En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejelovens kapitel 6, 7 og 8: betaling af leje og forbrugsudgifter samt fællesantenne m.v.

Vi vil i denne omgang af artikelserien ”en grundlæggende gennemgang af lejelovens regler” se på lejelovens kapitel 6, 7 og 8.

Kapitel 6 omhandler lejerens ”betaling af leje” og omfatter §§ 32-35, mens kapitel 7 omhandler lejerens ”betaling for temperaturregulering, vand og el” og omfatter §§ 36-46b og kapitel 8 omhandler ”Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester” og omfatter §§ 46c-46f.

Kapitel 6 – Betaling af leje

Reglerne om betaling af husleje findes i lejelovens kapitel 6.

Af lejelovens § 32 fremgår det, at udlejer skal anvise det sted, hvor lejen skal betales. Dette vil typisk ske ved, at udlejeren anfører et kontonummer i lejekontrakten (hvis typeformularen anvendes, så er det plads til at angive pengeinstitut og kontonummer i typeformularens § 3).

Det er udlejer som skal sikre, at lejeren på klar og tydelig måde er gjort bekendt med, hvortil lejen skal betales. Hvis udlejer f.eks. skifter kontonummer undervejs i lejeforholdet, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejeren klart og tydeligt får besked om, at kontonummeret til indbetaling af husleje nu er ændret. Sker dette ikke, så kan lejer ikke lægges til last, såfremt huslejen betales for sent.

Lejelovens § 33 indeholder regler om, hvor tit lejen skal betales. Oftest betales huslejen én måned forud og det aftales som regel, at lejen skal betales hver den 1. i en måned. Det er dog også muligt at aftale, at lejen skal betales med andre intervaller, dog maksimalt kvartalsvis. Hvis typeformularen anvendes, så skal man i § 3 krydse af, hvorvidt lejen skal betales månedsvis eller kvartalsvis ligesom det skal angives, hvilket dato der skal ske betaling, idet denne dato så vil være forfaldsdatoen for lejens betaling.

Det følger af lejelovens § 33, stk. 3, at hvis lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, så udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Dette betyder, at såfremt den 1. i en måned (det forudsættes, at det er aftalt, at lejen skal betales hver den 1. i måned) falder på en lørdag, så vil forfaldsdagen være mandag den 3. Forfaldsdagen er den sidste rettidige betalingsdag. Beregning af forfaldsdagen har betydning for, hvornår udlejer kan afgive påkrav om manglende betaling af lejen, idet det følger af § 93, stk. 2, at udlejer først kan afgive påkrav om manglende lejebetaling efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Lejelovens § 34 indeholder bestemmelser omkring lejers betaling af depositum og forudbetalt leje. Det følger heraf, at udlejer kan kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Det er væsentligt at være opmærksom på, at det er den ”rene” leje, der kan opkræves som depositum og forudbetalt leje, dvs. udlejer kan ikke i beløbene tillægge a conto opkrævninger af forbrugsudgifter. I henhold til den nugældende § 34, så kan udlejer kræve, at der sker regulering af depositum og forudbetalt leje såfremt der sker lejeforhøjelse. Depositum og forudbetalt leje, herunder reguleringer heraf, er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og såfremt lejeren ikke betaler beløbene, så kan udlejer som udgangspunkt sende et påkrav og efterfølgende ophævelse af lejemålet. Hvis man har en ældre lejekontrakt, så kan man falde ind under regler som gør, at depositum og forudbetalt leje ikke kan kræves reguleret ved lejeforhøjelser.

Depositum og forudbetalt leje må altså til sammen udgøre maksimalt 6 måneders leje. Ved indflytning må udlejer dog opkræve et beløb svarende til højst 7 måneders leje, idet udlejer ved indflytning også må opkræve den første måneds husleje.

Kapitel 7 – Betaling for temperaturregulering, vand og el

Reglerne i lejelovens kapitel 7 omhandler forbrugsregnskaber for varme- og vandregnskaber, køling samt el, såfremt udlejer leverer el. Reglerne om udlejers levering af de forskellige forbrugsposter var tidligere (før 1. juli 2015) anført i separate kapitler i lejeloven. Pr. 1. juli 2015 blev reglerne samlet i ét kapitel, men det fremgår af § 37, stk. 1, at der skal udarbejdes et særskilt forbrugsregnskab for varme og opvarmning af brugsvand og særskilte forbrugsregnskaber for køling og (koldt) vand. Hvis udlejer også leverer el, så skal der også udarbejdes et særskilt regnskab for el, selvom det ikke fremgår direkte af § 37, stk. 1.

