EU-Dom stopper SKAT’s momskrav på bebyggede grunde

EU-Dom stopper SKAT’s momskrav på bebyggede grunde

LARS H. RASMUSSEN, Formand

I 2017 bestemte Vestre Landsret i en kendelse, at EU-domstolen skulle se på SKAT’s praksis om moms på bygninger, der sælges med henblik på nedrivning. Som hovedregel er salg af fast ejendom fritaget for moms. Siden 2011 har der dog som en undtagelse været momspligt ved salg af nye bygninger og byggegrunde. Salg af grunde med en bygning, som ikke er nyopført, er momsfri. Skat har imidlertid haft den praksis, at grunde med bygninger, hvor det er købers hensigt at rive bygningen ned og bygge nyt, skal omklassificeres til en ren byggegrund, og dermed momspligt.

SKAT’s brede opfattelse af, hvad en byggegrund er, har ramt mange ejendoms-udviklingsprojekter, hvor momspligten ikke har været en del af de indledende kalkulationer. Pludselig er ejendoms-projekter blevet belagt med moms, fordi den blotte forhandling omkring bygge-muligheder, ændret lokalplan m.m. af bebyggede ejendomme, har medført at skattemyndighederne nu har anset ejendommen som en byggegrund. Det vil sige, at det er nok, hvis det fremgår af omstændighederne, at køberen af ejendommen har til hensigt at nedrive bygningerne.

Det til trods for, at i de danske moms-regler er byggegrunde defineret som ubebyggede arealer, som kan bebygges. Ifølge denne definition kan en ejendom således kun være en ”byggegrund”, hvis grunden er ubebygget. Endvidere pointeres det, at momsreglerne er begrundet i, om der skabes merværdi.

Skats udlægning af reglerne har da også resulteret i en lang række klagesager, og SKAT’s praksis blev således i 2016 underkendt af Landsskatteretten i en sag med entreprenørselskabet KPC, som købte et pakhus på Odense Havn, hvor SKAT pålagde moms, da ejendommen skulle bruges til boliger forudsat en ny lokalplan. Landsskatteretten slog fast, at en ejendom bestående af grund med en eksisterende bygning, ikke kunne anses som et momspligtigt salg af en byggegrund. På salgstidspunktet var opført en bygning, hvorfor der ikke var grundlag for at omklassificere den som en ubebygget fast ejendom, dvs en grund. Det var endvidere irrelevant, at der var en hensigt om at nedrive den eksisterende bygning for at give plads til nyt byggeri. En hensigt er ikke nok ifølge EU-domstolen.

EU-domstolen har nu med en længe ventet dom underkendt skattemyndighedernes praksis om momspligt af ejendomme med bygninger, som skal – eller formodes – rives ned af køber. EU-domstolen har nu – ligesom Landskatteretten – slået fast, at parternes hensigt er uden betydning for vurderingen af momspligten i forbindelse mad salg. EU-domstolen fastslår, at det under alle omstændigheder er i strid med Momsdirektivets intention at udstrække momspligten for byggegrunde til ejendomme med gamle bygninger. I de situationer, hvor en ejendom sælges med direkte vilkår om, at sælger skal nedrive bygningerne, må det formodes at Skattestyrelsens praksis vil blive opretholdt.

Den endelige dom i KPC sagen skal afsiges af Landsretten, hvor man må formode, at den lægger EU-dommen til grund, hvorefter det forventes, at Skatteministeriet udsender et nyt styresignal omkring praksis.

Det åbner op for adgang til genoptagelse og tilbagebetaling af moms, der som følge af Skattestyrelsens praksis med urette er blevet opkrævet, og som har ført til tab for sælgere af gamle bygninger. Da den forkerte praksis har stået på i næsten 8 år, må forventes en lang række sager om tilbagebetaling af moms.

Et andet – og ikke helt uvæsentligt – aspekt er den forkerte, må man formode, prisfastsættelse af byggeretsmeter på diverse ejendomsudviklingsprojekter. Byggeri af boliger er, som bekendt belagt med moms, hvorfor en ejendomsudvikler har dette beløb med i sin kalkule, når han projekterer nybyggeri. Dette har trykket salgsprisen på ejendomme til nybyggeri, fordi de solgte byggeretsmeter skulle belægges med moms. Nu viser det sig, at der ikke skulle have været moms på de omtalte ejendomme med gamle bygninger, hvorfor sælger kunne have opnået en højere salgspris. Nemlig svarende til den fejlagtige pålagte moms. Vil sælgerne af boligbyggeretsmeter kunne få kompensation for disse tab på grund af SKAT’s forkerte praksis?