke kun tager derind for at besøge enkelte og isolerede tilbud.

En moderne ramme for events inden for sport, kultur og erhverv. Ved en gennemgribende modernisering og nybyggeri af idrætsanlæg med fokus på fleksibel og høj udnyttelse, skabes et nyt center i landsdelen for både større og mindre events.

Et rum for ro, fordybelse, eftertanke og viden. Dette gøres ved at dedikere dele af området til livets roligere udfoldelser og ved at skabe plads til funktioner, der understøtter nysgerrighed og videnskab.

Med en sammenhængende plan skabes det nødvendige grundlag for at aktivere og demokratisere området, hvilket vil gøre det til ’Hele Aarhus’ legeplads’. Områdets skal udvikles fra et enkeltstående udflugtsmål til at blive en del af den aarhusianske hverdag. Rådmand Bünyamin Simsek siger: ”Det har hele tiden været mit håb, at debatten om fremtiden for stadion og hele dette unikke område ville sætte gang i store tanker og vilde idéer rundt om i byen. Salling Fondene og Lind Invest har nu grebet muligheden med en vision, der viser deres dybe engagement i byen, og deres ønsker om at skabe noget helt unikt for fremtiden. Det er en stor mulighed for vores by, som vi alle skal sætte pris på og arbejde videre med i fællesskab. Det er en historisk begivenhed for Aarhus.”

Rådmand Rabih AzadAhmad siger: ”Salling Fondene og Lind Invest har givet Aarhus en enestående mulighed. Det er en gave til sporten, idrætten og hele byen. Det kan vi ikke takke dem nok for. Vi har nu mulighed for at skabe et enestående område, som vil være med til at definere Aarhus i mange generationer frem. Vi skal i gang med en grundig proces, der sikrer at alle bliver inddraget og hørt, så vi ender med en samlet plan, der bliver en gevinst for hele Aarhus”.

Læs artiklen

Udlejers genudlejningsbestræbelser- og en ny dom

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Jeg har konstateret, at mange udlejere er af den opfattelse, at udlejers genudlejningsforpligtelse indtræder, så snart at udlejer har modtaget en opsigelse af et lejemål fra en lejer.

Denne opfattelse indebærer endvidere, at udlejeren tror at forpligtelsen til at udfolde sine sædvanlige og rimelige genudlejningsbestræbelser skal igangsættes umiddelbart efter modtagelse af opsigelsen, således at lejeren kan blive frigjort for betaling af husleje snarest muligt, da det almindelige er, at lejeren allerede har lejet en anden bolig, eller købt et nyt sted at bo.

Det er således min erfaring, at de fleste diskussioner i denne type sager typisk drejer sig om, hvorvidt lejeren er forpligtet til at betale fuld husleje for den sidste af de 3 måneder som opsigelsesvarslet omfatter. Dette er imidlertid forkert, idet det følger af lejelovens § 86, stk. 3, at ud-lejers forpligtelse til at udfolde genudlejningsbestræbelser først indtræder på et langt senere tidspunkt, nemlig først på den dag hvor lejeren afleverer lejemålet og nøglerne til lejligheden inden udløbet af opsigelsesvarslet.

Lejelovens § 86, stk. 3:
”Fraflytter lejeren inden opsigelsesvars-lets udløb skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejningen skal fragå i hans krav overfor lejeren.”Ved udlejers modtagelse af opsigelse fra en lejer er der typisk 3 mulige scenarier:

1. Lejeren sender alene en opsigelse uden yderligere oplysninger om andet, f.eks. en opsigelse den 26. februar til fra-flytning pr. 31. maj.

2. En opsigelse den 26. februar med op-lysning om at lejeren kan være flyttet den 30. april, en måned før fristens udløb.

3. En opsigelse den 28. februar med præcisering af at lejeren rent faktisk flytter den 1. april og anmoder udlejeren om at søge lejligheden genudlejet snarest muligt.

Kun i den sidste situation indtræder udlejers genudlejningsforpligtelse efter LL § 86, stk. 3.

I de første 2 tilfælde er situationen ofte den, at lejeren i løbet af opsigelsesvarslet først på et senere tidspunkt meddeler, at lejemålet kan være klar til aflevering in-den de 3 måneder, som opsigelsesvarslet udgør, er gået.

