EJENDOMSMARKEDET OG NYE INDGREB?

EJENDOMSMARKEDET OG NYE INDGREB?

Indtil nu har det været det vildeste år for investorerne i mands minde. Først en voldsom nedtur – over 30 % – på aktiemarkedet i foråret med Coronaens indtog og pludselig stigende renter. Hen over sommeren vendte det så helt rundt igen, hvor aktierne har sat rekord efter rekord, og renterne igen tilbage i nul eller minus. Det kan være svært at agere i dette landskab.

Hvis du har kontanter eller køber obligationer, er du en sikker taber. Guld og aktier er det rene kasino, især med de høje niveauer vi har set på det sidste for disse to aktiver. Drevet i vejret af negative renter og mangel på alternativer. Tilbage som investering er vel så kun de faste ejendomme?

I juli trådte indgrebet mod de såkaldte § 5.2 moderniseringer i kraft og her bliver det interessant at se, hvordan markedet vil reagere. Indgrebet gør ældre boligejendomme med umoderniserede lejligheder mindre attraktive for investorerne, dels pga karensperioder og skærpede energikrav. På vort heldagsseminar den 25. august havde vi mæglerfirmaet Nordicals som gæst
for at give et bud på udviklingen. Selvfølgelig er kun få ejendomme handlet under det nye lovsæt, men umiddelbart kan ikke spores den store påvirkning. Pæne ejendomme hvor de fleste lejemål er moderniserede udbydes til nærmest stigende priser. Så her er tale om core-ejendomme med sikre og attraktive afkast, der nærmest kan sidestilles med en obligation.

Ældre klassiske §5. 2 ejendomme med få moderniserede lejemål vil derimod blive presset på prisen, da de bliver sværere at håndtere for en ny investor. Også fordi kapitalkravene er større, da de på grund af lav startleje er sværere at belåne. Det kan på den korte bane tilskynde nuværende ejere til selv at beholde dem og selv stå for udviklingen, da de jo så undgår en 5 årig karensperiode. Det vil så mindske udbuddet og dermed et eventuelt prispres ifølge Nordicals.

Lige så alvorligt for ejendomsmarkedet kan blive regeringens nye tanker om en ny skat på mulige værdistigninger på ejendomme. Princippet kaldes populært ”Lagerbeskatning” og indebærer, at ejendomsejerne skal opgøre en årlig værdistigning på beholdningen af ejendomme og herefter inkludere denne værdistigning i den skattepligtige indkomst. Det vil sige, der skal betales skat af et beløb, som ikke er realiseret. Det vil i særdeles alvorlig grad påvirke ejendomsejernes cashflow i negativ retning, og i mange tilfælde tvinge en ejer til at optage nye lån til betaling af skatten. Hvis han overhovedet kan låne. Indgrebet kan blive meget alvorligt for ejendomsbranchen! Men som bekendt: Én ulykke kommer sjældent alene! Specielt fra regeringen.

På kontoret mistede Udlejerforeningen, som bekendt, vor kontorleder Gert Hald gennem de sidste 8 år. Umiddelbart efter lykkedes det os heldigvis at få en ny ”tovholder” til kontoret, nemlig Karin Press, som også blev præsenteret på vor netop afholdte generalforsamling. Karin møder op med en solid viden indenfor ejendomsbranchen, hvor hun har været aktiv siden 1977. Først i mange år som ejendomsmægler og de sidste ti år som administrator af boligejendomme. Så har I spørgsmål til medlemskab, kurser eller annoncer, er det Karin Press I skal ringe eller skrive til.

Lars H. Rasmussen
Formand