Udgangspunktet er, at udgifterne til forbrug ikke kan indgå i lejen, dvs. udgifterne skal opkræves separat som a conto udgifter og udlejer skal aflægge regnskab overfor lejeren for de enkelte udgifter, hvorefter udlejer skal foretage en korrektion i forhold til de indbetalte a conto beløb, enten i form af tillægsbetaling af forbrugsudgifter hos lejeren eller tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt a conto forbrug. Ved udlejning af enkeltværelser og visse kollegie og ungdomsboliger, er det dog muligt at lade forbrugsudgifterne til varme og varmt vand indgå i lejebetalingen.

Udlejer skal som anført aflægge et regnskab for de forbrugsydelser, som udlejer leverer. Dette vil typisk være varme og varmt brugsvand og i nogle tilfælde koldt vand. Udlejer kan dog kun opkræve betaling for koldt vand, såfremt der er opsat separate koldtvandsmålere i lejemålet, således at der kan ske aflæggelse af regnskab for forbruget af koldt vand.

I mange tilfælde vil udlejer ikke stå for levering af el, men sker dette, så kan udlejer kun opkræve udgifter til el hos lejeren, såfremt der er tilknyttet forbrugsmålere til det enkelte lejemål.

Det følger af lejelovens § 43, at lejeren skal have modtaget forbrugsregnskabet senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Hvis der ikke er aftalt andet i lejekontrakten, så løber forbrugsregnskabsåret fra den 1. juni til 31. maj. Hvis der sker leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, så skal udlejer sørge for, at regnskabet er kommet frem til lejeren senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget den endelige afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette ligger senere end 4 måneder efter fristen (fristerne er i forbindelse med covid-19 blevet midlertidig forlænget, men er ellers ufravigelige).

Der er en række formkrav til aflæggelse af forbrugsregnskaberne som udlejer skal sikre sig overholdt.

Kravene til forbrugsregnskabets indhold:

  • Forbrugsregnskabet skal være skriftligt,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens muligheder for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren senere end 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets udløb.

Hvis udlejer ikke sikrer, at regnskabet er aflagt inden for fristen, og at ovenstående formkrav er overholdt, så vil udlejer miste retten til at kræve tillægsbetaling hos lejeren. Udlejer vil som udgangspunkt være berettiget til at beholde de betalte a conto beløb, såfremt udlejer kan dokumentere, at der har været afholdt forbrugsudgifter svarende til mindst de opkrævede a conto beløb.

Hvis regnskabet viser, at lejeren skal have penge tilbage, så skal lejeren modtage pengene senest ved den førstkommende huslejebetaling efter modtagelsen af regnskabet. Hvis der skal opkræves tillægsbetaling hos lejeren, så kan udlejer kræve tillægsbetalingen en måned efter lejerens modtagelsen af regnskabet. Dvs. hvis lejeren modtager regnskabet den 4. juni, så kan tillægsbetalingen opkræves pr. 1. august. Hvis tillægsbetalingen overstiger, hvad der svarer til 3 måneders huslejen, så har lejeren ret til at dele betalingen op i 3 rater fordelt over 3 måneder. Som anført skal lejeren gøres opmærksom på, at lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Lejeren har 6 uger fra regnskabets fremkomst til at gøre indsigelse. Lejers indsigelse skal være begrundet. Hvis lejeren gør indsigelse, så skal udlejeren, hvis han vil fastholde kravet om tillægsbetaling i henhold til regnskabet, indbringe en sag for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er udløbet.

Kapitel 8 – Lejerens betaling af fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Reglerne i §§ 46c-46f indeholder bestemmelser om udlejers antenner, kabel-tv og internetinstallationer, herunder regler om lejernes betaling til udlejer for disse ydelser.

Hvis udlejer har forsynet ejendommen med eget fællesantenneanlæg til radioog fjernsynsmodtagelse, eller hvis ejendommen har programforsyning udefra, så kan udlejer kræve at få refunderet udgifterne til etablering, forbedring, administration og drift. Det samme gælder, hvis udlejer forsyner ejendommen med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Udlejer kan kræve betaling for lejernes adgang til fællesantenneanlægget og andre elektroniske kommunikationstjenester hos lejerne, såfremt dette er aftalt med lejerne. Udgifterne skal fordeles ligeligt mellem lejemålene og kan ikke opkræves som en del af huslejen, men skal i stedet opkræves særskilt. I typeformular A9 er der i § 3 og § 6 angivet mulighed for at krydse af, hvorvidt udlejer forsyner ejendommen med fællesantenne og internet (elektronisk kommunikationstjeneste), og hvad lejerens bidrag hertil udgør.

Udlejer kan opsige leveringen af fælles programsignaler eller anden fælles forsyning af elektroniske kommunikationstjenester med 6 måneders varsel.