De huslejenævns- og boligretssager, der har været, drejer sig også typisk om, hvorvidt lejeren er forpligtet til at beta-le husleje for den 3. og sidste måned i opsigelsesvarslet, eller om udlejer har udfoldet tilstrækkelige bestræbelser for at genudleje lejligheden tidligere.

Hvad siger lejeloven?
Inden vi går dybere ind i problematikken kan det være en god ide at ridse den kolde jura op, nemlig at i de 3 måneder der går, mens opsigelsesvarslet løber, har vi rent faktisk et lejemål der er uopsigeligt i de 3 måneder lejers opsigelsesvarsel er, idet lejer ikke kan opsige lejemålet igen indenfor de samme 3 måneder.

Dette har den konsekvens, at hvis lejeren pludselig fraflytter lejemålet uden nærmere aftale herom med udlejer og smider nøglerne i udlejers postkasse, eller henvender sig på udlejerens kontor og afleverer nøglerne uden videre, rent faktisk gør sig skyldig i en så grov misligholdelse af sine forpligtelser, at lejemålet kan ophæves med omgående virkning midt i opsigelsesperioden.

Dette fremgår af lejelovens § 93, litra d, hvorefter et lejemål kan ophæves uden yderligere varsel ”når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren”.

Det er naturligvis upraktisk at ophæve et lejemål, der allerede er opsagt, men nævnes også kun for at illustrere baggrunden for reglerne og dermed også forstå hvorfor retten i nedennævnte dom kommer frem til, at lejeren naturligvis ikke kan slippe for at betale huslejen i den 3. og sidste måned.

Indholdet af genudlejningsforpligtelsen:
I ”gamle” dage blev udlejers genudlejningsforpligtelse typisk oplyst ved annoncering i den lokale presse, men efter udbredelsen af internettet og tilbud om leje af tomme lejligheder på forskellige portaler, er det sædvanlige indhold af genudlejningsforpligtelsen typisk annoncering på internettet og mest almindeligt på boligportal.dk.

Er der tale om større udlejere med egen hjemmeside, vil annoncering på hjemmesiden også kunne opfylde forpligtelsen, ligesom denne ofte suppleres med annoncering andre steder, f.eks. på Danske Udlejeres portal.

Tidligere var det også almindeligt med et skilt i vinduet på den tomme lejlighed, men det ses næsten aldrig mere. Denne form for annoncering medfører, at udlejer har udført ”sædvanlige og rimelige genudlejningsforpligtelser”.

Hvornår annoncering?
Udlejers genudlejningsbestræbelser indtræder præcis på det tidspunkt, hvor udlejer pludselig får at vide midt i opsigelsesvarslet, at lejeren nu er flyttet, og enten sender lejeren en mail herom eller henvender sig på udlejers kontor og afleverer nøglerne eller afleverer nøglerne i udlejers postkasse og indtræder ikke før, jfr. ordene i LL § 86, stk. 3, ”fraflytter inden”.

En yderligere forpligtelse indtræder samtidig, hvis udlejer ikke allerede tidligere har indkaldt lejeren til flyttesyn. Selvom lejeren pludselig afleverer nøglerne til lejemålet, eller meddeler han er flyttet, skal udlejer inden 14 dage efter lejerens flytning/aflevering af nøglerne indkalde til flyttesyn skriftligt med mindst 7 dages varsel. Er der tidligere indkaldt til et flyttesyn på et senere tidspunkt kan et kortere varsel aftales, hvis lejeren går med til det, men kun lejeren kan foreslå eller aftale et kortere varsel. Udlejer skal altid respektere fristen på 7 dage.

Ny dom af 28/11 2019:
En lejer opsagde sin lejlighed den 26/2 2018 til fraflytning pr. 31/5 2018. Udlejer bekræftede modtagelsen af opsigelsen og indkaldte samtidig lejeren til flyttesyn den 7/5 2018.

Imidlertid henvendte lejeren sig pludselig på udlejers kontor den 30/4 2018 og afleverede nøglerne, idet hun samtidig meddelte, at hun var fraflyttet lejemålet.

