Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Forenkling og Modernisering 2.0

Generalforsamlingen er vel overstået, tak for den store opbakning fra både medlemmer og sponsorer. Jeg håber alle havde en hyggelig og sjov aften. Men nu kalder arbejdet, evalueringen af L 310 – den nye lejelov fra juli 2015 – står for døren.

Nu er den jo ikke ny længere og mange af snubletrådene har de fleste lært at styre udenom. Den tidligere S-Boligminister lovede forenkling og modernisering, men set i bakspejlet må vi konstatere, at hans udtalelser i folketingssalen, på fjernsynet osv. ikke var andet end spin.

Men tilbage til evalueringen, arbejdet er så småt i gang. Der har været de første møder specielt omkring energi og totaløkonomiske rentable energiforbedringer. Flotte ord, men desværre næsten uden indhold. Det har været vanskeligt at finde udlejere som har brugt muligheden, formodentlig fordi den er indviklet, langsommelig og bureaukratisk.

Kort fortalt går modellen ud på, at en beregnet besparelse på lejers energiforbrug kan udløse en tilsvarende stigning i lejen. Altså lejers udgift forbliver neutral og håndværkerne, som udfører energirenoveringen, samt miljøet vinder lidt. I praksis har det vist sig ikke at virke, beregningen er fin, men typisk stiger enhedsprisen for vand eller varme, så lejeren kommer af med et højere kronebeløb – og så har vi balladen.

Tror vi så der kommer en lettere model? Nej, desværre ikke. Et andet af de punkter, der bliver lavet undersøgelser om, er istandsættelsen ved fraflytningen. Som bekendt blev reglerne ændret i L 310. Det var vigtigt for Folketinget, at den fraflyttende lejer skulle slippe billigt ud og den indflyttende lejer så bare kunne overtage noget, som ikke var nymalet og flot.

I første omgang gik det hårdest ud over malersvendene, som mistede arbejdet, dernæst ramte det de indflyttende lejere, som måtte leve med resultatet, og som rosinen i pølseenden rammer det udlejer, som står tilbage med aben og de ringere lejligheder.

Tror jeg så det bliver ændret? Næ, det var et stort set enigt Folketing, med undtagelse af Liberal Alliance, som stemte loven igennem. Der er langt flere stemmer i lejerne og selv om mange politikere, uanset partifarve, taler for og om bedre vilkår for erhvervslivet, så bliver det kun ved snakken. For når dagen er omme og solen går ned, er angsten for forandring langt større end ønsket om et bedre samfund.

Vi må desværre nok se i øjnene, at den kommunistiske model på det private udlejningsmarked forbliver den fortrukne model for flertallet af de danske politikere.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

 

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Maj 2017

Læs artiklen

Skriv ikke under

I disse dage bliver der hos beboerne i de Aarhusianske udlejningsejendomme uddelt en folder fra Århus Lejerforening, som er en lejerorganisations for lejere i Aarhus.

Temaet i folderen er ”Fraflytning” og er en form for vejledning i, hvordan en lejer skal agere i en fraflytningssituation. Oplysning og information er altid godt, dette er gældende for såvel lejere som udlejere. Det er altid bedst, at alle parter agerer på et oplyst grundlag. Det kan vi som udlejere ikke have noget imod.

Med den nye lejelov – tilbage fra juli 2015 – blev der som noget nyt indført tvungen fraflytningssyn. Dette burde være til stor glæde for lejerne, idet lejer således er sikret i at kunne deltage i opgørelsen over, hvad der skal foretages i lejemålet efter fraflytning. På dette syn kan lejer og udlejer i ro og mag sammen gennemgå, hvad der skal fortages af istandsættelser i lejemålet. Når synet er færdigt skal fraflytningsrapporten udleveres til lejer. Her er det vel normalt at modtager, dvs lejer, kvitterer for modtagelsen. Også som bevis på at han har modtaget rapporten.

Her er det så, at Århus Lejerforening går ind og ”rådgiver”, at lejer ikke skal underskrive. Fra Udlejerforeningen Aarhus er det en helt utilstedelig form for rådgivning. Parterne har, som voksne mennesker, i fællesskab gennemgået lejemålet og blevet enige om, hvad der måtte være af mangler. Så er det vel også naturligt , at begge parter kan underskrive rapporten.

Dette er ikke seriøs rådgivning, men en del af en skjult dagsorden fra Århus Lejerforening. Det er også med til at skabe en mistænkelig holdning mellem lejer og udlejer. Et klima vi helst skulle være foruden.

Læs artiklen

Ny Kommuneplan 2017 med mantraet: Klog vækst

Forslag til ny Kommuneplan 2017, en lille sag på 184 sider, er netop blevet vedtaget af Byrådet og nu på vej ud i offentlig høring i minimum 8 uger. Den afløser den tidligere plan fra 2009. Kommuneplanen sætter rammerne for de næste 12 års fysiske udvikling af Aarhus. Uden dog at være en definitiv facitliste med endelig svar på al udvikling. Der er plads til ændringer, hvis nye projekter med særlige kvaliteter dukker op.

Kommuneplanforslaget er i overensstemmelse med Fortællingen om Aarhus, Aarhusvisionen og Aarhusmålene med temaerne ”Klog Vækst” frem mod 2050. Kommuneplanforslaget består af en ovedstruktur
med byrådets værdigrundlag og retningslinier for udviklingen i byen, i sommerhusområder og i det åbne land samt planrammer for efterfølgende lokalplanlægning.

Der er tale om en skærpelse af byudviklingsstrategien om omdannelse, fortætning og fremme af de nye tætte byer Lisbjerg og Nye. Den tætte by vil bevæge sig fra Midtbyen ud i områderne inden for Ringgaden og længere ud – primært i en række prioriterede vækstakser langs letbanens etaper. De gamle forstæder og fritliggende bysamfund skal udvikles i dialog med borgerne for at skabe mangfoldighed og en endnu stærkere lokal identitet.

