Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Århundredets chance for en billig rente?

Af Lars H. Rasmussen

“Det bliver aldrig billigere og nu kan renten kun gå op igen”

Sådan har vi de sidste år ofte hørt udtalelser fra kreditforeningerne og finansanalytikere. Endnu engang trodser renteudviklingen økonomernes spå-domme.

Bunden er åbenbart endnu ikke nået, for i de forgangne uger er obligations-kurserne endnu engang steget markant, specielt for de lidt længere løbetider som 10- og 30- årige lån. Specielt de 30-årige ligger i rekordkurser, som nøgternt betragtet må anses som historiske.

Vi har siden finanskrisen været vant til evigt faldende renter, og specielt på de korte flekslån så vi fra starten af 2017 negative satser. Et helt uhørt fænomen, som alle anså for kortvarigt. På de netop afholdte fleksauktioner her i februar i år ender renten på F1 og F3 på henholds-vis -0,14 % og -0,04 %, det vil sige stadig negative satser.

Fast rente?
På de lange 30 årige, 2 % -lån har kur-serne for længst rundet kurs 100 og er dermed ikke i spil længere. Kreditfor-eningerne må ikke give lånetilbud i obli-gationer med kurser over 100. Nu er det 1,5 % lånet , som man vil få tilbudt. Det har dog været på gaden siden januar i år, dog til ikke så attraktive kurser. Men nu hvor kursen i de forgange uger har rundet 97,2, er det blevet rigtig interes-sant. Man har nu en effektiv rente på ca. 1,7 procent plus bidrag. Vel at mærke de næste 30 år og valgfrihed mellem afdrag eller ej.

En yderligere fordel ved 1,5 % fastfor-rentede obligationer er, at de er yderst kursfølsomme, hvilket betyder, at hvis det generelle renteniveau stiger vil kur-sen falde. Kursfølsomheden vil i starten ligge omkring 10, det vil sige, hvis renten stiger ét procentpoint, så falder obliga-tionskursen med 10 point. Det åbner op for en lodret konvertering, hvor man kan fjerne cirka en tiendedel af ens rest-gæld. Samtidigt giver det også en delvis sikring af ens friværdi i ejendommen, som også må formodes at falde i værdi ved rentestigninger.

En rente lidt midt imellem?
Udover de helt korte renter som F1 og F3 eller de lange 30-årige fastrentelån kan man for eksempel også gå den gyld-ne middelvej med et F10 lån, det vil sige fastrente i 10 år. Det kan i skrivende stund fås til cirka 0,7 % p.a. plus bidrag. En fantastisk lav rente og dog med en tidshorisont som synes acceptabel, altså ikke for kort.

30 års afdragsfrihed?
Hvis man yderligere får et lån indenfor en belåning på 60 % af ejendomsvær-dien kan man samtidigt i nogle kredit-foreninger pt få 30-årigt afdragsfrihed samt en favorabel bidragssats på et stykke under 1 %. Nyopførte velbelig-gende boligejendomme i Aarhus kan pt erhverves for cirka 3,75- 4,00 % i netto-afkast. Den likvide investor , som selv råder over 40 % af købesummen på en ejendom i Aarhus, vil således kunne for-vente at forrente sin egenkapital med 7,5 % p.a. de næste 10 år med denne lånetype. Noget bedre end bankindskud eller obligationer. Lånerenten er fast og ingen likviditetsbelastning i form af af-drag. Næsten en 10 årig pengemaskine? Det kræver dog, at ejendommen er fuldt udlejet i hele perioden!

Vi vil opfordre vore medlemmer til at tage et kig på Jeres låneportefølje, og se om det er nu, der skal omprioriteres el-ler optages lidt tillægslån til billig rente.

Læs artiklen

§ 5.2

Ovennævnte paragraf har været meget omtalt i dagspressen i den seneste tid. Hvad er det så egentlig der står i den;

”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende for-bedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.”

Og hvad er det så politikerne i Folketinget ser som et problem?

I dagspressen har det været fremme, at en lang række partier, blandt andet Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti, vil fjerne eller begrænse muligheden for at anvende ovennævnte paragraf og der skulle, i skrivende stund, være et flertal uden om regeringen for at ændre paragraffen. Partierne ønsker at begrænse muligheden for at sætte huslejen op til det lejedes værdi, efter at en gammel lejlighed bliver gennemgribende renoveret. Begrundelsen er, at Folketinget vil stoppe udenlandske firmaer i at investere i den danske boligsektor.

