En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejens størrelse: Lejelovens kapitel VIII
(”Ændring af lejevilkår”) (men også boligreguleringslovens kapitel II om ”Huslejeregulering”)

Vi er nu nået til lejelovens kapitel VIII, som har overskriften ”Ændring af lejevilkår”. Overskriften må dog siges at være misvisende, idet kapitlet alene indeholder regler om lejens størrelse.

I de regulerede kommuner, skal lejelovens kapitel VIII læses i sammenhæng med boligreguleringslovens kapitel II (til kapitel V) om bl.a. ”Huslejeregulering for beboelseslejligheder”, idet lejens størrelse ved lejemålets indgåelse og ved senere reguleringer i et bestående lejeforhold, er afhængig af, hvilken kategori et lejemål falder ind under. For boliglejemål finder der overordnet 4
forskellige måder at fastsætte lejen på:

• Omkostningsbestemt leje
Reglerne findes i boligreguleringslovens §§5-9.

• Det lejedes værdi
Reglerne findes i lejelovens § 47-49.

• Fri lejefastsættelse (markedsleje)
Reglerne findes i lejelovens § 53, stk. 3-5 og boligreguleringslovens § 15a.

• Småhuse
(det lejedes regulerede værdi)
Reglerne findes i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 29b-f, jf. lejelovens §§ 47-49.

For at finde ud af, hvilken kategori et bestemt lejemål falder ind under, er man nødt til at have en række oplysninger om lejemålet og ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, idet det er afgørende for, hvilken lejefastsættelsesregel man skal anvende.

Det er således nødvendigt, at vide følgende:
– Hvor er ejendommen beliggende? I en reguleret eller ureguleret kommune.
– Hvornår er ejendommen taget i brug?
– Hvor mange boliglejemål er der i ejendommen?
– Tidspunkter for eventuelle ændringer af ejendommen og/eller lejemålene.

Lejeloven gælder i hele landet i alle kommuner, mens boligreguleringslovens kapitel II-V alene gælder i nogle kommuner. Man kan kontakte huslejenævnet i den pågældende kommune for at få oplyst, hvorvidt boligreguleringslovens kapitel II-V er gældende i kommunen eller ej.

Hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, vil det som udgangspunkt være boligreguleringslovens regler for lejefastsættelse og -regulering, der gælder, medmindre ejendommen, af de grunde som følger af boligreguleringslovens § 4, er undtaget. Hvis ejendommen er beliggende i en ureguleret kommune, så er det kun lejelovens bestemmelser om lejefastsættelse og -regulering, der skal tages i betragtning. Kapitel VIII i lejeloven indeholder §§ 47-53 og omhandler, hvorledes lejen, hvis den fastsættes efter ”det lejedes værdi” – kan reguleres undervejs i et lejeforhold.

De lejemål, som kan fastsættes efter det lejedes værdi, er følgende:
– Boliglejemål i uregulerede kommuner
– Boliglejemål i 80/20 ejendomme
– Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (hvori væsentlighedskravet pr. 1. juli 2020 er udgået *)
– Accessoriske enkeltværelser
– Småhuse (dvs. ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995)

*) For god ordens skyld skal præciseres, at bortfald af væsentlighedskriteriet pr. 1. juli 2020 alene vedrører gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I alle andre lejefastsættelser anvendes begrebet ”væsentligt” fortsat.

Lejelovens §§ 47-49
Der er i lejeloven ingen bestemmelser som angiver, hvordan man skal fastsætte lejen ved lejemålets begyndelse, når lejen er omfattet af det lejedes værdi. Parterne kan derfor i udgangspunktet frit aftale lejens størrelse ved lejemålets start, men reglerne i §§ 47-49 medfører, at hver af parterne kan kræve lejen reguleret undervejs i lejeforholdets beståen, såfremt den aftalte leje adskiller sig væsentligt fra det lejedes værdi.

I § 47 er det lejedes værdi defineret således:
”den leje, som er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”.

Reglerne om lejeforhøjelse, for lejemålet omfattet af det lejedes værdi, er fastsat i lejelovens §§ 47-48. Lejeforhøjelse kan varsles, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. I lejelovens § 47 fremgår det, at lejen skal være ”væsentligt” under det lejedes værdi, hvis den skal kunne varsles op. Heri ligger, at lejen, der betales, skal ligge 10-15 % under det lejedes værdi. Derudover er det et krav, for at kunne varsle en lejeforhøjelse efter § 47, at der tidligst varsles lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter lejeforholdets begyndelse, dvs. fra den dato, hvor lejemålet stod til rådighed for lejer. Endvidere fremgår det af § 47, at der tidligst kan varsles en lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter, at den seneste lejeforhøjelse efter § 47 er trådt i kraft.

Der følger af § 48, stk. 1, at udlejer skal varsle en lejeforhøjelse med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Endvidere er der en række gyldighedskrav til en lejeforhøjelse efter ”det lejedes værdi”:
– Lejevarslingen skal være skriftlig
– Lejevarslingen skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse
– Lejevarslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
– Lejevarslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis der er varslet lejeforhøjelse efter §47, så skal lejeren, hvis han ikke vil acceptere lejeforhøjelsen, fremsætte skriftlig indsigelse overfor udlejeren senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen. Hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om lejeforhøjelse, så skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet.

Hvis lejeren i stedet mener, at lejen for lejemålet væsentligt (dvs. med 10-15 %) overstiger det lejedes værdi, så kan lejeren fremsætte krav over for udlejer om, at lejen nedsættes fremover, og at der sker tilbagebetaling af for meget betalt leje, jf. lejelovens § 49.