Eksisterende lokalplaner, byplanvedtægter, servitutter m.m. er dog fortsat gældende, uanset hvad den nye kommuneplan måtte vedtage. De kan kun ændres via nye lokalplaner eller byrådets ophævelse.

Attraktiv By

Aarhus er en attraktiv by at bo, studere, arbejde og investere i. Tallene taler for sig selv, idet byen vokser årligt med 4.000 nye indbyggere, 2.000 nye arbejdspladser, 2.000 nye boliger samt milliardinvesteringer i infrastruktur, kultur, uddannelser og virksomheder. For at fastholde denne attraktion skal byen fortsat vokse, da det skaber fornyelse og dynamik. Men det skal være ”klog vækst”, kombineret med bykvalitet og bedre rammer for det gode hverdagsliv. Med afsæt i disse ideer sætter Kommuneplan 2017 retning og rammer for denne videreudvikling.

I Aarhus er der 24 lokalplansamfund. For hvert lokalplansamfund findes en lokalbeskrivelse, der giver et faktuelt overblik. Her har de lokale fællesråd beskrevet deres respektive lokalsamfund og visioner herfor til debat og information for borgerne i det enkelte lokalsamfund og kommunen. Fællesrådenes lokalbeskrivelser vil blive inddraget , når der skal ske byudvikling i det enkelte område. Fællesrådenes lokalsamfundsbeskrivelser er samlet i et særskilt hæfte.

Projekter, der følger kommuneplanrammerne, har umiddelbar ret til at få udarbejdet et forslag til lokalplan. Men rammerne er ikke en byggeret eller facitliste.

Åbyen: Eksempel på byomdannelse og fortætning i henhold til kommuneplanen.

Tæt By

En del af strategien omkring ”klog vækst” er ideen om en tæt by. Den tætte by fremmer møder mellem mennesker. En kompakt, større og hel by med forskellige tætbeliggende funktioner giver mulighed for et positivt samspil mellem funktionerne. Butikker nyder godt af hinandens kunder. Det er attraktivt at bo med institutioner, arbejde, kultur og natur inden for cykel og gåafstand. En tæt by minimerer også behovet for transport. En sådan by vil øge grundlaget for, at flere benytter bæredygtige transportformer som kollektiv trafik og cykeltrafik. En tæt by giver mulighed for at udnytte ressourcerne mere effektivt end en by med bebyggelser spredt ud over store arealer.

De prioriterede vækstområder er Videnaksen, De bynære havnearealer, Åby, Skanderborgvej og letbanens 2. etape. Vi ser allerede store byudviklingsprojekter ved Godsbanen, Ceres, Det Nye Brokvarter ved Åby, Nordhavnen og Sydhavnen. Projekter, som bryder med de gamle rammer. Den værdibaserede tilgang til den fysiske planlægning afspejler sig i opbygningen af Kommuneplan 2017.

Der er adgang til materialet via: www.aarhus.dk, søg under ‘kommuneplan 2017’.

Læs artiklen

Er restance med gebyret på kr. 275,00 nok?

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus

Betalingsmisligholdelsen og udsættelsen af fogeden

Når en lejer ikke rettidigt har betalt husleje, eller andre pligtige pengeydelser i lejeforholdet, kan lejeaftalen ophæves på grund af betalingsmisligholdelse og lejeren sættes ud af lejemålet, om nødvendigt med fogedens bistand.

De formelle betingelser herfor fremgår af lejelovens § 93 – 94, hvorefter lejeren først skal have et skriftligt påkrav om betaling af det skyldige beløb, hvortil der kan lægges et gebyr (på kr. 279,00 i 2017), og gives lejeren en frist på 14 dage til at betale. Modtages betalingen ikke inden fristens udløb, kan lejeaftalen ophæves. Ophævelsen har virkning overfor lejeren den dag han modtager brevet om, at lejemålet er ophævet, og er således forpligtet til at fraflytte straks efter modtagelsen. Den enkelte udlejer kan i ophævelsesbrevet selv bestemme, hvor lang frist han vil give lejeren til at flytte.

Det fremgår imidlertid af lejelovens § 94, at misligholdelsen skal være ”væsentlig”, hvilket giver anledning til mange sager om en vis uklarhed om retsstillingen, idet lejernes forklaring om, hvorfor restancen ikke blev betalt, er meget forskellige og mere eller mindre seriøse.

Højesteret har i 2009 fastslået, at det afgørende for om en betalingsmisligholdelse er væsentlig, er både om beløbet er væsentlig og/eller om den tidsmæssige forsinkelse med betalingen er væsentlig. Disse retningslinjer fra Højesteret har den konsekvens, at hvis beløbet er stort nok, vil størrelsen være tilstrækkelig til at lejemålet kan ophæves. Er beløbet meget lille, og dermed i sig selv uvæsentligt, er det længden af forsinkelsen der er væsentlig, som ofte vil være et udtryk for en vis stædighed fra lejerens side, der ikke vil betale et lille beløb, f.eks. alene på gebyret. Det forekommer nemlig ofte, at lejerne, når de modtager et påkrav om betalingsmisligholdelse, betaler den skyldige leje, men undlader at betale gebyret.

En sådan sag er nu afgjort af Vestre Landsret, der giver et væsentligt bidrag til afklaringen af retspraksis.

Hvornår er nok, nok?

Indtil 1/6 2009 var reglerne om størrelsen af rykkergebyret anderledes, nemlig at restancen kunne pålægges et gebyr på kr. 100,00 i grundgebyr + 2% af den restancen, der oversteg kr. 1.000,00.

Til gengæld var påkravsfristen 3 dage.

