Pas på borende beboere

Pas på borende beboere

AF JOHN BJERRE ANDERSEN, ADVOKAT, OG JONATHAN SEB SALICATH, ADVOKATFULDMÆGTIG, DLA PIPER

DLA Piper har for nylig ført en principiel sag for Boligretten i Aarhus omkring en vandskade forårsaget af lejers boring i en væg.

Sagen blev vundet, således at lejer hæftede for skaden, men boligrettens præ-misser medfører, at udlejer i lignende tilfælde risikerer at skulle betale. Det anbefales derfor at justere de foreliggende husordener, så der ikke gives lejer adgang til at bore i de relevante vægge.

Sagen blev ført med økonomisk støtte fra Aarhus Udlejerforening. Sagen vedrørte en lejer, der havde forårsaget en vandskade. Dette var sket ved, at lejeren med sin boremaskine havde ramt et skjult vandrør, mens lejeren var i gang med at opsætte 2 Ikea-hylder med hylde-knægte på en væg i lejemålets køkken.

Udlejers forsikringsselskab dækkede kaden, og sagen vedrørte derfor alene spørgsmålet om, hvem der skulle betale forsikringens selvrisikobeløb.

Det var desværre huslejenævnets opfattelse, at lejer kun skulle betale, såfremt lejer havde handlet uforsvarligt, såvel som man pålagde udlejer at føre bevis for, at lejer havde handlet uforsvarligt.

Et enstemmigt huslejenævn fandt herefter, at lejer ikke hæftede for selvrisikobeløbet, da der ikke var tegn på synlige rør, som burde have fået lejer til at indse, at der var en risiko ved at bore i væggen.

Udlejer gjorde for boligretten overordnet 2 forhold gældende:

1. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en uberettiget ændring af lejemålet uden udlejers samtykke, jf. lejelovens §§ 28-30.

2. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25.

Boligretten gav udlejer medhold i pkt. 2 grundet de konkrete omstændigheder i sagen, men ikke medhold i pkt. 1.

Ad pkt. 1 – Lejers ændringsret

Udgangspunktet er, at lejer ikke har ret til at foretage ændringer af lejemålet, dog bortset fra sædvanlige installationer, jf. lejelovens § 29, og visse former for skiltning mv., jf. lejelovens § 30.

Det fremgår udtrykkeligt af lejelovens § 28, at lejer derudover ikke er berettiget til at foretage andre ændringer:

”§ 28. Lejeren må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.”

Hermed er det tillige bestemt, at lejer har ret til ændringer, såfremt udlejer giver samtykke, hvorfor lejer ved aftale kan være tillagt en ændringsret.

I den konkrete sag var der i husordenen beskrevet i hvilket tidsrum, der måtte bores i lejemålene, ligesom det var præciseret, at der ikke måtte bores i klinker og vinyl.

Derfor var det muligt at anlægge det synspunkt, at lejeren i husordenen var tillagt en ret til i et bestemt tidsrum at bore i de vægge i lejemålet, der ikke var klinker eller vinyl. Den væg i lejemålets køkken, som lejeren borede i, var en al-mindelig tapetseret væg.

Boligretten forfulgte dog ikke denne problemstilling, men udtalte enstemmigt, at en lejer har ret til at bore i vægge og op-sætte hylder uden særlig tilladelse:

”En enig boligret finder, at opsætning af 2 Ikea-hylder med hyldeknægte ikke er om-fattet af lejelovens §§ 28 og 29. Hylderne kunne derfor sættes op uden indhentelse af udlejers forudgående tilladelse.”

Boligrettens præmis må forstås således, at der indfortolkes en bagatelgrænse i lejelovens § 28, således at visse forandringer er så sædvanlige, at de reelt ikke udgør en ”ændring” af det lejede.

Eftersom udlejer vandt sagen, og da dommen ikke blev anket af lejeren, må en landsretsprøvelse af dette spørgsmål dog afgøres af fremtidige sager.

Ad pkt. 2 – Uforsvarlig adfærd

Boligretten tog herefter stilling til, om lejerens beskadigelse af vandrøret kunne karakteriseres som forvoldt ved uforsvarlig adfærd, jf. lejelovens § 25, stk. 1-2:

Ӥ 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig ad-færd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede.”

Indledningsvis anførte boligretten,at det var lejerens bevisbyrde, at der var tale om en hændelig skade, da det var uomtvistet, at lejerens handlinger havde forårsaget skaden. Dette er i overensstemmelse med almindelige bevisregler, hvorefter en skadevolder må bevise, at denne ikke har handlet uforsvarligt.

Imod udlejers synspunkt fremhæve-de boligretten, at lejer ikke var bekendt med, at vandrørene i køkkenet var skjult bag væggen, samt at der ikke i ejendom-mens husorden eller i lejekontrakten var advaret mod, at der var skjulte vandrør.

Udslagsgivende for sagen blev dog køk-kenets konkrete udformning og lejerens vidneudsagn.

Der var tale om et langt og snævert køkken, som for enden havde en håndvask, der var placeret foran et vindue. Til venstre for håndvasken var der en blank væg, og det var denne, som lejeren borede i.

Når man åbnede skabslågen under håndvasken kunne det konstateres, at der gik vandrør fra håndvasken og ind i væggen til venstre, således at man ved registrering heraf kunne blive advaret om, at disse vandrør løb ind i væggen.

Under afhøringen forklarede lejeren, at hun hverken havde hæftet sig ved disse vandrør eller havde åbnet skabslågen, før boringen blev påbegyndt.

Boligrettens flertal fandt herefter, at lejeren havde handlet uforsvarligt, idet vandrørene måtte forventes at kunne være placeret i den væg, som lejeren bo-rede i, sammenholdt med at lejeren ikke foretog nogen form for undersøgelse, før boringen blev påbegyndt.

Boligretten havde supplerende gjort en bemærkning om, at lejemålet var beliggende i en etageejendom, hvor der var andre lejemål både over og under leje-rens, således at dette bidrog til at skærpe lejerens undersøgelsespligt.

Konklusion

Der er tale om en god dom for udlejer, der dog medfører en skærpet opmærksomhed på indholdet af husordenen.

Afgørelsen viser, at der ikke i alle situationer vil være tale om uforsvarlig adfærd, når lejer borer i lejemålets vægge og ram-mer vandrør. Det afhænger i høj grad af, hvordan lejemålet konkret er indrettet samt retningslinjerne i husordenen.

Det må derfor anbefales, at de foreliggende husordener opdateres, således at der ikke hos lejer skabes en forventning om, at det er tilladt at bore i alle andre vægge, end dem med opsatte klinker.

Herunder bør det overvejes at tydeliggøre, at der ikke må bores i bestemte væg-ge med skjulte rør, medmindre udlejers skriftlige tilladelse foreligger.