Indgrebet er fuldstændig hul i hovedet og rammer næsten udelukkende danskere. Mængden af udenlandske investorer i boligsektoren er forsvindende lille i forhold til det samlede antal boliger.

Først og fremmest rammes de danske udlejere, herunder også danske pensionskasser. Men derudover rammes de tusindvis af håndværkere, der er beskæftiget med at renovere den danske boligmasse, og naturligvis også grossister og producenter af byggematerialer.

Men lejerne rammes også, for hvilke mennesker vil investere i boligrenoveringer uden mulighed for at få investeringen forrentet? Det skal man vist være folketingsmedlem for at forestille sig, at nogen vil! Derfor kan det undre, at lejerforeningerne bakker op om stramningerne – ønsker de virkelig, at deres medlemmer skal bo i forfaldne lejligheder og slum?

Der er ingen tvivl om, at netop § 5.2 har været den katalysator i nyere tid, som netop har formået at højne standarden i den danske boligmasse. Uden den ville der ikke have været incitament til at nedlægge bagtrapper, udskifte til energiruder, nye el-installationer, tidssvarende køkkener og badeværelser osv.. Til gavn for såvel lejere som håndværkere.

Det er ganske enkelt tankeløs handling at fjerne muligheden for at forbedre de private udlejningsboliger!

Med venlig hilsen
Claus Jespersen

Læs artiklen

Advarsel – Ændring af Boligreguleringslovens § 5.2

ADVARSEL

Over de seneste dage har mange af os fulgt debatten i dagspressen omkring en ændring af Boligreguleringslovens § 5.2

Det er denne paragraf mange af os udlejer efter i vores moderniserede lejligheder.

Vi kender ikke udfaldet af de politiske forhandlinger og der er endnu ikke fremsat nogen lovforslag. Men står du med en ombygning som er næsten færdig vil det formodentlig være en god ide at udleje den hurtigst muligt. Er du derimod tæt på at starte et moderniserings-projekt op, vil det være en rigtig god ide at afvente / følge politikernes beslutning.

I det nogen af de udmeldinger der er kommet i pressen indebær en afskaffelse af muligheden for at få ombygningsudgifterne forrentet via ovenstående paragraf vil det for mange af os kræve ekstra is i maven.

 

Med venlig hilsen

Claus Jespersen

Læs artiklen

Hvorvidt kan beviset for det lejedes værdi føres (alene) ved lejemål i samme ejendom?

Af Erik Aagaard Poulsen (H), Advokat, Aarhus

I sager om det lejdes værdi for gennemgribende moderniserede lejligheder efter BRL § 5, stk. 2, er der omvendt bevisbyrde, hvilket medfører, at udlejeren, uanset om hus- lejenævnet har godkendt den aftalte leje eller nedsat denne, har bevisbyrden, når sagen indbringes for boligretten.

Dette medfører, at udlejeren skal fremlægge oplysninger om relevante sammenlignelige lejemål for at kunne forsvare den aftalte leje. Boligretten i Aarhus har den 26. april 2018 afsagt en vigtig dom, der tager stil-ling hertil og i et vist omfang ændrer den hidtidige retspraksis.

Lejemålet

Der var tale om en lejlighed på 70 m2, beliggende på Katrinebjergvej, tilhørende en pensionskasse. Lejen var aftalt til kr. 1.496,00 pr. m2 pr. 1/1 2017. Lejligheden var moderniseret i 2016 og blev genudlejet pr. 15/2 2016.

Huslejenævnet

Huslejenævnet afgjorde med dommerstemmerne 2–1, at kunne godkende den aftalte leje på kr. 1.496,00 pr. m2, med formuleringen om at flertallet fandt, at lejen på indbringelsestidspunktet oversteg det lejedes værdi, men ikke væsentligt, hvorfor den ikke blev nedsat, men godkendt.

Boligretten

Under sagens behandling i boligretten fremlagde lejeren 24 sammenligningslejemål, fortrinsvis beliggende indenfor ringgaderne. Udlejeren fremlagde 13 sammenligningslejemål fra samme ejendom og 12 sammenligningslejemål fra Trøjborg og Christiansbjerg. Under retssagen besigtigede boligretten i alt 14 lejligheder, heraf 5 af udlejers, beliggende i samme ejendom som det omtvistede lejemål.