Efter disse regler dannede der sig en retspraksis, som giver et fingerpeg om ophævelse af et lejemål, alene på grundlag af det manglende gebyr:

A. Januar 2006 traf Vestre Landsret afgørelse om, at manglende betaling af et påkravsgebyr på kr. 195,00 var væsentlig misligholdelse og at lejeren kunne sættes ud. Påkravet om restancen blev fremsendt 8/9 2005, hvorefter lejeren den 14/9 betalte lejerestancen, men ikke gebyret. Herefter hævede udlejeren lejemålet den 16/9 og sendte sagen i fogedretten, hvorefter lejeren først betalte gebyret den 5/10, det vil sige med næsten en måneds forsinkelse.

Dette var nok.

B. I en kendelse, også fra Vestre Landsret, fra august 2007, hvor påkravsrestancen var kr. 129,00, men hvor det blev bestemt, at lejemålet ikke kunne ophæves. Påkravet blev fremsendt 5/1 2007 og restancen blev betalt den 9/1, men ikke gebyret, hvorefter lejemålet blev ophævet den 11/1. Lejeren betalte gebyret den 19/1, altså med ca. 14 dages forsinkelse.

C. Østre Landsrets kendelse fra august 2007 fastslog, at manglende betaling af et påkravsgebyr på kr. 161,50 ikke var væsentlig misligholdelse. I denne sag blev påkrav afgivet 7/2, hvorefter restancen blev betalt, men ikke gebyret, og den 14/2 ophævede udlejer lejemålet. Dagen efter den 15/2 overførte lejeren beløbet gennem sin bank, men udlejeren modtog det først 2 dage efter. Også her var den korte forsinkelse med betaling af gebyret tilstrækkelig til at lejemålet ikke kunne ophæves.

Retspraksis efter 1/6 2009:

Efter indførelsen af de nugældende regler fra 1/6 2009, hvor gebyret blev fastsat til kr. 250,00, der er pristalsreguleret, men påkravsfristen blev forlænget til 14 dage, er der kun ganske få trykte afgørelser.

I en kendelse fra Østre Landsret fra august 2010 fastslog landsretten, at misligholdelse med et påkravsgebyr på kr. 250,00 ikke var tilstrækkelig væsentlig til at ophæve lejemålet. Begrundelsen herfor var ganske enkel, at påkravsgebyret blev betalt samme dag, som meddelelsen om ophævelsen nåede frem til lejeren.

Påkravet blev afgivet 12/4, og lejen blev betalt den 20/4, men ikke gebyret, hvorefter lejemålet blev ophævet den 28/4, og gebyret betalt den 29/4. I dette tilfælde var forsinkelsen i tid således ikke væsentlig nok.

Det kan således konstateres, at retspraksis fastholder den retningslinje, som Højesteret har udstukket, nemlig at både størrelsen af restancen skal være væsentlig og forsinkelsen skal være væsentlig. Imidlertid er retspraksis ikke fuldstændig klar, da der ikke er et præcist svar på spørgsmålet, er en restance på et gebyr på kr. 275,00 stort nok i sig selv, og hvor lang tid skal lejeren have udover påkravsfristen på de 14 dage til at betale gebyret, inden udlejeren kan hæve lejemålet? Besvarelse af dette spørgsmål er der nu kommet et væsentligt bidrag til i en ny kendelse fra Vestre Landsret.

Sagens omstændigheder:

En udlejer varslede i september 2016 en lejeforhøjelse med ikrafttræden 1/1 2017. Den månedlige forhøjelse udgjorde kr. 298,00 og denne betalte lejeren ikke.

Udlejeren afgav et påkrav om betaling af restancen på kr. 298,00 + et gebyr på kr. 275,00, eller kr. 573,00. Påkravet blev afsendt anbefalet 10/1 2017, og på Post Danmarks Track & Trace kan det konstateres,
at meddelelse om afhentning af anbefalet brev blev lagt i lejerens postkasse den 11/1. Det anbefalede brev blev aldrig afhentet og som følge heraf blev det returneret til udlejeren den 29/1.

Den 25/1 2017 betalte lejeren restancen på kr. 298,00, men ikke påkravsgebyret. Herefter ophævede udlejeren lejemålet den 27/1, med præcisering af at ophævelsen skyldtes den manglende betaling af påkravsgebyret. Det fremgår af Post Danmarks Track & Trace, at lejeren afhentede det anbefalede brev på posthuset den 30/1 2017.

Den 31/1 meddelte lejeren på mail, at denne havde betalt gebyret på kr. 275,00, hvilket imidlertid ikke var korrekt. Herefter blev sagen sendt i fogedretten, og da sagen blev behandlet i fogedretten den 27/2, havde udlejer endnu ikke modtaget indbetaling af beløbet på sin konto. Det er således ikke nok, at lejeren påstår at have betalt beløbet ved overførsel fra egen konto på netbank. Han skal også kunne dokumentere, at han har overført beløbet til den rigtige konto, idet en betaling naturligvis ikke er frigørende, før beløbet er modtaget på den rette konto.

Fogedretten afsagde kendelse den 27/2 2017 om, at lejemålet var ophævet og at lejeren skulle fraflytte senest 1/4 2017.

Lejeren påkærede fogedens kendelse til Vestre Landsret og skrev supplerende til landsretten, at han ikke havde modtaget påkravet af 10/1 2017, eller meddelelse om at der lå et anbefalet brev til afhentning på posthuset, og at ”posten er meget ustabil i opgangen, da andre også har oplevet ikke at modtage deres post, eller modtaget andres post i deres postkasse.”

