En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

af Louise Kaczor, Advokat, LL.M., LKA Advokatfirma 

Lejelovens kapitel 4 og 5: Vedligeholdelse og Lejerens brug af det lejede

Vi er nu nået til tredje artikel i vores artikelserie indeholdende en grundlæggende gennemgang af lejelovensregler. I denne omgang ser vi nærmere på lejelovens kapitel 4 omkring vedligeholdelse og kapitel 5 omkring lejerens brug af det lejede. Kapitel 4 indeholder §§’erne 19-24 og kapitel 5 indeholder §§’erne 25-31.

Vedligeholdelse
I Lejelovens §§ 19 og 20 omhandler vedligeholdelsesforpligtigelsens fordeling, dvs. hvem der skal vedligeholde hvilke dele af lejemålet, hvis ikke andet er aftalt.

Bestemmelserne fastslår, at udlejeren, når ikke andet er aftalt, har vedligeholdelsesforpligtelsen for ejendommen og lejemålet, idet lejeren dog har forpligtelsen til at vedligeholde og forny nøgler og låse.

Hvis udlejeren ikke overholder sin forpligtelse til at vedligeholde lejemålet, så kan lejeren anmode Huslejenævnet om at pålægge udlejeren, at lade bestemte arbejder udføre inden for en nærmere fastsat tidsfrist.

I lejelovens § 21 er det defineret, hvad indvendig vedligeholdelse omfatter. Dvs. alt andet vedligeholdelse end det i § 21 anførte, anses som udvendig vedligeholdelse, også selvom det foregår inde i lejemålet. Ved indvendig vedligeholdelse forstås således alene vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering og lakering af gulve (herunder indgår også mellemslibning af gulve, selvom det ikke fremgår direkte af lovens ordlyd, jf. lovbemærkningerne).

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelse – hvilket udlejer har, medmindre andet er (og kan aftales, jf. nedenfor) aftalt – så skal udlejeren hensætte kr. 45,00 (2020-beløb) pr. m2 på en vedligeholdelseskonto for ejendommen. Beløbet der hensættes på vedligeholdelseskontoen skal ikke indsættes på en særskilt konto ligesom beløbet ikke skal forrentes, men udlejer skal én gang årligt give lejeren besked om, hvad der står på kontoen.

Lejeren kan kræve, at udlejeren afholder udgifter til indvendig vedligeholdelse (dvs. maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning) når det er nødvendigt, og der er indestående på vedligeholdelseskontoen, som kan dække udgiften. Hvis der indestår et beløb på kontoen, som overstiger et beløb der svarer til de seneste 3 års hensættelser til indvendig vedligeholdelse, så kan lejeren desuden forlange, at beløbet anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Udlejeren kan dog kræve, at beløbet først anvendes til indvendig vedligeholdelse, såfremt lejligheden ikke fremstår i velvedligeholdt stand for så vidt angår den indvendige vedligeholdelse.

Det følger af lejelovens § 24, stk. 1 og 2, at hovedparten af reglerne i kapitel 4 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Parterne kan dog aftale, at lejeren skal overtage den indvendige vedligeholdelse, dvs. at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde det lejede for så vidt angår maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning. Hvis lejeren har overtaget den indvendige vedligeholdelsesforpligtelsen, så skal udlejeren ikke hensætte kr. 45,00 pr. m2 til indvendig vedligeholdelse.

Derudover kan parterne aftale, at lejere i lejemål, som ikke er omfattet af boligreguleringslovens kapital II-IV, skal overtage en større vedligeholdelsesforpligtelse end den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Det gælder således lejemål i ikke-regulerede kommuner samt lejemål beliggende i småhuse (ejendomme indeholdende 6 eller færre lejemål). I disse lejemål kan parterne således f.eks. aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde lejemålets indretninger, forsyning med lys, vand og varme, vedligeholdelse af hårde hvidevarer m.v.

Det betyder således også, at i lejemål, som er beliggende i store ejendomme i regulerede kommuner (ejendomme indeholdende 7 eller flere lejemål), kan parterne ikke aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde andet end det som falder indenfor den indvendig vedligeholdelse i lejemålet, bortset fra, at parterne tillige kan aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde den have, som indgår i det lejede. Det bemærkes for god ordens skyld, at der ved gennemgangen af ovenstående er taget udgangspunkt i lejeloven og lejeaftaler, som er indgået efter den 1. juli 2015. For lejeaftaler som er indgået før 1. juli 2015 vil nogle af bestemmelserne være anderledes, herunder f.eks. muligheden for at overvælte vedligeholdelsesforpligtelsen på lejeren.

Lejerens brug af det lejede
En lejer er naturligvis ansvarlig for sin egen adfærd i og omkring det lejede. Lejer er tillige ansvarlig for eventuel skade som påføres lejemålet af andre end lejeren, hvis det sker ved uforsvarlig adfærd af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. Lejeren – samt de personer, som lejeren giver adgang til lejemålet – er forpligtet til at følge de ordensregler, som udlejeren fastsætter ligesom han skal efterkomme andre rimelig påbud fra udlejeren, som skal være med til at sikre god ro og orden i ejendomme.

Det følger også af loven, at en lejer ikke må bruge det lejede til andet end aftalt. Endvidere må lejeren ikke overlade lejemålet til andre end medlemmer af sin husstand uden udlejerens samtykke, medmindre lejeren har ret til at fremleje lejemålet helt eller delvist.

En lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer (f.eks. en vaskemaskine) i det lejede. Udlejeren kan kun modsætte sig installationen, hvis han kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Derudover kan lejeren installere radio- og fjernsynsantenner samt kabelforbindelse til bl.a. internet m.v. på ejendommen, hvis han forinden installationen indhenter udlejers anvisninger til, hvor installationen skal foretages. Endeligt kan en lejer installere hjælpemidler i det lejede eller på fællesarealer, hvis kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Hvis en lejer foretager en af de nævnte installationer, så er lejeren ansvarlig for evt. skade som installationen forårsager og i nogle tilfælde kan udlejeren kræve, at der stilles sikkerhed for, at lejeren kan imødekomme et evt. erstatningsansvar.

Bortset fra ovenstående ret til at foretage installationer, må lejeren ikke foretage ændringer i det lejede. Foretager lejeren ændringer uden at være berettiget hertil, så har udlejer krav på retablering ved lejerens fraflytning og kan i særligt grove tilfælde, ophæve lejemålet. Bestemmelserne om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer m.v. kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det bemærkes for god ordens skyld, at blandede bolig- og erhvervslejemål ikke er medtaget i ovennævnte gennemgang og der kan derfor gælde andre regler, hvis der er tale om et blandet lejemål.