Hvad er udlejers retsstilling under Covid-19?

Hvad er udlejers retsstilling under Covid-19?

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus

I dansk lejelovgivning findes der ikke nogen regler, som indeholder en stilling-tagen til hvad udlejers rettigheder og forpligtelser er i forbindelse med en pan-demi som covid-19.

Dog blev der den 4/4 2020 udstedt en midlertidig bekendtgørelse, som auto-matisk ophører den 31/3 2021, hvorefter fristen i erhvervslejelovens § 49 for fremsendelse af forbrugsregnskaber udskydes til den 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren.

Tilsvarende indeholder samme bekendtgørelse også en udskydelse af fristen for aflevering af forbrugsregnskaber i lejelovens § 43, ligeledes til 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren, hvilken bekendtgørelse ophører den 31/3 2021.

Imidlertid vil sikkert mange udlejere have fået en henvendelse fra lejerne om henstand med betaling af husleje eller lejenedsættelse, eller anden form for ønske om at undgå at lejemålet ophæves, fordi lejeren ikke kan betale sin husleje eller andre pligtige pengeydelser.

Ved siden af lejelovgivningen findes også en række generelle regler for over-holdelse eller ikke overholdelse af løbende kontrakter, herunder de generelle regler om force majeure, som i nogen tilfælde kan indebære en løsning af problemet, men det vil kun være de force majeure klausuler der måtte findes i eksisterende kontrakter, hvoraf det fremgår, at force majeure også omfatter manglende mulighed for at opfylde kontrakten som følge af en pandemi.

Force majeure kan defineres, som at der er tale om en upåregnelig begiven-hed udenfor parternes kontrol, som ikke kan afværges, og som enten midlerti-digt eller permanent umuliggør opfyldelse af kontraktforpligtelser. Det kan væ-re f.eks. naturkatastrofer, krig, brand, indførselsforbud m.v. Hvis der foreligger force majeure, vil klausulen betyde ansvarsfrihed for den part, der ikke kan op-fylde sin kontrakt, så længe force majeure begivenheden består.

Den part, der påberåber sig force majeure, har bevisbyrden for at der er tale om en force majeure begivenhed, og skal derfor straks reklamere.

Indeholder kontraktforholdet ikke nogen force majeure klausul må det anta-ges, at de eksisterende generelle force majeure regler ikke medfører ret til at en lejer midlertidigt kan ophøre med eller udskyde, eller kræve nedsættelse af en lejebetaling og andre pligtige pengeydelser.

Beboelseslejemål:

Denne form for kontraktlig forpligtelse er den enkleste at vurdere i den nuvæ-rende situation, idet udlejeren ikke har nogen skyld i eller ansvar for at lejeren ikke er i stand til at betale sin husleje. Udlejeren har stillet lejemålet til rådig-hed for lejeren og denne kan derfor ikke rejse krav om hverken nedsættelse af lejen, udsættelse med lejen eller eftergivelse af nogen del af lejen. Manglende betaling medfører således uændret ret til efter påkrav at ophæve lejemålet og begære lejeren udsat.

Noget andet kan være, at hvis udlejeren ønsker frivilligt at hjælpe en lejer, kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med lejeren, f.eks. i den situation hvor lejeren er selvstændig og ikke har nogen aktuel lønindkomst, eller en så beskeden lønindkomst, at han ikke både kan forsørge sig selv eller betale sin husleje.

Er dette tilfældet, vil anbefalingen være, at den pågældende lejer dels skal ansøge myndighederne om tilskud fra de hjælpepakker, som eksisterer, som en betingelse for at udlejeren træder til. Herefter kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med en midlertidig nedsættelse eller udskydelse af lejen til et senere aftalt tidspunkt.

Det eneste råd, men det vigtigste, vil være, at udlejeren endelig skal indgå en skriftlig aftale, der betegnes som et tillæg til lejekontrakten, hvori det præcise-res, hvor stor en nedsættelse der gives, om denne er midlertidig eller perma-nent, og eventuelt hvornår der skal ske tilbagebetaling og på hvilken måde med forfaldsdatoer og beløb. Aftalen bør være underskrevet af begge parter for at undgå at udlejeren forringer sin retsstilling.

Erhvervslejemål:

I erhvervslejeloven findes en enkelt regel, som er relevant at kende, nemlig EL § 23, som har følgende ordlyd:

”§ 23, stk. 1. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til op-hør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundheds-mæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.”

Det har været fremme i pressen, om denne bestemmelse er relevant under covid-19, men der er blandt lejeretlige eksperter enighed om at denne be-stemmelse ikke finder anvendelse, fordi det ikke er udlejeren der er ansvarlig for og årsag til, at det offentlige af sundhedsmæssige grunde nedlægger for-bud mod at virksomheden holdes åben.

Denne problemstilling har regeringen netop imødegået ved at gennemføre en række hjælpepakker, som gerne skulle medføre, at lejeren kan overleve en periode med lejemålet lukket.