Vestre Landsrets kendelse af 17/3 2017:

Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse med den konsekvens, at lejemålet i henhold til fogedrettens kendelse er ophævet og skal være fraflyttet senest 1/4 2017, med følgende begrundelse:

Det fremgår af Højesterets afgørelse, der er trykt i UFR 2015.3852H, at et brev til en lejer med et betalingspåkrav, eller ophævelse af lejemålet, som udlejer har adresseret korrekt, og sendt både som almindeligt og anbefalet post, som udgangspunkt må anses for at være kommet frem til lejeren på den dag, hvor brevet og meddelelsen om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen, herunder i brevkasse. Dette gælder uanset om lejer undlader at afhente det anbefalede brev på posthuset.

På baggrund af oplysningen fra udlejeren i fogedretten om, at påkravsskrivelsen er sendt til lejeren ved såvel anbefalet som almindeligt brev, og efter det fremlagte Track & Traceudskrift vedrørende brevet, afsendt 10/1 2017, finder landsretten det godtgjort, at påkravsskrivelsen er kommet frem til lejeren den 11/1 2017, hvor meddelelse om det anbefalede brev blev lagt i hans postkasse. Lejeren har ikke godtgjort, at postbesørgelsen ikke har været normal.

Herefter, og da manglende betaling af det i lejelovens § 93, stk. 2, fastsatte påkravsgebyr, der ved indbringelse for landsretten fortsat ikke var betalt, ikke er en uvæsentlig misligholdelse af lejeforholdet, er betingelsen for at ophæve lejeaftalen opfyldt.

Landsretten stadfæster derfor fogedrettens kendelse.

Konklusion:

Af den nu trufne kendelse fra landsretten kan man konkludere, at en restance alene på påkravsgebyrets størrelse på kr. 275,00 er væsentlig, hvis den tidsmæssige forsinkelse også er væsentlig, og at en forsinkelse med betalingen fra 11/1 2017 og frem til 28/2, det vil sige en tidsmæssig forsinkelse på ca. 1 1/2 måned, opfylder lovens væsentlighedsbetingelse, og at en almindelig holdt oplysning eller påstand om at postgangen er uregelmæssig, ikke er tilstrækkelig bevis for unormal postbesørgelse.

Der foreligger således nu en klar og præcis stillingtagen til, at væsentlighedsbetingelsen er opfyldt, alene med størrelsen af et påkravsgebyr på kr. 275,00, og at den tidsmæssige forsinkelse er opfyldt, når forsinkelsen har varet 1 1/2 måned, og med den konsekvens at stadfæstelsen indebærer, at lejeren skal fraflytte lejemålet indenfor en frist på ca. 14 dage, da landsretten heller ikke udsætter fraflytningstidspunktet den 1. april 2017. Det er en klar og præcis afgørelse.

Læs artiklen

BRUTTOAREALET – er det vigtigt?

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen , Aarhus

JA – det er ikke alene vigtigt at kende størrelsen af det korrekte bruttoetageareal for et lejemål, men også afgørende for om lejen er lovlig og afgørende for om lejen kan sættes op eller sættes ned.

Indledningsvis er det vigtigste at vide, at der kun findes en slags bruttoetageareal, som er gældende forudlejning, og dette bruttoetageareal er gældende både for boliger og erhvervslejemål, der findes i ”Bekendtgørelse nr. 311 af 27/6 1983 om beregning af arealet  i boliger og erhvervsarealer”. Bekendtgørelsen er gengivet på næste side og anviser hvorledes den eneste lovlige beregning af bruttoetagearealet skal foretages. Dette areal kan ikke fraviges ved aftale med mindre der er tale om et erhvervslejemål, hvor bekendtgørelsen kan fraviges.

Andre bruttoetagearealberegninger

For at anvende det rigtige arealbegreb er det vigtigt at vide, at der også findes flere andre ”bruttoetagearealer”, som alle sammen fører til andre arealstørrelser og som ikke kan, skal eller må anvendes ved udlejning af boliger.

For det første er det almindeligt kendt, at både landets huslejenævn og boligretter lægger afgørende vægt på hvilket areal der står for en bolig i BBR registeret. Bruger man dette, kan man med rimelig sikkerhed gå ud fra, at BBR arealet ikke er korrekt, i værste fald for lille, og dermed giver for lav en leje og andre fejl. Dette skyldes, at BBR registeret bygger på et bruttoarealbegreb, som findes i byggeloven/ bygningsreglementet og er anderledes end Arealbekendtgørelse nr. 311 fra 1983, idet bygningsreglementets bruttoareal har til formål at kunne beregne bebyggelsesprocenten på en ejendom. Hertil kommer, at BBR arealet er fuld af fejl som følge af den måde BBR er isoleret på.

BBR registeret blev oprettet i 1977 ved at alle landets husstande, der ejede fast ejendom, fik tilsendt et skema på 4 sider, som skulle udfyldes, blandt andet med størrelsen af ejendommen, ejerlejligheden, lejlighederne, parcelhuset eller sommerhuset – efter bedste evne. Endvidere bygger boligregisteret på de tegninger, som ligger i de enkelte kommuners enkelte forvaltninger over ejendommen, men dels ligger der ikke tegninger på alle ejendomme og dels er der ofte sket ændringer, således at ejendommen ikke er opført præcist som angivet på tegningerne, og dels er de arealer, som er oplyst i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse stadigvæk beregnet efter det bruttoetageareal, som findes i bygningsreglementet og ikke 1983-bekendtgørelsen.

Ejerlejligheder

Når en ejendom udstykkes i ejerlejligheder foretager en landinspektør en opmåling af hver enkelt ejerlejlighed indvendigt nettoarealet), fordi det er den enkelte ejerlejlighed, der sælges, og dermed bliver den opmåling anvendt til tinglysning af ejerlejligheden, således at dennes areal ikke indeholder nogen andel af adgangsarealer eller andre arealer beliggende udenfor
selve ejerlejligheden. En ejerlejligheds areal er derfor typisk ca. 10% lavere end bruttoetagearealet efter BBR og bruttoetagearealet efter 1983-bekendtgørelsen, og kan således heller ikke anvendes som korrekt areal i forbindelse med udlejning.