Udlejeren tog aflevering af nøglerne som udtryk for, at lejeren hurtigst muligt ønskede et flyttesyn, således at genudlejningen eventuelt kunne fremskyndes og sendte en mail til lejeren den 2/5 med foreslået fremrykkelse af flyttesynet til den 3/5, men modtog ikke svar fra lejeren.

Da udlejeren mødte op til flyttesynet den 3/5 kunne det konstateres, at lejeren ikke kom og udlejeren gennemførte flyttesynet selv og sendte en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren.

Da lejeren havde den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, herunder til maleristandsættelse, men ikke havde foretaget sig noget inden afleveringen, indeholdte fraflytningsrapporten et krav om maling af en del af lejligheden. Det flyttesyn der tidligere var indkaldt til til gennemførelse den 7/5 blev således ikke gennemført, hvilket var dumt af udlejer, jfr. nedenfor.

Da lejeren modtog opgørelsen for fraflytningsudgifterne indbragte lejeren denne for huslejenævnet med påstand om, at lejeren skulle slippe for at betale for istandsættelsen, idet lejeren ikke havde accepteret nogen afkortning af 7 dages fristen og derfor heller ikke var mødt op den 3/5, og da flyttesynet i mellemtiden var gennemført og lejeren havde modtaget en kopi af rapporten, var der heller ikke nogen grund til at møde op til det oprindeligt indkaldte flyttesyn den 7/5. Huslejenævnet statuerede herefter også, at udlejer havde tabt sit krav om istandsættelse. Lejeren mente også, at lejeren ikke skulle betale husleje den sidste måned, hvilket huslejenævnet dog ikke var enig i, hvorefter lejeren indbragte sagen for boligretten.

Yderligere oplysninger i boligretten:
Under sagens behandling i boligretten kom det frem, at udlejeren først den 28/5 havde annonceret lejligheden på boligportalen og den 31/5 2018 annonceret lejligheden på sig egen hjemmeside, men også at udlejeren tidligere havde haft lejligheden annonceret på egen hjemmeside, men taget den af igen, således at den ikke skulle stå for længe på udlejers egen portal og denne tidligere annoncering kunne derfor ikke bevises. Rent praktisk gennemførte udlejeren istandsættelse af lejligheden i løbet af maj og juni måned, hvorfor lejligheden ikke kunne udlejes igen pr. 1/6, men først 1/7, og i denne sidste måned bærer udlejer naturligvis selv tabet af den manglende lejeindtægt.

Det afgørende spørgsmål var med andre ord, at når genudlejningsbestræbelserne skal iværksættes efter at lejeren er fraflyttet i utide, det vil sige efter den 30/4, og hvor der var aftalt et flyttesyn til den 7/5, er spørgsmålet i realiteten om lejeren kunne forvente at slippe for at betale husleje i maj måned, hvilket naturligvis ville være stødende og urimeligt for udlejer, idet udlejer måtte kunne gå ud fra, at han har maj måned til at gøre lejemålet i stand.

Dom og resultat:
Lejer har ved opsigelsen af lejligheden tilkendegivet overfor udlejeren, at fraflytning ville være den 31/5 2018. Lejeren har den 30/4 2018 henvendt sig på udlejers kontor og meddelt, at hun var fraflyttet lejligheden. Hun afleverede samtidig nøglerne til lejemålet. Lejligheden var ikke istandsat ved nøgleaflevering. Det er ubestridt, at udlejeren først ved nøgleafleveringen fik kendskab til, at lejeren fraflyttede inden opsigelsesvarslets udløb. Lejligheden blev først genudlejet efter udløbet af opsigelsesperioden.

Under disse omstændigheder finder boligretten, at udlejeren ikke burde have kunnet udleje lejligheden til anden side tidligere end med virkning fra den 1/6 2018, og dermed ikke tidligere end ved udløb af opsigelsesperioden. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at udlejeren burde have indvundet noget ved genudlejning, som skal fragå i hans krav overfor lejer, jf. lejelovens § 86, stk. 3.