Lejer gjorde særligt gældende, at udlejers lejemål i samme ejendom havde begrænset bevisværdi og at man også skulle anvende sammenligningslejemål udenfor Christiansbjerg, det vil sige fra Midtbyen indenfor ringgaderne.

Heroverfor gjorde udlejeren gældende, at lejemål i den samme ejendom som det omtvistede lejemål var ”særdeles velegnet” som sammenligningslejemål, idet disse havde samme beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand som det omtvistede lejemål, hvorfor egne sammenligningslejemål burde tillægges betydelig vægt.

Boligrettens afgørelse

Boligrettens flertal tilkendegav, at flertallet af lejerens sammenligningslejemål, som var beliggende i Midtbyen, ikke kunne anvendes som sammenligningslejemål, da de lå udenfor kvarteret eller området for Christiansbjerg. endvidere udtalte flertallet, at egne lejemål i samme ejendom ikke skulle tillægges begrænset bevismæssig vægt og dermed blev tillagt fuld bevismæssigvægt, og fremhævede særligt 5 af lejemålene i samme ejendom og et af udlejerens sammenligningslejemål i Otte Ruds Gade var tilstrækkeligt bevis for det lejedes værdi og vandt dermed sagen.

Konklusion

Udlejeren havde henvist til den trykte retspraksis for både Østre og Vestre Landsret. Disse udtaler kun, at man også kan anvende egne sammenligningslejemål fra samme ejendom, men ikke noget om hvorvidt disse har mere eller mindre bevismæssig vægt.

At boligrettens flertal fremhæver og præciserer den bevismæssige vægt af dis-se sammenligningslejemål er ikke alene en tilfredsstillende, men også en logisk konsekvens af det bevis man efter lejelovens § 47, stk. 2, skal føre, nemlig ”i afgørelsen efter stk. 1 skal der foretages en sammenligning af den leje der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

Et bedre bevis end tilsvarende lejligheder til samme leje i samme ejendom kan ikke føres, da det netop er udtryk for, hvad man skal betale for en lignende lejlighed. Og så er beliggenheden naturligvis den bedste som sammenligningsgrundlag.

En vigtig og god præcisering!

 

Læs artiklen

Flyttesynsrapporter

Af Thomas Mikkelsen, Advokat, Aarhus

Højesteret gav udlejer medhold i, at en lejer, hvis søn havde kastet molotovcocktails mod politiet, kunne udsættes af sit lejemål, selvom handlingen ikke var foretaget på ejendommen, men på en anden ejendom i nærheden.

Der er den 18/5 2018 afsagt dom i en sag ved retten i Aarhus vedrørende flyttesyn og udlevering af flyttesynsrapporter.

Lejelovens § 9, stk. 3 bestemmer, at ud- lejeren skal udarbejde og aflevere en indflytningsrapport i forbindelse med indflytning. er lejer tilstede ved synet skal rapporten udleveres til lejeren. er lejeren ikke tilstede eller ønsker denne ikke at kvittere for modtagelsen af rap- porten, skal den sendes til lejeren se- nest 2 uger efter synet.

Lejelovens § 98, stk. 4 bestemmer det samme blot i forbindelse med lejerens fraflytning. Manglende overholdelse af udlevering af flyttesynsrapporter er ganske alvorligt sanktioneret ved, at manglende udlevering af flytterapporten har den konsekvens, at udlejer mister sit krav på istandsættelse, jf. lejelovens § 9, stk. 4 og § 98, stk. 5.

Udlevering af flyttesynsrapporten

Flyttesynsrapporten skal udleveres til lejer i forbindelse med synet, hvilket må antages at være senest ved synets afslutning. Forlader lejer synet uden at have modtaget en kopi har udlejer der- med ikke overholdt lovgivningskravet, med mindre lejer ikke er tilstede eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen. Der er i forbindelse med udleveringen nogle ganske alvorlige faldgrupper, som udlejeren skal være opmærksomme på for ikke at miste istandsættelseskravet.
Af forarbejderne til bestemmelserne om udlevering af flyttesynsrapporter fremgår det, at formålet med synet er, at flyttesynsrapporterne skal fastlægge lejemålets stand og give parterne mulig- hed for at afstemme forventningerne til istandsættelse ved fraflytning.

