Betragtninger om markedet

Betragtninger om markedet

AF DANIEL HAUNSTRUP GROSTØL NIELSEN, INVESTMENT ANALYST, NORDICALS AARHUS & MORTEN KRISTENSEN, ERHVERVSRÅDGIVER, NORDICALS AARHUS

2022 er startet som 2021 sluttede. Den høje aktivitet, som prægede investeringsmarkedet i 2021, er pænt fulgt med i 2022. Afkastkravet på boligudlejningsjendomme ligger stabilt, og det samme gælder lejeniveauet. Forventningen blandt mæglerne ved årets start var, at aktiviteten forsat ville være uændret, og dette er selvom, lånevilkårene er blevet hårdere, og der stilles større krav til egen finansiering. Generelt var holdningen, at man ikke kunne se, hvorfor der skulle ske en stor forandring i efterspørgslen. Da krigen brød ud i Ukraine, viste både nationale og internationale børser en større form for panik, hvor aktiekurser faldt drastisk. Dette fik flere til at spekulere på, om krigen ville starte en krise på de finansielle markeder. Kortvarigt, hvilket i denne kontekst svarer til et par uger, var der en udpræget usikkerhed mellem investorerne, både mindre, mellemstore og institutionelle. Det har dog vist sig, at selvom en større krig foregår ”tæt” på den danske grænse, har aktiviteten stadig holdt ved.

Med stigende inflationsniveauer stiger nervøsiteten også på boliginvesteringsmarkedet. Dog er det vigtigt at bemærke, at investeringsejendomme i alt sin enkelthed er en såkaldt inflationssikret investering, hvilket betyder, hvis inflationen stiger, vil nettoprisindekset stige, hvilket medfører en større forøgelse af huslejeindtægterne. Nedenstående graf illustrerer udviklingen i inflationsniveauet siden 2010.

Hvilke bevægelser ser man i det Østjyske boliginvesteringsmarked

Boliginvesteringsmarkedet i Østjylland er blandt de mest attraktive markeder i Danmark. Interessen blandt både danske og udenlandske investorer, herunder små, mellemstore og institutionelle investorer, synes blot at stige, når aktiemarkedet ikke præsterer. Dette har medført at efterspørgslen, og herunder efterspørgslen på boliginvesteringsejendomme, har fastholdt det høje niveau. Krigen i Ukraine har også medført en tendens, som opleves, når markedet bliver udfordret. Den tendens består i, at flere danskere ønsker at gå fra deres status som ejere til lejere. Nedenstående graf illustrerer bevægelsen blandt de danske borgere, som går fra ejer til lejer.

Da flere danskere ønsker at bo til leje frem for at eje, afspejles dette naturligvis også i den arealmæssige tomgang, som har været faldende siden 1. kvartal 2021. Den arealmæssige tomgang er på nuværende tidspunkt ca. 4,10%, hvilket er meget lavt. Nedenstående graf illustrerer udviklingen i den arealmæssige tomgang siden 2018.

Østjyllands stærkeste ejendomsmarked

Boligsegmentet i Aarhus har været stødt stigende de sidste mange år. Interessen for boligudlejningsjendomme er på det højeste niveau nogensinde, og både den nye og gamle boligmasse klarer sig rigtig godt. På samme tid er tomgangsniveauet ét af landets laveste. Dette er på trods af den dynamik, som foregår i Aarhus, hvor lejerne ofte skifter lejemål. Nedenstående tabel illustrerer de aktuelle afkastniveauer, som forventes i Aarhus – hvilket bl.a. også afspejles i afkastniveauet.

Hertil er det også interessant at se på lejeniveauerne, som også ligger på et flot højt niveau. Én af grundene til det flotte lejeniveau ligger i betalingsvilligheden blandt lejerne for de mest velindrettede/ velbeliggende lejemål. Beliggenhed og indretning har en stor betydning på boligmarkedet. Dette afspejles i viste lejeniveauer nederst til venstre.

Vi forventer et stabiliseret marked i 2022, hvilket også betyder at leje – og afkastniveauerne holdes stabilt.