Flyttesynsrapporter: Hvem kan klage, Specifikationskrav, Påkrævet vedligeholdelseog meget mere …

Flyttesynsrapporter: Hvem kan klage, Specifikationskrav, Påkrævet vedligeholdelseog meget mere …

Nyt fra Huslejenævnene:

Vi har i Udlejerforeningen en del gange fået spørgsmålet om, hvem der skal klage i en tvist om fraflytningsrapporten. Er det lejer eller udlejer?

For eksempel: Lejer ønsker ikke at under-skrive eller modtage fraflytningsrapporten i forbindelse med flyttesynet. Eller han erklærer sig direkte uenig i indholdet. Det har skabt en situation, hvor udlejer er i tvivl om han skal gå i Huslejenævnet. Der er ikke love eller regler for, hvem der skal starte en sag med udgangspunkt i omtalte tvist. Hvis udlejer har opfyldt de formelle regler, samt udleveret flytterap-porten eller alternativt eftersendt den, hvis lejer ikke vil modtage den under flyttesynet, samt godtgjort og veldokumenteret sine krav, evt. med fotos eller vidner, i flytterapporten, ja så burde han være på den sikre side. Der vil således ikke være grund til at udlejer indgiver en sag til Huslejenævnet, og han kan eksempelvis påbegynde istandsættelsen af lejemålet. Hvis lejer indgiver sagen, vil sagen blive modbevist af en veldokumenteret fraflytningsrapport.

En vurdering af om man skal starte en sag, vil i visse tilfælde også bero på selve sagens omfang og karakter. Hvis der økonomisk er meget på ”spil” og lejer er udspekuleret, kan det i disse tilfælde må-ske være er fordel at få nævnet ind over for at fastslå istandsættelseskravet.

I Huslejenævnene har vi desværre stadig en del tabte sager i forbindelse med ønskede istandsættelseskrav ved fraflytningssynet, hvor udlejer på grund af banale fodfejl ikke overholder formalia. De formelle regler er overordnet kort:

Det fremgår af lejelovens §98, stk. 3 og 4, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelses-lejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytning. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, og der skal udarbejdes flyttesynsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen. Det forudsættes naturligvis også, at i lejemål indgået efter 1. juli 2015, er der afholdt indflytningssyn.

Er ovennævnte opfyldt kommer vi så til selve fraflytningsrapporten, som også giver anledning til tvister. Det skal bemærkes, at der ikke er nogen formkrav til udarbejdelse af flyttesynsrapporter efter lejelovens § 98, stk. 4, men at de krav, udlejer ønsker at gøre gældende over for lejer, skal være klare og præcise, jf. Vestre Landsret dom af 11. sept. 2015, hvor retten fandt, at udlejers reklamation over mangler ved fraflytning ikke var specificeret på en sådan måde, at udlejers krav kunne anses for at være blevet gjort gældende over for lejer. Det samme i en anden sag fra Vestre Landsret fra juni 2009 blev rapporten tilsidesat, idet udle-jer alene havde henvist til, at ”lejemålet ikke var malet og rengjort”.

I en sag fra Aarhus blev i flyttesynsrapporten angivet en række forhold med beskrivelsen ”God stand – vedligeholdelse kan være påkrævet”. Denne reklamation fandtes ikke tilstrækkelig specificeret, da der ikke nærmere er taget stilling til, hvorvidt tilstanden giver anledning til istandsættelse og dermed var påkrævet.

I en anden udenbys sag var der i en lejlighed, hvor lejer var ryger og erkendte dette, aftalt den skulle males. Malerne havde – naturligvis -først afvasket væg-gene på grund af nikotin, hvilket fremgik af malerregningen. Lejer ville ikke betale for afvaskningen, da det ikke fremgik af flyttesynsrapporten. Udlejer tabte sagen.

I en anden rygerlejlighed var der malet to gange pga. nikotin. Lejer ville ikke betale for 2 gange maling, da det ikke fremgik af rapporten. Her tabte lejer dog sagen.

Man kan vel sige, at hvis en professionel håndværker skønner en bestemt udførelse nødvendig for et ordentligt resultat, bør det vel udføres således. Uden det for udlejer er nødvendigt at redegøre for arbejdsgangen ud i detaljer i fraflytningsrapporten.

I en tredje sag fra Aarhus havde udlejer under gulve anført sine krav med ”Påkrævet vedligeholdelse”. Lejer havde klaget over dette punkt, da denne ikke mente at istandsættelse var nødvendig. Nævnet fandt på denne baggrund af sagens oplysninger, at udlejer ikke alene ved fraflytningsrapporten havde godtgjort, at det var påkrævet at istandsætte gulvene. En tekst med ”påkrævet vedligeholdelse” er således ikke nok. Den skulle være suppleret med tekst som: stødmærker, hakker, slidte felter osv. Gerne specificeret for de forskellige rum og med eventuelle fotos som dokumentation.

I en netop aktuel sag – også fra Aarhus – havde udlejer i Udflytningsrapporten skrevet et ”M” ud for de ting, han mente skulle udbedres. ”M” betød males for lejers regning. Lejer deltog ikke i flyttesynet, hvorfor rapporten blot var fremsendt. Lejer var uenig og klagede til Huslejenævnet. Nævnet anmodede udlejer om at dokumentere, at istandsættelsen har været påkrævet ved lejers fraflytning, idet denne dokumentation ville være afgørende for udlejers krav. Udlejer svarede, at hans krav var tilstrækkelig dokumenteret ved den fremlagte fraflytningsrapport.

Udlejer tabte sagen, da nævnet fandt, at udlejer ikke har godtgjort eller påvist , at istandsættelsen af lejemålet har været påkrævet ved fraflytning, jf. lejelovens § 19, stk. 2 og § 98, stk. 1, og at det er ud-lejer, der skal dokumentere dette, hvilket ikke alene kan ske ved fremlæggelse af en fraflytningsrapport, som udlejer har udarbejdet, og som alene angives ved bogstavet “M”, at der skal males og slibes gulve på lejers regning.

Hvis udlejer i sidste sag i det mindste havde skrevet tilbage til Huslejenævnet og udførligt anført og beskrevet de fejl og mangler, som han ville gøre krav på, eventuelt suppleret med nogle fotos, ja, så kunne han sikkert have vundet sagen. Eller den var blevet afvist, da det ville kræve en bevisførelse, som Huslejenævnet ikke kan foretage.

Det bedste havde naturligvis været, hvis udlejer fra start på fraflytningsrapporten havde indskrevet/specificeret de fejl og mangler, som han ville påberåbe sig. Det havde været den bedste dokumentation for at istandsættelsen har været påkrævet.

Men overordnet kan vi kun appellere til udlejer om at specificere mest muligt ved udfærdigelsen af flyttesynsrapporten, da mange lejere er på vagt for at finde en overset detalje, som udlejer under flyttesynet ikke lige har fundet nødvendig at medtage eller præcisere. Endnu vigtigere er specifikationen, hvis lejer ikke deltager i flyttesynet eller ikke vil underskrive for modtagelsen. Efter flyttesynet er disse, ofte indlysende, krav tabte. Ja, snubletråde er der nok af for en udlejer.