Boligstøtteloven

Endelig har boligstøtteloven et særligt regelsæt for det areal der gives boligstøtte efter, som findes i bekendtgørelse nr. 136 af 11/2 2013. Dette areal ligger meget tæt op af arealbekendtgørelsen fra 1983, som skal anvendes ved aftale af lejens størrelse, men hvis en lejer kan se på sin opgørelse af boligstøtten fra kommunen, at der er anvendt et andet og mindre areal, eller et større areal, skal årsagen således findes i at der ikke nødvendigvis gives boligstøtte til det lejede areal, men med den korrektion som følger af boligstøttelovens særlige bruttoetagearealberegning. Alle disse regler om det samme begreb er naturligvis forvirrende og fjollet, men i et land med millimeterdemokrati er dette efterhånden blevet en tradition.

Beregning af det korrekte areal

Hvis man som udlejer er det mindste i tvivl om, hvorvidt det areal, der står i lejekontrakten, som man typisk har taget fra BBR Meddelelsen, er rigtig, bør man kontakte en landinspektør og bede denne om at foretage en opmåling af ejendommen og dennes boliger efter Arealbekendtgørelse nr. 311 af 1983. Den kender enhver landinspektør, hvorimod de fleste arkitekter kun kender bygningsreglementets bruttoetageareal, og det går derfor ofte galt, når man i forbindelse med en ombygning får en opmåling fra arkitekten, som man tror, er rigtig. Det er den nemlig normalt ikke, da det arbejde, som arkitekterne beskæftiger sig med nemlig foregår efter bygningsreglementets regler.

Det er min erfaring, at en opmåling af en landinspektør typisk medfører, at det viser sig, at de enkelte lejligheder er lidt større end man troede og dermed lidt større, end det areal der er anført i lejekontrakterne og i BBR Meddelelsen. Det skyldes typisk, at landinspektøren foretager en præcis og korrekt opmåling af adgangsarealerne og herefter fordeler dem efter bekendtgørelsen
for de enkelte lejemål, i det omfang de skal have en andel af fællesarealerne og herefter tage stilling til i hvilket omfang der skal ske beregning af indgangspartier, portrum, kælderrum m.v., idet udenomsrum i kælderen som cykelrum, vaskerum, varmecentral, pulterrum og barnevognsrum ikke medregnes i bruttoetagearealet, men hvis en lejer har et rum i kælderen, adskilt fra boligen og med selvstændig indgang/dør skal dette supplementsrum medregnes i bruttoetagearealet.

Det samme gælder hvis en bolig i stueetagen har direkte adgang til et areal i kælderen med en indvendig trappe. I så fald udgør det samlede areal bruttoetagearealet. Det samme gælder i et vist omfang den modsatte vej, altså ved hemse, hvor man har en trappe op til et indvendigt areal, men her er der flere variationer, fordi der ofte ikke er en egentlig trappe, men en stige eller lignende, og
fordi hemsen ikke er opført som et beboelsesrum.

Hvad gør man?

Hvis arealet er forkert i lejekontrakten, og lejeren betaler for lidt i leje, som følge heraf, er udgangspunktet oftest, at udlejeren er bundet af det der er aftalt i lejekontrakten, herunder også betaling af leje efter størrelsen af det aftalte areal. Men for store ejendomme med omkostningsbestemt leje vil der være en decideret pligt til at berigtige arealet, nemlig dels i forhold til grundejernes Investeringsfond og dels hvis beregningen af den omkostningsbestemte leje skal være korrekt, så denne skal ske på et korrekt grundlag.

Derfor vil man i disse ejendomme kunne fremsende en meddelelse til lejerne om, at arealet er forkert i lejekontrakten, og medsende oplysning om og dokumentation for det korrekte areal og oplyse at dette vil blive anvendt ved fremtidig lejeberegning, – nemlig ved næste varsling.

I småhusejendomme kan man på samme måde gøre opmærksom på arealforskellen, – naturligvis fortrinsvis når kontraktens areal er oplyst og kontraktens areal er for lille, men selve arealforskellen kan ikke anvendes til at kræve lejen sat op. Dette kan også kun ske i forbindelse med en efterfølgende varsling, hvor man varsler på grundlag af det korrekte areal og derfor opnår en lidt højere leje. I lejemål med en aftalt leje efter BRL § 5, stk. 2, kan man derimod ikke gøre noget, idet der foreligger en aftale om lejens størrelse, som kun kan ændres løbende ved pristalsregulering, hvor arealet ikke er afgørende, men det er størrelsen af lejen, der er afgørende, og omvendt kan lejen hverken sættes op eller ned med begrundelsen om at arealet er forkert, fordi det der er udgangspunktet for aftalen er den årlige leje og ikke arealet.

Er arealet oplyst for lavt, bevirker det, at den gennemsnitlige leje pr. m2 bliver høj og måske for høj og omvendt.

Problemet dukker ofte op i forbindelse med prøvelse af lejens størrelse i huslejenævnet i sager efter BRL 5, stk. 2, og hvis man i denne forbindelse kan dokumentere ved en landinspektøropmåling, at arealet er højere, end det der står i lejekontrakten, vil dette indgå i nævnets afgørelse, således at lejen for fremtiden bliver fastsat, dels på baggrund af det rigtige areal og dels at man måske undgår en lejenedsættelse, fordi det viste sig ved opmålingen, at lejligheden var 6 – 8 m2 større end man troede.

Dette forekommer ofte, og der ligger mange penge gemt i forkerte arealbetegnelser i lejekontrakterne

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017


Bekendtgørelse om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler

I medfør af § 115 a i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 45 af 28. januar 1983, og § 66 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 46 af 28. januar 1983, fastsættes følgende:

§ 1. Beregning af bruttoetagearealet for hver enkelt bolig eller erhvervslokale.

