Skal udlejer have husleje, når staten pålægger lejer at holde lukket?

Skal udlejer have husleje, når staten pålægger lejer at holde lukket?

Flere udlejere har modtaget breve fra lejere/lejer-advokater med påstand om, at huslejen skal nedsættes, på grund af, at Staten har udstedt forbud mod at nogle forretninger må holde åbent.

Lejere mener, at § 23, stk. 2 i Erhvervslejeloven giver grundlag for en reduktion af lejen – evt. også med den konsekvens, at lejemålet kan ophæves af lejer.

§ 23. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen

Efter min opfattelse – som støttes af en del kyndige jurister på området for erhvervslejeret – har lejer ikke mulighed for ved domstolene at få medhold i at huslejen skal nedsættes på grund af de af Staten nedlagte generelle forbud mod at holde åbent og i øvrigt at forsamle sig.

Det må konstateres, at der ikke er nogen retspraksis på området.

Ovennævnte § 23 stk. 2 kan – efter sit eget indhold – ikke bringes i anvendelse fra lejers side i den nuværende situation med Corona. § 23 stk. 2 bliver først aktuel at anvende, når udlejer har bragt lejemålet til ophør, som følge af, at ”det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde” nedlægger forbud mod lejerens brug af lokalerne. Sætningen i paragraffen, ”Bringes lejeforholdet til ophør” – må forudsætte at det er udlejer, der grundet et påbud eller lign. fra ”det offentlige” pålægges at bringe lejemålet til ophør – underforstået ved at opsige/ophæve lejemålet. Det offentliges forbud skal vedrøre de bygningsmæssige forhold omkring lejemålet, som udlejer hæfter for eller som udlejer er nærmest til at bære risikoen for – og derfor er pligtig at bringe lejemålet til ophør.

Paragraffen kan selvsagt ikke anvendes, hvis det nedlagte forbud vedrører de forhold som lejeren af lokalerne beskæftiger sig med.

Hvis man tænker på den situation, at Staten af sundhedsmæssige grunde nedlægger forbud mod salg af soltimer i solarier/solcentre, ville konsekvensen så være, at udlejerne af disse lokaler ikke kunne opkræve husleje ? Bestemmelsen vil næppe kunne anvendes i denne situation – hvilket så meget desto mere – må være tilfældet i den nu opståede situation med Corona.

Når henses til, at Staten er fremkommet med flere pakker, der skal hjælpe lejerne med at få betalt huslejen, taler dette også for, at der ikke – tillige – kan fremsættes krav overfor udlejer.

I den kommende tid vil der på vor hjemmeside – www.danskeudlejere.dk og ved mails til foreningerne blive orienteret om andre indlæg og synspunkter omkring situationen.

Såfremt du som udlejer bliver mødt med krav om nedsættelse af lejen, vil vi gerne orienteres derom til – Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C eller mp@danskeudlejere.dk