En forudsætning herfor er, at lejeren skal have mulighed for at se resultatet af flyttesynsrapporten under synet. På denne baggrund var det Boligministeriets opfattelse, at lejere uden adgang til digital kommunikation efter ministeriets opfattelse skulle have mulighed for at modtage en fysisk kopi af flyttesynsrapporten.

Dommen fra Aarhus afsagt den 18/5 2018 er interessant af den årsag, at lejeren under flyttesynet valgte at forlade lejemålet uden at ville modtage flyttesynsrapporten. Dommen var afgjort med 2 stemmer til fordel for udlejer og 1 stemme til fordel til lejeren.

Lejerrepræsentanten udtalte, at lejeren var mødt til flyttesynet, og at hun derfor skulle have udleveret en rapport ved flyttesynet. Lejerrepræsentanten har yderligere lagt vægt på, at lejeren forklarede retten, at hun under flyttesynet fik nej til spørgsmålet om der var mere hun skulle gøre, hvorefter lejeren forlod ejendom- men i god tro. Lejerrepræsentanten påstår, at udlejer som den professionel part havde pligt til at sikre sig, at fraflytnings- rapporten blev udleveret til lejeren.

Den juridiske dommer samt udlejerrepræsentanten udtalte, at udlejer havde oplyst lejeren om betydningen af flyttesynet, og at hun skulle kvittere for modtagelsen af flyttesynsrapporten. Disse 2 dommere lagde ikke til grund, at udlejeren havde foranlediget, at lejeren skulle forlade stedet, eller at udlejeren havde undladt at forklare hende betydningen om at forlade lejligheden inden flyttesynet var gennemført.

Det interessante i dommen er flertallet af dommerne bemærker, at det faktum at lejeren forlader stedet uden at udlejer får mulighed for at udlevere en flytterapport må sidestilles med manglende fremmøde ved flyttesynet.

Dommerne udtaler, at det herefter er tilstrækkeligt at sende fraflytningsrapporten til lejeren senest 2 uger efter flyttesynet.

Dommen fremstår umiddelbart meget konkret, men generelt må man kunne sige, at dommerne har lagt vægt på, at såfremt lejeren af sig selv forlader det lejede inden flyttesynet er afsluttet, således at udlejer ikke har mulighed for at udlevere en kopi af flytterapporten under flyttesynet, vil det være tilstrækkeligt, at udlejer fremsender en kopi til lejerens nye adresse.

Afsluttende og sammenfattende skal udlejer iagttage følgende for ikke at blive ramt af bortfald af istandsættelseskravet på baggrund af manglende iagttagelse af de formalia, der gælder i forbindelse med flyttesyn og flyttesynsrapport.

1. Indkaldelse til flyttesyn bør ske skriftligt af bevismæssige årsager og med 7 dages varsel. I indkaldelsen bør det anføres, hvad der skal ske på flyttesynet, dvs. at udlejer og lejer sammen gennemgår lejemålet som der sluttes med, at lejeren får udleveret en flyttesynsrapport som der skal kvitteres for.

2. start flyttesynet med at informere lejeren om hvad der skal ske, herunder at flyttesynet først er afsluttet, når lejeren kvitterer for flyttesynsrapporten.

3. Vær opmærksom på, at lejeren kan lade sig repræsentere ved fuldmagt eller ved tredjemand, uden at udlejer kan bede om at få en kopi af en skriftlig fuldmagt. såfremt lejeren møder ved tredjemand er det tilrådeligt, at den fremmødte får en kopi af flytterapporten, men at udlejer efterfølgende fremsender en kopi af flyt- terapporten til lejeren selv.

4. Under flyttesynet bør de forskellige istandsættelseskrav præciseres i tilstrækkeligt grad.

5. For så vidt det er muligt bede om, at lejeren kvitterer for modtagelsen af flyttesynsrapporten, således at bevismæssige spørgsmål ikke bliver en forhindring ved en eventuel senere retssag. Ønsker lejeren ikke at kvittere eller forlader lejeren lejemålet inden flyttesynet er afsluttet, så sørg for at flyttesynsrapporten bliver sendt med indleveringsattest senest 2 dage før reklamationsfristens udløb.

Læs artiklen

Lidt fra oven

En stille søndag morgen i det begyndende efterår, udetermometeret siger 5 grader. Her befinder jeg mig i det idylliske og romantiske Aarhus – måske lidt overdrevet – men i hvert fald i Aarhus og på vej til bageren.