Lejeren har mulighed for at indbringe en sag om lejens størrelse umiddelbart efter lejemålets indgåelse. Der gælder således ikke en 2 års fredningsperiode ved lejenedsættelse. Det følger af lejelovens § 49, stk. 4, at lejeren skal indbringe sagen inden for 1 år efter, at lejen eller, hvis der er gennemført lejeforhøjelse, den forhøjede leje første gang er betalt. Hvis dette ikke sker, så kan lejen ikke kræves nedsat. Det er dog i den forbindelse vigtigt, at man er opmærksom på boligreguleringslovens § 17, stk. 2, som gælder i de regulerede kommuner, idet lejeren som følge af boligreguleringslovens § 17, stk. 2 kan få lejen nedsat fremadrettet, også selvom der er gået mere end 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang er betalt.

Lejelovens §§ 50-52
I lejelovens §§ 50-52 findes reglerne om regulering af skatter og afgifter. Skatter og afgifter er en del af lejen og når der sker ændringer heri, kan udlejer – og i visse situationer skal udlejer – regulere skatter og afgifter over for lejeren. Hvis udlejer ønsker at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter, så skal de aktuelle skatter og afgifter sammenholdes med de skatter og afgifter, som allerede indgår i lejen for lejemålet. Hvis skatter og afgifter falder, så er udlejer forpligtet til at nedsætte lejen som følge heraf, jf. lejelovens § 52, stk. 1.

Hvis udlejer ønsker at varsle en forhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter, så er der en række formkrav, som skal være opfyldt:
– Varslingen skal være skriftlig
– Varslingen skal indeholde en beregning af den lejeforhøjelse, der varsles overfor lejeren
– Varslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis lejeren ikke vil acceptere stigningen, så skal lejeren senest 6 uger efter modtagelsen fremsætte begrundet indsigelse mod varslingen overfor udlejer og udlejer må så, hvis han ønsker at fastholde varslingen, indbringe sagen for huslejenævnet. Varslingsfristen for skatter- og afgifter er 3 måneder til den 1. i en måned, jf. lejelovens § 50 stk. 3, 1. pkt.

Hvis der sker et fald i skatter- og afgifter, så har udlejeren i stedet for pligt til at nedsætte lejen. Udlejer skal i henhold til lejelovens § 52, stk. 2, orientere lejerne om nedsættelse af lejen, senest 6 uger efter, at udlejeren har modtaget meddelelsen om skatte- og afgiftsnedsættelsen. Der gælder ingen formkrav til en meddelelse om en lejenedsættelse.

Lejelovens § 53
Lejelovens § 53, stk. 1 angiver, at lejelovens §§ 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren. § 53, stk. 2 angiver, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen reguleres på anden vis end fastsat i lejelovens §§ 47-52, dog med den undtagelse, at udlejer og lejer
kan aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset.

En aftale om regulering af lejen efter nettoprisindekset kan aftales i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, men kan også indgås undervejs i lejeperioden. Det er væsentligt at være opmærksom på, at en regulering efter nettoprisindekset kræver, at parterne har indgået en aftale herom, og der kan således ikke ske en ”varsling” af regulering efter nettoprisindekset.

Det kan kun aftales, at lejen reguleres én gang årligt, og at det skal ske efter nettoprisindekset. Hvis der er aftalt regulering efter nettoprisindekset, så betyder det også, at lejen skal nedsættes, hvis nettoprisindekset falder.

Når der indgås en aftale om regulering efter nettoprisindeks, så bør det af aftalen fremgå:
– At lejen reguleres efter nettoprisindekset
– Hvilken dato lejen nettoprisindekseres
– Med hvilke måneds indeks lejen reguleres
– Hvornår den første regulering sker
– Hvad startindekset for reguleringen er

Endvidere er det vigtigt, at man sørger for at aftale, at lejen udover nettoprisindekset også kan reguleres efter lejelovens almindelige regler om lejeregulering, herunder regulering til det lejedes værdi, regulering i skatter og afgifter og forhøjelse som følge af forbedringer i det lejede, idet man ellers som udgangspunkt ikke vil kunne kræve anden regulering end nettoprisindekset.

Lejelovens § 53, stk. 3-6 indeholder bestemmelser om, hvornår der kan aftales fri lejefastsættelse for et lejemål.
Det følger således af bestemmelserne, at der kan ske fri lejefastsættelse i følgende situationer:
– Hvis ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991
– Hvis lejemålet er ombygget erhverv, dvs. lejemålet var den 31. december 1991 registreret og anvendt til erhverv
– Lejemål, som er beliggende i nyindrettede tagetager, som den 1. september 2002 ikke var registeret til eller anvendt til beboelse
– Nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 eller senere

For at kunne anvende reglerne om fri lejefastsættelse så kræver det, at man har indgået en aftale herom. Det vil altså sige, at udgangspunktet er, at det er de almindelige regler om lejefastsættelse der finder anvendelse for lejemålet, men man kan lave en aftale med lejeren om, at reglerne om fri lejefastsættelse skal være gældende. Hvis man har mulighed for at fastsætte lejen efter ovenstående, så gælder det, at det alene er aftalelovens § 36, der sætter begrænsninger for lejens størrelse. I praksis betyder det, at der reelt ikke er begrænsninger for lejens størrelse – bortset fra hvad lejemarkedet i øvrigt kan bære. Hvis man ønsker lejen fastsat efter reglerne om fri lejefastsættelse, så er det afgørende, at man benytter sig af de rigtige formuleringer i lejekontrakten, idet man ellers risikerer, at det statueres, at aftalen om fri lejefastsættelse er ugyldig.

Lejelovens kapitel VIIIA – Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri
Lejelovens kapitel VIIIA indeholder regler om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Reglerne vil ikke blive gennemgået nærmere.