Udlejers adgang til det lejede

Udlejers adgang til det lejede

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler: Lejelovens kapitel 9

Lejelovens kapitel 9 omhandler udlejers mulighed for at få adgang til det lejede. Kapitlet indeholder §§ 54-57, men også lejelovens § 62 og § 97 er relevante i forhold til udlejers adgang til det lejede.

Når der indgås en lejeaftale mellem en lejer og en udlejer så indebærer det, at lejeren får en eksklusiv brugsret til lejemålet og udlejeren har derfor i udgangspunktet ikke adgang til det lejede, medmindre lejeren tillader det. Der kan dog opstå situationer, hvor det er nødvendigt for udlejer at få adgang til lejemålet, hvorfor ovennævnte bestemmelser regulerer udlejers muligheder herfor.

Aftalt adgang til det lejede

Hvis lejeren og udlejeren konkret i den enkelte situation har aftalt, at udlejeren skal have adgang til det lejede, så er der ikke særlige regler for en sådan aftale. Det kan naturligvis være fornuftigt at have den på skrift, men i nogle situationer vil det være naturligt og mest praktisk, at aftalen blot indgås mundtligt, f.eks. hvis udlejeren eller udlejers håndværker møder op og anmoder om at komme ind i lejemålet, og lejeren accepterer dette. Lejelovens regler om udlejers adgang er ufravigelige til skade for lejeren, så man kan ikke på forhånd aftale (f.eks. ved at skrive det i lejekontrakten), at udlejer skal gives adgang i tilfælde, hvor udlejeren ellers ikke ville have krav på adgang til det lejede. Hvis lejeren i en konkret situation giver adgang, så vil dette ikke være i strid med lejelovens regler, idet lejeren blot kan nægte at give adgang, uden at dette medfører repressalier for lejeren.

Adgang uden aftale herom

Hvis parterne ikke kan indgå aftale om adgang til det lejede eller udlejer vurderer, at det ikke er praktisk muligt at indgå aftaler med den enkelte lejer om adgang, så må udlejer i stedet følge lejelovens regler.

Udlejers adgang efter lejelovens § 54 – når forholdene kræver det

Lejelovens § 54 lyder således:

”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.”

Udlejer vil i forskellige sammenhænge have en ret til at få adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Det kan f.eks. være i en situation, hvor udlejeren skal have adgang til at aflæse forbrugsmålere, eller skal have adgang til det lejede for at fremvise det til en potentiel køber e.l. At forholdene kræver, at udlejer skal have adgang til det lejede, hænger sammen de rettigheder og forpligtelser, som henholdsvis lejer og udlejer har i henhold til lejelovgivningen, men også de rettigheder og forpligtelser, som de måtte have som følge af anden lovgivning. Hvis f.eks. udlejer har en forpligtelse til at udføre arbejder i det lejede, så kan forholdene kræve, at han får adgang til det lejede.

Derimod giver lejelovens § 54 som udgangspunkt ikke udlejer ret til at få adgang til det lejede blot for at besigtige det lejede, f.eks. med henblik på at sikre, at lejeren opfylder sin vedligeholdelsesforpligtelse.

Udlejers adgang efter lejelovens § 55 – arbejder i det lejede

Hvis udlejeren skal udføre arbejder i det lejede, så afhænger det af arbejdernes karakter, hvorvidt det er lejelovens § 54 eller § 55, der giver udlejeren ret til at få adgang til det lejede.

Hvis arbejderne er nødvendige, f.eks. som følge af udbedring af skader, eller hvis arbejderne er sædvanlige i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen, så vil udlejer kunne få adgang i medfør af lejelovens § 54.

Lejelovens § 55 regulerer, hvornår udlejer har krav på at få adgang til det lejede med henblik på at udføre arbejder i det lejede. Lejelovens § 55 lyder således:

”Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.”

Der er således fastsat 3 frister for udlejers adgang, og det er arbejders art der bestemmer, hvilken frist udlejer skal overholde.

Hvis arbejderne vil være af mindre indgribende karakter, så skal udlejeren varsle adgang til det lejede med 6 ugers varsel, jf. § 55, stk. 1.

Hvis arbejderne er af uopsættelig karakter, så har udlejeren ret til at få adgang til det lejede uden varsel.

Udlejer er således nødt til at vurdere arbejdets karakter for at vurdere, hvilket bestemmelse der skal varsles adgang efter. Vurderingen sker på baggrund af, hvor indgribende arbejdet er i forhold til lejerens sædvanlige brug af det lejede. Dvs. hvor meget lejerens brug påvirkes og i hvor lang tid.

Hvis der er tale om en udskiftning af faldstammer, hvor lejerens brug af det lejede påvirkes i en længere periode, f.eks. fordi lejeren ikke kan bruge badeværelset eller køkkenet i lejligheden i en længere periode, eller der er tale om arbejder i badeværelser eller køkkenet, som medfører, at lejeren må undvære sit bad eller køkken i en længere periode, så må lejeren have 3 måneders varsel. Hvis arbejderne påvirker lejerens brug af det lejede i mindre omfang, f.eks. fordi ikke væsentlige dele af et rum påvirkes eller lejerens brug er påvirket i et mindre tidsrum, så kan det være tilstrækkeligt at give lejeren 6 ugers varsel.