Boligers og erhvervslokalers areal opgøres som bruttoetagearealet. Bruttoetagearealet er defineret som boligens eller erhvervslokalets samlede areal medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer som nærmere beskrevet nedenfor.

Bruttoetagearealet opgøres som arealet i vandret plan målt til ydersiden af de begrænsende ydervægge.

Arealet af de enkelte boliger eller erhvervslokaler afgrænses mod omgivende boliger eller erhvervslokaler ved halvdelen af skillevægge til disse. Skillevægge til adgangsarealer henregnes dog fuldtud til boligen/erhvervslokalet. Den nævnte definition på bruttoetagearealet gælder med følgende begrænsninger og tilføjelser:

A. Adgangsarealer til boliger og erhvervslokaler, herunder trapper, korridorer, altangange, elevatorer m.v., fordeles for en opgang med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (dvs. uanset disses størrelse). Ved »tilliggende« forstås, at lokalet har dørforbindelse til adgangsarealet. For bygninger med altangang fordeles adgangsarealet på alle boliger og erhvervslokaler, dvs. også på enheder i stueetagen. Er der indrettet boliger eller erhvervslokaler i kælder og/eller tagetage, medregnes det dertil knyttede adgangsareal i det fælles adgangsareal, der skal fordeles. Er der fælles adgang til boliger/erhvervslokaler og »udenomsrum« (jfr. nedenstående litra c), medregnes kun halvdelen af dette areal til det samlede fælles adgangsareal, der skal fordeles. Bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler opgøres i dette tilfælde incl. den mod »udenomsrummene« vendende side af fælles mure eller skillevægge.

B. Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke.

C. Arealer af »udenomsrum« beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet – såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum o. lign. – medregnes ikke.

D. I tagetager opgøres bolig- eller erhvervsareal som arealet målt i vandret plan 1,5 m. over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

E. Indgår der i en bolig eller et erhvervslokale arealer i kælderetage, medregnes dette, hvis det er sammenhængende med det øvrige areal via en indvendig trappe.

F. Arealer af »supplementsrum«, der hører til en bolig eller et erhvervslokale, men er beliggende adskilt herfra, medregnes til boligen eller erhvervslokalet som henholdsvis bolig- eller erhvervsareal. Dette gælder f.eks. arealet af rum til beboelses- og erhvervsformål beliggende på andre etager og med særskilt indgangsdør (og adresse).

G. Anvendes en bolig til både bolig- og erhvervsformål, medregnes hele arealet som boligareal. Dog er det i relation til bestemmelsen i § 4, stk. 2, 2. pkt., i lov om midlertidig regulering af boligforholdene det areal, der faktisk anvendes til bolig og erhvervsformål, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af loven.

H. Arealet af »enkeltværelser til beboelse« (dvs. boliger uden eget køkken) anses som erhvervsarealer.

§ 2. Beregning af ejendommens bruttoetageareal.

Ejendommens samlede bruttoetageareal opgøres som summen af de enkelte boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal beregnet som anført i § 1.

Tilsvarende beregnes beboelseslejlighedernes samlede bruttoetageareal som summen af de enkelte beboelseslejligheders bruttoetageareal.

Ved opgørelse af ejendommens bruttoetageareal medregnes ikke arealet af garager, carporte og udhuse.

§ 3. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 1984.

Boligstyrelsen, den 27. juni 1983

Læs artiklen

Gør din bygning intelligent og forebyg skimmelsvamp

Af Per Holst , direktør Wise Home.

Som udlejer er det svært at følge med i, hvordan ens lejeboliger har det. Det kan betyde, at eventuelle skader først bliver opdaget meget sent.

Men med Wise Home har vi udviklet et system, hvor du løbende bliver opdateret på sundheden i din udlejningsejendom. Samtidig hjælper systemets mange løsninger med at administrere ejendommen og øge komforten for dine lejere.

Via målere og sensorer indsamler Wise Home data om din lejeboligs tilstand, og systemet oversætter derefter automatisk dataene til konkrete konklusioner vedrørende de enkelte lejemål. Én af funktionerne i Wise Home handler om at forebygge fugt og skimmelsvamp, og de lange og opslidende konflikter, der kan opstå mellem udlejer og lejer som følger heraf.

Skru lidt op for varmen, tak

Hvis målerne viser, at en af dine lejeboliger er for fugtig, vil beboeren via systemet få en sms eller mail med en venlig påmindelse om at lufte ud. Er der for koldt, vil beboeren blive bedt om at skrue op for varmen. Hvis der alligevel ikke sker noget, får du som udlejer besked og kan kontakte beboeren. Wise Home kan også give besked, hvis indeklimaet i stuen og badeværelset er godt, men der er behov for at skrue op for varmen i soveværelset.

Wise Home forvandler dermed din ejendom til en intelligent og i vid udstrækning selvkørende enhed. På den måde kan dine lejere få et bedre indeklima og du får en sundere ejendom. Samtidig bliver ommunikationen mellem dig og dine lejere lettere, mens dyre reparationer undgås. Systemet gemmer dagligt målingerne, som både dig og dine lejere kan følge med i.

Wise Home er udviklet med hjælp fraLars Gunnarsen fra Statens Byggeteknisk Institut og Dansk Miljørådgivning A/S. Som direktør for Wise Home er jeg rundt og tale med både udlejere og lejere. Det, jeg hører fra udlejerne er, at løsningen giver dem brugbare informationer, som de ikke havde før.  Informationer de kan bruge til at forbedre ejendommenes tilstand og reducere konflikter med lejere. Fra lejerne hører jeg, at de glæder sig til at kunne følge mere med i boligens fugt- og temperaturudvikling og til at få målt indeklimaet.