På vejen svæver mine tanker lidt væk og op over hustagene. Bare rolig, jeg er ikke motoriseret eller på andre hjul. Kun på egne gåben.

Hvor er vi som samlet branche egentlig på vej hen?

På den korte bane går det vel nogenlunde? De fleste af os har vænnet os til de stramninger, som det siddende Folketing indførte i juli 2015 med en ny Lejelov. Huslejeniveauet er for de fleste acceptabelt, og renten er stadig lav. At loven skulle evalueres allerede efter 2 år, var vi mange, der rystede på hove- det af dengang, og de store evalueringsprojekter lader da også vente på sig.

Vil en ny regering så gøre det lettere eller sværere at være privat udlejer? Tjaa, jeg tror faktisk ikke en ny midterregering ville ændre ret meget på lejelovsområdet.

Men et område, hvor det kunne blive meget mere problematisk, er på generationsskifte området. Allerede nu er det meget besværligt, hvis ens barn/ børn eller ledende medarbejde skal overtage forretningen. Fordi politikere og embedsfolk ikke ved, hvad det vil sige at være en moderne udlejer, fastholdes lovgivningen på opfattelsen af, at ejendomme er en passiv forretning, som at købe en aktie eller obligation. De forstår ikke, at vi ofte er praktiske altmulig-håndværker, at der er et hav af regnskabsmæssige og juridiske op- gaver, at vi fortager investeringer for milliarder i vedligehold renoveringer, og at vi yder en høj grad af kundeservice.

Ligegyldig hvad vi forsøger med, når vi til de folkevalgte forklarer af argumen- ter, ser det ikke ud til at trænge ind. Det er ligesom, vi er nogle rådne bananer, som ingen vil have i indkøbskurven. Underligt nok, set i lyset af de enorme investeringer vi står bag.

Og hvad så med det idylliske Aarhus?

Vi har endelig fået en kørende Letbane, også selvom alle skinner ikke er taget i brug. Der bygges på livet løs, og mange nye lejligheder er skudt op ikke mindst på havnen, men også over resten af byen. Mange er bygget som ejer- lejligheder, mens resten bruges til udlejning. Der er mange tilflyttere også til lejligheder i den dyre ende, men er der en grænse både for huslejeniveauet og antallet – og er grænsen rykket tættere på?

Ikke flere filosofiske tanker for denne gang, bagerjomfruen har næsten opgi- vet at komme i kontakt med mig, og jeg skal sikre mig de nybagte rundstykker inden jeg ryger ud af køen.

”Det er svært at spå, især om fremtiden”

Med venlig hilsen,
Claus Jespersen

Læs artiklen

Læring

Nu, hvor de fleste forhåbentlig har haft en dejlig sommer og fået ladet batterierne op, er det tid til at lære nyt.

Foråret stod om noget i EU’s Persondataforordningens tegn, mange nye tiltag skulle der til og vi var mange, som skulle have udvidet ordforrådet. Om den får nogen betydning overhovedet er det nok for tidligt at ytre sig om, men de fleste af os har i hvert fald kæmpet en kamp for at forstå såvel indhold som behov, samt få sammenstrikket en manual, der beskriver, hvordan vi behandler de personfølsomme oplysninger.

Nu må persondataforordningen træde lidt i baggrunden for det er tid til at lære noget nyt.

Som I ved, afholder vi en lang række kurser, både lokalt og enkelte i samarbejde med Danske Udlejere. Det er også tilfældet i det kommende efterår. Udlejerforeningen Aarhus udbyder i efteråret forskellige lejeretslige kurser, flere har vi valgt at udbyde både som formiddags og aften kurser, så flest mulige får chancen for at deltage.

Som noget nyt har vi sat Bygningsreglement, der træder et nyt i kraft i løbet af 2018, på kursusprogrammet. Så kan vi forhåbentligt blive klogere på hvilke ændringer, der er kommet og hvor mange af disse der berører dengamle boligmasse. Da vi ikke alle har en byggeteknisk uddannelse, vil indholdet blive forsøgt tilpasset, så alle går hjem med ny fagviden.

Igen i år tilbydes der også kursus i generationsskifte. Som forening har vi,gennem det seneste år eller mere, kæmpet for at gøre det både lettere og billigere at lave generationsskifte i ejendomsselskaber. Desværre uden held, politikerne mener fortsat, at selv om du driver et udlejningsselskab med 1-2-3 eller flere mand ansat til service og kontor, med selvstændig kontorlokaler og lager, firmabiler mm., så er der tale om passiv virksomhedsdrift – liginvestering i aktier og obligationer. Så tænker du på generationsskifte, og det er vigtigt at komme i gang i god tid, har du her muligheden for at høre seneste nyt og få nogle værktøjer til planlægningen.