Hvis der er tale om uopsættelige arbejder, så har udlejer ret til at få adgang uden varsel eller med meget kort varsel. Det kan være i situationer, hvor udlejer har fået oplyst, at der er brud på et vandrør i lejligheden eller et vindue i lejligheden er knust, idet udlejer i disse situationer skal sikre sig, at der ikke sker yderligere skade på lejemålet eller ejendommen.

56 – udførelse af arbejde skal ske med største mulige hensyntagen til lejeren

Lejelovens § 56 angiver, at udlejeren skal sørge for, at alle arbejder der, udføres i det lejede, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Desuden angiver § 56, at eventuelle efterreparationer skal foretages straks.

57 – reglerne i § 54-56 er ufravigelige til skade for lejeren

Lejelovens § 57 foreskriver, at §§ 54-56 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Dette medfører som anført ovenfor, at lejeren ikke på forhånd kan fraskrive sig sine rettigheder efter §§ 54-56, men i den konkrete situation, kan lejeren godt acceptere at give udlejeren adgang, selvom lejeren havde krav på et længere varsel, idet lejeren blot kunne vælge i stedet at henvise udlejeren til at varsle adgang.

Udlejers adgang efter § 62 – installation af varmeanlæg i ejendommen

Hvis der skal ske installation af varmeanlæg i ejendommen, så har udlejer ret til med 6 ugers varsel af råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.

Hvis lejerens anvendelse af rummet er overflødiggjort ved den nye installation, så kan lejeren ikke kræve anvist et andet rum. Der tænkes i disse situationer særligt på, hvis lejeren har et brændselsrum, som nu ikke længere skal anvendes, fordi der installeres centralvarme i ejendommen.

Udlejers adgang efter § 97 – ret til fremvisning, hvis lejemålet er genudlejes

Udlejer har ret til at få adgang til lejemålet for at fremvise dette til potentielle nye lejere, hvis den nuværende lejer skal fraflytte. Lejeren skal give udlejeren adgang til fremvisning mindst hver anden hverdag i 2 timer på et tidspunkt, hvor det er hensigtsmæssigt at fremvise det lejede.

Hvis lejeren ikke vil give adgang til fremvisning, så kan udlejer kræve erstatning for tabt leje m.v., hvis den manglende adgang til fremvisning medfører, at lejemålet ikke kan lejes ud. Hvis lejeren selv er årsag til, at udlejer ikke har kunne genudleje lejemålet, så vil lejeren ikke kunne påberåbe sig, at udlejer ikke har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Lejelovens § 97 kan fraviges ved aftale og parterne kan derfor, f.eks. i lejekontrakten aftale, at udlejer skal have adgang til fremvisning flere end 2 gange pr. uge eller i et længere tidsrum e.l.

Selve varslingsskrivelsen

Hvis udlejer skal varsle adgang, så er det vigtigt at se på, om der gælder formkrav til varslingen.

Der er ikke opsat nogle egentlige formkrav til varslingsskrivelsen som følge af §§ 54-56, § 62 eller § 97, men udlejer må kunne dokumentere, at der er sket varsling og det konkrete indhold heraf.

Udlejer bør derfor sikre, at

  • Varslingen sker skriftlig
  • Det kan dokumenteres, at varslingen er kommet frem til lejeren
  • Varslingen skal være klar og tydelig og konkret begrundet, hvorfor det bør fremgå:
    • Hvorfor er det nødvendigt at få adgang
    • Hvilke dele af det lejede skal der gives adgang til
    • Hvem skal have adgang (udlejer, en håndværker, administrator e.l.)
    • Hvordan der kan gives adgang (skal der være nogen til stede eller kan der overlades en nøgle til viceværten f.eks.) • Hvor skal der gives adgang (dato og klokkeslæt)
    • Konsekvens ved manglende adgang

Hvad sker der, hvis lejer ikke giver adgang, når udlejer har krav herpå?

Hvis lejeren ikke giver udlejer adgang, når udlejer har krav herpå og på det tidspunkt, som udlejeren har varslet, så kan udlejer ophæve lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra c.

Domstolene vil i en vurdering af, hvorvidt udlejers ophævelse er berettiget eller ej, bl.a. se på, hvorvidt lejer aktivt har nægtet at give adgang eller om den manglende adgang skyldes en undskyldelig fejl fra lejerens side.

Udlejeren vil, i de situationer, hvor lejerens adgangsnægtelse har medført et tab for udlejer, desuden kunne søge et eventuelt tab dækket af lejeren.

Der gøres for god ordens skyld opmærksom på, at indholdet af ovenstående ikke er og ikke kan erstatte juridisk rådgivning.

LOUISE KACZOR
ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA