Hvad koster en VW Golf, model 2016?

Hvad koster en VW Golf, model 2016?

Eller hvordan fastsættes den ”korrekte” husleje?

Et relevant og vel ligetil spørgsmål, hvis du er på jagt efter eller står og skal sælge din 5 årige gamle VW Golf. En start kunne være at søge på internettet under eksempelvis ”Bilbasen”, som er et site for handel med brugte biler. Fra årgangen 2016 er i dette øjeblik, hvor artiklen skrives, ikke mindre end 254 stk. VW-Golf biler til salg. Det er trods alt en repræsentativ mængde, så spørgsmålet skulle hermed være fuldt besvaret?

Et nærmere kig ned over siden viser, at priserne spænder fra kr. 65.000 til kr. 400.000, hvilket jo ikke ligefrem kan siges at være entydigt. Så nu begynder det at blive vanskeligt, hvis man står som køber eller sælger. Hvad er mon den korrekte pris? Den første pris på kr. 65.000 viser sig at være en bil uden afgift, og den høje pris må være for topmodellen med masser af udstyr. Hovedvægten af modeller ligger dog i intervallet kr. 180-200.000.

Den store prisspænd kan vel forklares med et hav af valgmuligheder. Udover drivmiddel (benzin, diesel, el, hybrid ) og kilometerstand kan man på denne salgsside vælge mellem ikke mindre end 26 muligheder, i form af bakkamera, adaptive fartpilot, LED-lys, gear mauelt/automatisk, varme i sæder osv. Derudover er der et væld af modelbetegnelser: Comfortline, Edition, Allstar, R-line, High-line, Blue Motion med mange flere.

Jeg kan blot bemærke, at det er godt, jeg ikke er forhandler af brugte biler. Det må virkeligt være svært at fastsætte den korrekte pris på en brugt bil, hvor en lang række parametre indgår. Hvordan kan man lige i farten korrekt stå og vægte kilometerstand op mod varme i sædet og indbygget GPS? Der må være plads til et vist slør eller usikkerhed i prisfastsættelsen?

Det får mig til at stille det spørgsmål, om der ikke også er en vis usikkerhed i fastlæggelsen af en husleje på et lejemål, som er gennemgribende renoveret ? Her vil også ofte være et væld af forskelligheder, eksempelvis altan, opvaskemaskine, nye trægulve, varme i gulv på badeværelse, vask i kælder osv., osv. Alle forhold som kan være svære at værdisætte, eller blot vurderes forskelligt fra person til person.

Efter den tidligere § 5, stk. 2 kunne lejen for et lejemål, som var gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der ”væsentligt oversteg det lejedes værdi”. Det medførte, at lejen kunne fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe overskridelsen ikke var væsentlig. Efter retspraksis var væsentlighedsmarginen 10-12 %. Med den nye lovændring per 01.07.2020 udgik ordet ”væsentligt” fra bestemmelsen, og lejen må nu kun fastsættes til præcist det lejedes værdi og ikke en krone over.

Så hvordan finder man så lige den korrekte leje? Og rammer du forkert i en huslejenævnssag får du et strafgebyr på kr. 6.000! Det har ét af vore trofaste medlemmer også spurgt om. Det relevante spørgsmål bringes her sammen med et svar fra advokat Erik Aagaard Poulsen, som prøver at udrede trådene:

 

Kære Udlejerforeningen Aarhus

I lyset af nylig ændret lovgivning vedr. § 5.stk. 2 har jeg følgende spørgsmål, som jeg håber I kan hjælpe med:

Idet væsentlighedskriteriet på +/- 10-15% er bortfaldet ved en given huslejenævnssag, skal man jo i princippet ramme huslejen 100% korrekt ved genudlejning. Kan I oplyse erfaringstal for ”korrekt husleje” i forhold til § 5, stk. 2, jf. huslejenævn hhv. Boligretten for forskellig geografiske områder i Aarhus?

Vi har et pænt antal lejligheder indenfor Ringgaden i Aarhus udlejet efter §5, stk. 2 med renoveringer typisk ca. 15 år gamle. En del heraf har aktuel huslejeniveau på mellem kr. 1.400-1.500 kvm. Vi er således i tvivl om, hvorledes vi bør/kan fastsætte huslejen fremover? Om vi simpelthen defensivt skal nedsætte huslejen ved genudlejning, hvor lejen skønnes at være over den ”korrekte husleje”, som jo er temmelig svært at fastsætte objektivt, fordi det afhænger af synspunkt, alder, stand, beliggenhed osv., osv.

Mest oplagt er naturligvis at renovere på ny for at hæve/genoprette standen, men det er ikke altid, at det giver mening, hverken praktisk eller økonomisk – og igen falder spørgsmålet tilbage til ”korrekt husleje”.

Hvad råder I Jeres medlemmer med § 5, stk. 2 lejemål til at gøre under denne ændrede lovgivning? Kunne der være værdi i, at Udlejerforeningen fra medlemmerne indsamler statistik på lejeniveau for Aarhus by, for således at have sammenligningsgrundlag for fastlæggelse af hvad ”korrekt husleje” er?