I efteråret genopliver vi også Nyhedskurset, hvor der vil blive en opsamling på de seneste juridiske tiltag og nyheder på lejefronten generelt.

Fra vores paraplyorganisation, Danske Udlejere, forventer vi, at der i efteråret udbydes kurser i Ansættelsesret og Ferielov. Specielt på ferielovsområdet er der kommet nyheder. Ligeledes vil der også blive udbudt kursus i Konflikthåndtering. Det virker som om, der er en stigning i aggressiv kommunikation mellem lejere og udlejere, ligesom det kan være en konfliktfyldt situation at skulle gennemføre et fraflytningssyn.

Husk, selv om langt de fleste kurser er gratis for medlemmer, betyder det IKKE at det er dårlige kurser – vi har landets bedste kursusholdere, som alle til daglig er beskæftiget med vores fagområder. Så de har fingeren på pulsen og er altid opdateret med sidste nyt.Vi ses på et af efterårets kurser!

 

Med venlig hilsen

Claus Jespersen

Læs artiklen

Flere ungdomsboliger på vej i Aarhus

Når et nyt kollegie åbner på Godsbanen, vil det skabe et helt nyt ungdomskvarter, som kan give en masse liv til det attraktive område.

En karré og et højhus med 350 ungdoms- og kollegieboliger kan snart skyde op på godsbanearealerne. Magistraten godkendte tidligere i dag lokalplanforslaget.

Det er helt unikt, at vi kan opføre så mange ungdomsboliger centralt i Aarhus. Vi er en stor studieby og skal kunne huse de mange studerende, der hvert år kommer til Aarhus. Med Godsbanekollegiet kan vi tilbyde nogle meget attraktive boliger tæt på uddannelsesinstitutionerne, byen, åen og Den Grønne Kile, Bünyamin Simsek, rådmand for Teknik og Miljø Arkitektonisk og grønt samspil.

Bliver planen vedtaget, kan der opføres 350 boliger i området. Den ene bygning vil blive en karré i varierende højder. Højhuset bliver i cirka 13 etager og vil arkitektonisk spille sammen med Åhusene på den anden side af vejen.

Det grønne gårdrum i karréen vil blive det naturlige mødested for kollegiets beboere, og når vejret tillader det, kan tagterrasserne tages i brug. Parkering for kollegiets beboere bliver i fælles parkerings-huse på godsbanearealerne.
Forslaget lægger sig op ad udviklingsplanen for Godsbanen, som blandt andet fastsætter de overordnede rammer for beplantning, håndtering af regnvand, trafikafvikling og udendørs opholdsrum i området. Udviklingsplanen skal sikre, at Godsbaneområdet bliver et varieret bykvarter med boliger og erhverv, samtidig med at det unikke og kreative kulturmiljø bliver bevaret.

Ny Færgeterminal. Håb for Midtbytrafikken
Aarhus havn og MT Højgaard har underskrevet en kontrakt på 140 mio. kr, så man i august kan gå i gang med at bygge en ny færgeterminal på Østhavnen. Entreprisen omfatter etablering af kajer, fundamenter for ramper, bundsikring, moler, stenkastninger, uddybning og opfyld på Østhavnsvej. Desuden skal Molslinien og Aarhus Havn sideløbende opføre terminalbygninger, værksted, ramper og tilkørselsveje.

Med flytningen af Molsliniens færgeterminal fra Pier 3 til Østhavnen bliver det befærdede Nørreport kryds betydeligt lettet. Trafikken til og fra havnen udgør i dag cirka 14 procent af den samlede trafik i området ved Randersvej, Nørrebrogade og Nørreport oplyser MT Højgaard. Flytningen betyder også at færgelejerne og opmarcharealerne bliver placeret mere hensigtsmæssigt end de nuværende, så det bliver lettere og hurtigere at tømme og fylde færgerne, og generelt at trafikken ledes udenom Midtbyen. Den nye færgeterminal forventes at tages i brug i foråret 2020.