Herudover findes der i EL § 39, stk. 2, en særlig regel om at

”når lejeren af en butik, et hotel, en restaurant eller lignende, trods udlejers indsigelse ikke opfylder forpligtelsen til at holde forretningen åben og i forsvar-lig drift” – kan udlejeren hæve lejemålet.

Da netop en lang række virksomheder efter regeringens midlertidige regler har fået påbudt at holde lukket, medfører denne situation imidlertid ikke at ud-lejeren kan ophæve lejemålet, fordi lejeren har opfyldt regeringens påbud.

Der er således også ligeledes blandt de lærde enighed om, at udlejeren ikke kan ophæve lejemålet i denne situation, da det ikke er lejerens skyld, at han må holde lukket.

Den særlige regel kan naturligvis ikke påberåbes af andre erhvervslejere, der frivilligt og af egen drift har fundet det hensigtsmæssigt at holde butikken luk-ket i en periode, idet lukningen ikke er påbudt ved et lovindgreb og disse er naturligvis forpligtet til at holde butikken åben. Men hvis lejeren kan dokumen-tere, at dette har været fornuftigt som følge af covid-19 krisen, kan det være tvivlsomt om man kan ophæve i en sådan situation, idet lejeren som følge af ekstraordinære forhold vil påføres et uforholdsmæssigt stort tab ved at holde åbent. Der er derfor ikke noget sikkert svar på retsstillingen i denne situation.

Betydningen af hjælpepakker:

Med det formål at holde hånden under også erhvervslejere, har regeringen gennemført en række hjælpepakker, som indebærer økonomisk hjælp til er-hvervslejerne, herunder udskydelse med betaling af moms og afregning af skatter, lønkompensation til de ansatte i virksomheden, samt ikke mindst mid-lertidig kompensation til betaling af virksomhedens faste udgifter, som udbeta-les hurtigst muligt efter ansøgning om støtte, men der kan være en periode, hvor lejeren mangler penge indtil tilskuddet modtages. I disse situationer må vi i et vist omfang forvente henvendelse fra erhvervslejere om midlertidig ned-sættelse eller udskydelse med lejebetalingen.

I disse situationer, hvor forretningerne har holdt lukket, vil de som følge af en helt klar omsætningsnedgang, typisk også på 80 – 100%, være berettiget til kompensation i 3 måneder på 80% af huslejen og andre faste udgifter og der hvor lejeren er ramt af et påbud om at lukke, er kompensationen 100%.

Ved et lavere omsætningstab på mellem 60 – 80% kan opnås en kompensati-on på 50% af udgiften, og ved en omsætningsnedgang på 40 – 60% kan op-nås en kompensation på 25% af udgiften.

Som følge af disse regler kan lejeren ikke alene få kompensation til husleje, men også til leasingaftaler eller andre kontrakter på biler og driftsmidler og lignende.

Med henvisning til disse tilskudsordninger bør det være et krav fra udlejers side, at lejeren i videst muligt omfang dokumenterer, dels omsætningsned-gangen og dels dokumenterer, at han har søgt den optimale støtte, således at han er i stand til løbende at betale, i hvert fald en del af huslejen og eventuelt få udsættelse med en del af huslejen til senere.

Jeg kan ikke betale min husleje!

Modtager udlejeren en sådan henvendelse fra lejeren, bør denne i hvert fald i de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at bevare et i øvrigt fornuftigt lejemål, indle-de en forhandling med lejeren, da alternativet er en ophævelse af lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse og efterfølgende genudlejning af erhvervsle-jemålet, hvor det forventes, at markedslejen i hvert fald i en vis periode må fal-de drastisk, således at en ophævelse af lejemålet og et tomt lejemål ligeledes kan blive en udfordring for udlejeren.

Derfor kan, og i mange tilfælde bør, udlejeren gå i gang med en forhandling med lejeren for at få fremskaffet dokumentation for at lejeren har søgt mest mu-lig støtte og opnået dette. Herefter kan udlejeren f.eks. midlertidigt nedsætte lejen med et nærmere aftalt beløb, eller også ligefrem vælge at give et midler-tidigt forholdsmæssigt afslag i lejen for en nærmere aftalt periode og bør udar-bejde et kontrakttillæg, hvori beløb og vilkår og datoer præciseres.

Der er herunder f.eks. en mulighed for at udsættelse med lejen eller nedsæt-telse af denne kan aftales.

En model kunne f.eks. være, hvor et erhvervslejemål har indbetalt et deposi-tum på 6 måneder, at kontrakttillægget går ud på, at det beløb der sker udsæt-telse eller nedsættelse med, straks modregnes af udlejeren i depositum, der herefter er midlertidigt nedsat, således at lejeren f.eks. fra 1. oktober 2020 skal begynde at tilbagebetale nedsættelses- og henstandsbeløbet over en periode på f.eks. 3 eller 6 måneder, således at depositum kommer op på det oprinde-ligt aftalte beløb.

Det anbefales at være meget omhyggelig med at indgå sådanne aftaler, der under alle omstændigheder bør være skriftlige og indeholder præcis beskri-velse af vilkårene og beløbene, således at udlejeren ikke mister sine rettighe-der.

Pas på hinanden derude!