Mange forskellige funktioner

Mange udlejere har bestilt den nye skimmelsvampsløsning fra Wise Home. En af dem er TLK ejendomsadministration fra Aarhus, hvor ejeren Preben Kjær Pedersen har udlejet ejendomme siden 1970’erne. Han har bestilt Wise Home, fordi han oplever flere sager om skimmelsvamp end tidligere.

”Problemerne opstår især hos unge lejere, og Wise Homes skimmelsvampsløsning er interessant for os, fordi lejerne kan få en mail, hvis der trænger til at blive luftet ud. Det er svært at gøre andet end at følge sådan en venlig henvendelse,” fortæller Preben Kjær Pedersen.

Han forventer også at koble en brandbeskyttelsesløsning til Wise Home platformen.

Nogle af de andre muligheder fra Wise Home er en oversvømmelsesløsning, der advarer dig og dine lejere mod vand de forkerte steder, samt en kriminalpræventiv løsning baseret på sensorer til vindue og dør. Nye løsninger udvikles løbende, når behovene viser sig, og teknologien tillader det. Det vil snart være muligt at forbedre indeklimaet baseret på flere parametre som eksempelvis CO 2 og partikler. Wise Home er fuldt integrerbart med andre digitale systemer til ejendomsadministration.

Wise Home platformen giver dig ét samlet overblik over din ejendom. Ikke kun når skaden er sket, men løbende, så du kan reagere, før skaden opstår. Og du får et dialogværktøj, som ikke blot sikrer sundheden i ejendommen, men som også letter kommunikationen mellem dig og dine lejere.

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017

Læs artiklen

Huslejestigninger i eksisterende lejekontrakter – hvad sker der når trappelejeklausulen udløber?

af Louise Kaczor, ADVOKAT LL .M. LKA ADVOKATFIRMA

Ved lejelovsændringerne pr. 1. juli 2015 blev muligheden for trappelejereguleringer afskaffet.

Muligheden for, at udlejer og lejer kan aftale, at lejen skal stige med et bestemt beløb til et bestemt tidspunkt blev altså afskaffet for lejekontrakter der er eller bliver indgået efter 1. juli 2015.

I stedet blev der med lejelovsændringerne indføjet en mulighed for, at parterne kan aftale, at lejen skal reguleres efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det skal fremgå af lejekontrakten, hvis lejen skal reguleres efter nettoprisindekset. Desuden kan lejeforhøjelsen i henhold til nettoprisindekset kun gennemføres ved udlejers skriftlige meddelelse til lejeren. Da der er tale om en aftalt lejestigning, kræves der ikke en varsling, men som anført dog en meddelelse fra udlejeren om, hvad den fremtidige leje udgør.

I lejekontrakter som er indgået inden 1. juli 2015 gælder de trappelejeklausuler som er aftalt mellem parterne fortsat, forudsat, at de er gyldigt formuleret.

Problemet opstår, når disse trappelejeklausuler udløber, men lejeforholdet fortsat består, for hvad gælder så for fremtidige lejereguleringer?

I sådanne situationer er udlejer henvist til at søge at indgå en aftale med lejer om, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset, f.eks. i et tillæg til lejekontrakten, men det kræver, at parterne kan blive enige om, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset. Udlejer kan ikke pålægge lejeren en sådan regulering i bestående lejeforhold.

Hvis lejeren ikke vil indgå en aftale om pristalsregulering, er der alene mulighed for at lade lejen regulere i henhold til lejelovens § 47, dvs. varsle en stigning i det lejedes værdi, hvilket naturligvis kræver, at betingelserne herfor er til stede, herunder at der er en væsentlig forskel i den opkrævede leje og det lejedes værdi. Endvidere kan en huslejestigning i henhold til lejelovens § 47 først foretages to år efter lejeaftalens indgåelse og derefter alene ske med minimum 2 års mellemrum.

I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på, at udlejer godt kan varsle en lejestigning i henhold til § 47, selvom lejen f.eks. året før er steget i henhold til en trappelejeklausul, som efterfølgende er udløbet. Der kan blot alene ske varsling af det lejedes værdi i henhold til § 47 hvert 2. år.

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017

Læs artiklen

Medlemsønsker – er vi på rette spor?

Vi har, i bestyrelsen, flere gange over de seneste år drøftet, hvilke tiltag vi skal gøre og om der kunne være andre ting, som medlemmerne ønsker sig end dem, som vi udbyder. Vi har gennem mange år brugt mange kræfter på at tilbyde kurser, både lejeretslige kurser og ikke så juridiske kurser og både med interne kursusholdere og med eksterne kursusholdere.

I efteråret gennemførte vi kurset ”Min første udlejningsejendom”, som var specielt rettet mod nye medlemmer eller investorer, som overvejede at købe en ejendom. Når vi selv skal sige det, var det en succes, omkring 100 deltagere og efterfølgende var der indmeldelse fra flere deltagere og kendskabsgraden til foreningen er steget.

I forårets kursusprogram er der nu blevet udbudt flere kurser, som afvikles om formiddagen og med stor tilslutning. Så måske der skal udbydes endnu flere på dette tidspunkt.

Et par medlemmer har henvendt sig og spurgt, om vi kan foretage egentlig sagsbehandling overfor en enkelt lejer, Huslejenævnet eller Aarhus Kommune i øvrigt. Der har vi desværre været nødt til at skuffe dem, da vi ikke på nuværende tidspunkt har mulighed for at indgå i enkelt sager. Du kan dog altid få gode råd og vejledning via vor telefoniske medlemsservice. Spørgsmålene skal dog kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling.