Med venlig hilsen
mangeårigt medlem

 

Kære medlem

Udlejerforeningen Aarhus har bedt mig om at besvare din mail af 12. ds. og jeg kan oplyse, at jeg vil medtage dit forslag på det næste bestyrelsesmøde, men jeg forventer at svaret vil være det samme, som det jeg kan give.

For det første eksisterer der faktisk i forvejen en hjemmeside for alle huslejenævn i Danmark, som ”skal” indsende deres afgørelser, ikke alene om lejens størrelse, men også om andre forhold, til orientering for både lejere og udlejere på www.huslejenaevn.dk.

I forbindelse med den seneste lejelovsændring af 1/7 2020 havde Boligministeriet i forarbejderne hertil oplyst, at enten denne eller en tilsvarende ny hjemmeside ville blive etableret for at give lejerne et bedre udgangspunkt for vurderingen af lovligheden af størrelsen af deres husleje for lejemål beliggende i store ejendomme. Hvornår dette måtte ske vides ikke og jeg tvivler også stærkt på, at kvaliteten bliver særlig god, fordi der kun vil blive registreret endelige afgørelser, som giver lejeren hel eller delvis medhold, hvori indgåede forlig og sager, hvor udlejeren har fået medhold, ikke vil blive registreret.

For det andet vil en sådan ”facitliste” støde på problemer om lovligheden heraf efter datatilsynets vurdering, idet oplysningerne vil blive anonymiseret, således at adresserne i de afgørelser, der er truffet, næppe vil blive oplyst i et sådant system af hensyn til persondatareglerne.

For det tredje vil et sådant register, hvis det skulle begrænses til Aarhus, kræve tilladelse fra datatilsynet, idet man i så fald kun kan forestille sig at det vil være Udlejerforeningen Aarhus, som løbende skal ajourføre systemet og indsamle de relevante data, hvor man højest kan få registreret afgørelserne fra huslejenævnet i Aarhus, men ikke få fat i de boligretsdomme, som forskellige advokater og udlejere måtte opnå med ændring af huslejenævnets afgørelser. Hermed vil systemet blive misvisende, idet de alene typisk kun vil indeholde nævnsafgørelser, der nedsætter lejen. Herved bliver informationen misvisende og vil udvise et lavere niveau end boligretterne eller landsretterne måtte nå frem til.

For det fjerde er der meget stor forskel på indhold, kvalitet og omfang af moderniseringerne efter BRL § 5, stk. 2, hvorved gennemgribende moderniserede lejemål i samme gade vil kunne udvise meget store forskelle.

For det femte har flere huslejenævn den tendens, da de ofte ikke får oplyst afholdte udgifter i form af et byggeregnskab, og derfor skal udøve et skøn, at hvis moderniseringen er af ældre dato, f.eks. 20 år gammel, nedsættes lejen ofte med kr. 300 – 400 pr. m2, selvom udlejeren har opretholdt moderniseringen. Det giver et skævt billede, og hvis udlejeren indbringer huslejenævnets nedsættelse af lejen for boligretten, mangler der som nævnt ovenfor resultatet af boligrettens dom, som giver det rigtige billede.

For det sjette er det umuligt at være præcis i oplysningerne om kvaliteten af moderniseringen, idet huslejenævnene ofte burger en standardformulering, der ikke indehol-der nogen oplysninger om indholdet, omfanget og kvaliteten af moderniseringen, men blot begrunder afgørelsen med ”efter de modtagne oplysninger og efter huslejenævnets besigtigelse”. Alle de relevante oplysninger til at forklare det lejeniveau, som huslejenævnet når frem til, mangler således og kan ikke fremskaffes, da de ikke fremgår af huslejenævnenes afgørelser.

For det syvende vil det tage mange år, før et sådant register kan etableres, idet huslejenævnene i Aarhus måske træffer 10 afgørelser om måneden, fordelt på hele StorAarhus, hvorfor der ikke er tilstrækkeligt med afgørelser til at de indsamlede data vil være tilstrækkelig dækkende for de forskellige kvarterer og områder i byen.

Afslutningsvis vil Udlejerforeningen også kunne bebrejdes, at et sådant register er misvisende, fordi det ikke er muligt at fremskaffe oplysninger om de afgørelser fra huslejenævnet, som efterfølgende bliver forligt, eller bliver ændret eller forligt ved boligretten eller landsretten, og disse afgørelser vil typisk kunne hæve prisniveauet, men kommer til at mangle i registeret, da man ikke kan pålægge hverken byens advokater, eller boligretterne eller landsretterne at indberette disse afgørelser til Udlejerforeningen. Derfor vil Udlejerforeningen også blive udsat for kritik af, at registeret er mangelfuldt og vildledende og det er jo ikke nogen særlig god hjælp til foreningens medlemmer, uanset at der er indsamlet de tilgængelige afgørelser, som kan vise et niveau om måske 10 år.

Hvis Udlejerforeningen på næste bestyrelsesmøde vil give et andet svar eller træffe en anden afgørelse, vil du naturligvis blive orienteret herom.

Med venlig hilsen
Erik Aagaard Poulsen