Byggeri i Udkanten. Kvaliteten skal højnes
Lokalavisen Aarhus har med en artikelserie sat spot på arkitekturen af erhvervsbyggerierne langs indfaldsvejene. ”Det er et godt emne, og vigtigt at I sætter fokus på det” udtaler borgmester Jacob Bundsgaard. Han erkender, at der har været for lidt fokus på den arkitektoniske udformning af byggerierne i oplandet, det vil sige når man kommer ind til byen fra motorvejsfrakørsler eller de store indfaldsveje. Det til trods for, at byen allerede i 2001 har udfærdiget ”Vejledende retningslinjer for erhvervsområder langs indfaldsveje og større veje i forstæderne”. Her anføres, at Aarhus ønsker at gøre sine indfaldsveje og større veje smukkere til glæde for byens gæster. Arealerne skal fremstå som en harmonisk helhed med høj kvalitet i den harmoniske udformning.

Borgmesteren vil nu anmode Teknisk Udvalg om at sætte fokus på, hvordan man kan hæve kvaliteten generelt til glæde for både aarhusianere og de gæster der kommer til byen, som derved får et godt førstehåndsindtryk, udtaler Jacob Bundsgaard til Lokalavisen Aarhus.

 

– Udvalgt af Niels Lucassen

Læs artiklen

Ny højesteretsdom om lejers misligholdelse ”i øvrigt”

Højesteret gav udlejer medhold i, at en lejer, hvis søn havde kastet molotovcocktails mod politiet, kunne udsættes af sit lejemål, selvom handlingen ikke var foretaget på ejendommen, men på en anden ejendom i nærheden.

Lejelovens § 93, stk. 1, litra l
Højesteret har den 1. maj 2018 afsagt en principiel dom om rækkevidden af bestemmelsen i almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 12:

”Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde: Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.”

Bestemmelsen vedrører almennyttige boliger, men den almindelige lejelov, der vedrører private udlejningsejendomme, har en fuldstændig identisk bestemmelse i § 93, stk. 1, litra l.

Derfor kan Højesterets dom også have betydning for lejemål i private udlejningsejendomme.
I lejelovens § 93 er oplistet en lang række ophævelsesgrunde, hvor man typisk vil kunne finde en relevant bestemmelse til langt de fleste situationer, hvor lejeren misligholder. Det kan f.eks. være betalingsmisligholdelse, benyttelse af det lejede til andet aftalt osv.

Lejelovens § 93, stk. 1, litra l er en ”opsamlingsbestemmelse” for de tilfælde, hvor lejeren misligholder lejeforholdet, men hvor misligholdelsen ikke umiddelbart passer ind i de øvrige ophævelsesgrunde.

Misligholdelse foretaget udenfor ejendommen
Bestemmelsen i § 93, stk. 1, litra l bliver ind i mellem brugt i de tilfælde, hvor lejeren har tilsidesat god skik og orden. Lejerens tilsidesættelse af god skik og orden har også sin egen ophævelsesbestemmelse i § 93, stk. 1, litra g, men anvendelse af den bestemmelse forudsætter efter sin ordlyd, at lejerens mis-
ligholdelse sker på ejendommen, hvor lejemålet er beliggende.

§ 93, stk. 1, litra l om misligholdelse ”i øvrigt” indeholder ikke noget krav om, at misligholdelsen sker på ejendommen. Det var således et af hovedspørgsmålene i sagen for Højesteret, om der gælder et sådant tilknytningskrav ved anvendelsen af § 93, stk. 1, litra l.

Den konkrete sag
Lejerens søn blev idømt ubetinget fængsel i 8 måneder for sammen med flere andre personer uden nogen anledning at have kastet med sten om molotovcocktails mod politibetjente, der befandt sig i fire patruljevogne, og som udførte deres arbejde i Vollsmose. Retten fandt, at forholdet var planlagt, og anførte, at episoden, der varede mere end en halv time, fandt sted på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede.

Bøgetorvet, som var gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom, hvor lejerens lejlighed ligger. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med lejerens lejlighed. Det kom frem under sagen, at Vollsmoses beboere bru-ger Bøgetorvet som samlingssted til fritidsog afslapningsformål.

Efter lejerens søn var blevet dømt i sagen, ophævede boligforeningen lejemålet under henvisning til bestemmelsen om misligholdelse ”i øvrigt”. Det bemærkes i den henseende, at et lejemål
kan ophæves, selvom det ikke er lejeren selv, der har udført de handlinger, der danne grundlag for ophævelsen. Det følger af lejelovens 79 a, stk. 3.