Men langt hen af vejen vil disse svar og råd være tilstrækkeligt til at afklare hovedparten af medlemmernes problemer. Alle medlemmer er dog meget velkomne til at ansøge foreningen om økonomisk støtte til retssager af principiel karakter. Det kunne for eksempel være sager om lejens størrelse, da den kan være med til at løfte det generelle niveau i kommunen. Eller fremadrettet sager, der, efter lejeloven blev ændret i 2015, belyser, hvad en normalistandsættelse omfatter. Så vidt vides har spørgsmålet ikke været forelagt domstolene endnu.

Noget vi tidligere har haft på programmet, har været byvandring med en foredragsholder. Disse ture har ikke været arrangeret i et par år, måske de skulle genoptages? Eller måske vi skulle forsøge os med flere politiske ture til København i et forsøg på at ændre lovgivningen, så udlejerne igen får en lille smule indflydelse på deres egne ejendomme?

Dialogen med Jer er vigtig, og selv om mine bestyrelseskolleger er dygtige og oftest velinformerede, vil vi rigtig gerne høre Jeres meninger, så vi i fællesskab kan blive ved med at udvikle foreningen. Til gavn for alle.

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

 

Udlejerforeningen Aarhus, Nyhedsbrev, Marts 2017

Læs artiklen

Et værelse er ikke altid bare et værelse

I en studieby som Aarhus med over 50.000 unge studerende er værelsesudlejning naturligvis et stort segment i boligmarkedet. Derfor oplever vi i huslejenævnene også mange sager indenfor denne kategori.

Umiddelbart skulle man jo tro, at et værelse blot er et værelse? Men nøjagtig som indenfor lejlighedsmarkedet har den herskende lejelovgivning gjort denne aktivitet til en kompliceret opgave. Her skal vi ind og kategorisere i hvilken type ejendom det pågældende værelse tilfældigvis ligger.

Som vist nedenfor kan man komme ud for ikke mindre end 6 forskellige arter af lejefastsættelse. Kategori nr. 6 vil dog ikke forekomme i Aarhus Kommune, hvor lejefastsættelsen er reguleret.

Omkring lejefastsættelse i enkeltværelser har Udlejerforeningen Aarhus modtaget følgende oversigt, som er udarbejdet af sekretariatsleder, faglig chef Michael Bech Jørgensen, Nævnssekretariatet for Husleje- og Beboerklagenævnene samt Hegnssynet i Aarhus Kommune:

Læs artiklen

Ny affaldssortering er nær

Den 20. marts 2017 er sidste frist for at bestille nyt materiel til den nye affaldsordning i Aarhus Kommune, hvor mere glas, plast, metal, pap og papir skal sorteres fra til genanvendelse.

I skrivende stund har kun ca.10 pct. af alle fællesbebyggelser afgivet bestilling, så mange bebyggelser har fortsat en lille opgave, der venter.

Den nye affaldsordning træder i kraft den 1. oktober 2017. Fra den dag skal alle borgere i Aarhus Kommune kunne sortere affald tæt ved deres bolig. Det betyder, at alle skal have let adgang til at komme af med glas, plast og metal samt papir og småt pap.

Det vil kræve nyt materiel langt de fleste steder. Da bebyggelserne er meget forskellige, er der ofte tale om en individuel vurdering af behovet og mulighederne for hver enkelt bebyggelse. Som en hjælp har AffaldVarme Aarhus en hjemmeside med information, som henvender sig udelukkende til dem, der skal vurdere og beslutte affaldsløsningerne. Find siden på www.affaldvarme.dk/fællesløsning

Vi finder altid en løsning!

Hos AffaldVarme Aarhus tager et særligt rådgiverteam imod opkald fra fællesbebyggelser, der har spørgsmål til, hvordan de skal gribe den nye affaldsordning an. Og der er altid en løsning. I forbindelse med at der skal indføres en ny måde at affaldssortere på i fællesbebyggelserne, har AffaldVarme Aarhus oprettet et særligt rådgiverteam, der hjælper bebyggelserne på vej med stort og småt. To af dem, der sidder
i rådgivningsteamet er projektleder

Laura Huntington Villemoes og bygningskonstruktør

Steen Vernegreen. Vi har spurgt dem, hvad de typisk bliver spurgt om. Laura Huntington Villemoes: ”En del henvendelser kommer fra tætte, lave bebyggelser, som for eksempel rækkehuse, kædehuse og små villaer på fælles grund, som spørger os til råds angående valg af individuelle beholdere i forhold til fællesopsamling. Der er også mange, der ringer for at få uddybet eller begrundet de retningslinjer, vi har udstukket. Mange kan vi henvise til det materiale og de værktøjer, vi har lagt ud på vores hjemmeside. Især vores online-beregner er en god hjælp, da ejendommene her selv kan danne sig overblik over deres behov, og hvad forskellige løsninger koster.”

Steen Vernegren:

”Vi får også en del henvendelser fra bebyggelser, der overvejer at omlægge til for eksempel nedgravede affaldsbeholdere. De kan være i tvivl, om de kan nå det, og derfor er det vigtigt at komme hurtigt i gang med planlægningen. Andre henvendelser er af mere praktisk karakter. For eksempel en vicevært, der ikke kan logge ind på bestillingsmodulet, fordi han bruger sit eget NemID i stedet for det, der hører til ejendommen. Andre igen har brug for lige at få bekræftet, at de altså også skal bestille nye papirbeholdere, fordi vi fjerner de gamle.”

 

 

Kontakt
AffaldVarme Aarhus har et særligt rådgiverteam, der kan vejlede dig og din fællesbebyggelse. Skriv til dem på: nyaffaldsordning@aarhus.dk eller ring på 89 40 18 00 alle hverdage kl. 8-15.

 

 

 Sådan bestilles det nye materiel
Bestilling af nye affaldsbeholdere sker online på www.affaldvarme.dk/bestilling. Her logger du på med din forenings eller virksomheds NemID. Systemet giver forslag til hvor meget materiel, du har brug for, hvorefter du skal foretage det endelige valg.
Læs artiklen