Udlejers frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Kommentarer: Sagen er enkel og banal og rimelig og dommen er naturligvis helt korrekt. Den omtales fordi det ofte er lejers opfattelse, at udlejers genudlejningsforpligtelse indtræder ved opsigelsen, således at når lejeren på et senere tidspunkt, mens opsigelsesvarslet løber, pludselig meddeler udlejeren, at han flytter nu, eller er flyttet, fordi han har fundet en ny lejlighed, tror at genudlejningsforpligtelsen startede allerede ved opsigelsen, således at lejeren kan slippe for at betale den 3. og sidste måned.

Det er meget ofte det som tvisterne i denne type sager drejer sig om, hvorfor jeg har fundet det hensigtsmæssigt at præcisere, dels hvornår forpligtelsen indtræder og hvad der er sædvanligt indhold af en genudlejningsforpligtelse.

Dommen blev afsagt af boligretten i Kolding den 28/11 2019.

Andre regler om genudlejningsforpligtelsen:
Lejeloven indeholder en yderligere bestemmelse om udlejers genudlejningsbestræbelse, nemlig i lejelovens § 95.

Denne bestemmelse omhandler de tilfælde, hvor lejeren har gjort sig skyldig i væsentlig misligholdelse, f.eks. betalingsmisligholdelse, og udlejer derfor hæver lejemålet. I så fald er lejeren som bekendt forpligtet til at betale husleje efter ophævelsen, indtil det tidspunkt hvor lejeren selv kunne have opsagt lejemålet.

Hvis lejeren efter ophævelsen nægter at flytte, eller rent faktisk ikke flytter, vil næste skridt enten være en udsættelse igennem fogedretten, hvilket ofte tager et par måneder, eller gennemførelse af en boligretssag, som tager længere tid, hvorfor udlejers genudlejningsbestræbelse, hvis der skal gennemføres en boligretssag, først indtræder når der er afsagt dom i sagen, idet det først herefter er oplyst om ophævelsen var lovlig og om lejeren derfor skal flytte.

I de øvrige tilfælde indtræder genudlejningsbestræbelserne allerede ved udlejers ophævelse, hvorfor ordlyden i LL § 95, stk. 2, også er anderledes end i ordlyden af bestemmelsen efter opsigelse og lyder således:

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren fraflytte og betale leje m.v. for tiden ind til han kunne fraflytte med sædvanligt varsel, sædvanligvis på 3 måneder. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejningen, hvilket skal fragå i hans krav overfor lejeren.

Pas på fælden:
Hvis udlejer har mulighed for og ret til at genudleje lejligheden til en højere leje end hidtil, kan dette medføre at det tager længere tid inden lejemålet er genudlejet og at lejeren derfor gør gældende, at udlejeren burde have annonceret genudlejningen til den samme husleje, som den fraflyttende lejer betalte og derfor selv har været årsag til senere genudlejning, hvorefter udlejeren har rejst krav om betaling af den sidste måneds leje.

For det første betyder dette, at udlejeren har bevisbyrden for at størrelsen af den fraflyttende lejers husleje var for lav, og at den forhøjede leje var lovlig, hvilket ofte kan volde problemer.

Denne situation forekom i en dom, afsagt af retten på Frederiksberg i 2009, hvor retten skrev i dommen, at ”da genudlejningen er sket til en væsentlig højere leje end fastsat af huslejenævnet, har udlejer tilsidesat sin pligt til at foretage relevant genudlejningsbestræbelser efter LL § 86, stk. 3, og at det er lagt til grund for rettens afgørelse at ”idet det kan lægges til grund, at lejligheden kunne have været genudlejet til den af huslejenævnet fastsatte husleje, hvorefter lejerens påstand om at udlejeren skulle betale den sidste måneds leje tages til følge.”

Dommen er næppe korrekt, men i den foreliggende situation havde udlejeren ikke sørget for en prøvelse af at huslejenævnets afgørelse om lejens størrelse var forkert. Det er i denne situation vigtigt, som led i sagen, også at udlejeren fører bevis for at den højere genudlejningsleje lovligt var højere. Det er tvivlsomt at afgørelsen var rigtig, og denne er nærmere omtalt og kommenteret af Kim Frost i T:BB 2010.114.

Læs artiklen