Højesteret gav boligforeningen medhold i, at lejemålet kunne ophæves med følgende begrundelse:

”Da kriminaliteten er begået inden for det samme boligområde (Vollsmose), som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom i Birkeparken er beliggende i, finder Højesteret, at der i relation til ophævelsesbestemmelsen i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, er den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet.
Højesteret tiltræder således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke ude-lukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere.

Højesteret finder, at den begåede kriminalitet er egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12.”

Højesteret foretog herefter en vurdering af, hvorvidt ophævelsen af lejemålet stod i et rimeligt forhold til misligholdelsen (var proportional), hvilket Højesteret nåede frem til var tilfældet.

Dommens rækkevidde
Dommen viser, at det ikke er en betingelse for anvendelse af bestemmelsen om misligholdelse ”i øvrigt”, at misligholdelsen/kriminaliteten er sket på selve ejendommen i matrikulær forstand.

Dog skal der være en fornøden tilknytning mellem lejemålet og misligholdelsen/kriminaliteten, der således skal være udøvet indenfor samme boligområde.

Konkret bestod misligholdelsen i, at den udøvede adfærd var utryghedsskabende for de øvrige beboere, hvilket i øvrigt er nævnt som et eksempel på misligholdelse i relation til tilsidesættelse af god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 3.

Det blotte forhold, at lejeren eller nogen i lejerens husstand er dømt for noget kriminelt, kan således ikke i sig selv begrunde en ophævelse af lejemålet.

Man kan derfor formentligt konkludere, at der gælder en form for nærhedskriterie mellem den udøvede kriminalitet/ misligholdelse og den ejendom, hvor lejemålet er beliggende, og at man således skal se på, om kriminaliteten er sket i samme boligområde. Og hertil kommer naturligvis, at kriminaliteten skal være utryghedsskabende for de øvrige beboere.

Det må forventes at medføre afgrænsningsproblemer i nogle sager at fastslå, om kriminaliteten er begået i det boligområde, hvor lejemålet er beliggende.

Det kan dog ikke afvises, at der kan være ekstreme situationer, hvor lejeren er dømt for kriminalitet, der kan være utryghedsskabende for beboerne, selvom kriminaliteten ikke er begået i nærheden af lejemålet. Det kunne f.eks. være, hvis en lejer bliver dømt for flere tilfælde af ”vilkårlig” brandstiftelse i andre boligområder end der, hvor lejemålet er beliggende. Det kunne vel nok gøre det fleste mennesker utrygge at have sådan en nabo.

 

AF KIM NIELSEN, ADVOKAT (H), PARTNER CLEMENS

Læs artiklen

Istandsættelse ved fraflytning: Krav om specifikation

NYT FRA HUSLEJENÆVNENE: I Huslejenævnene har vi stadig en voksende mængde af tabte sager i forbindelse med istandsættelseskrav ved fraflytningssynet, hvor udlejer på grund af banale fodfejl ikke overholder formalia.

Huslejenævnene Aarhus - huslejenævnet ÅrhusDe formelle regler er kort:
Det fremgår af lejelovens §98, stk. 3 og 4, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytning. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, og der skal udarbejdes flyttesynsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen.

Er ovennævnte opfyldt kommer vi så til selve fraflytningsrapporten, som også giver anledning til tvister. Det skal bemærkes, at der ikke er nogen formkrav til udarbejdelse af flyttesynsrapporter efter lejelovens § 98, stk. 4, men at de krav, udlejer ønsker at gøre gældende over for lejer, skal være klare og præcise, jf. Vestre Landsret dom af 11. sept. 2015, hvor retten fandt, at udlejers reklamation over mangler ved fraflytning ikke var specificeret på en sådan måde, at udlejers krav kunne anses for at være blevet gjort gældende over for lejer. Det samme i en anden sag fra VL af den 26. juni 2009 blev rapporten tilsidesat, idet udlejer alene havde henvist til, at ”lejemålet ikke var malet og rengjort”.

I en sag fra Aarhus blev i flyttesynsrapporten angivet en række forhold med beskrivelsen ”God stand – vedligeholdelse kan være påkrævet”. Denne reklamation fandtes ikke tilstrækkelig specificeret, da der ikke nærmere er taget stilling til, hvorvidt tilstanden giver anledning til istandsættelse.

I en anden udenbys sag var der i en lejlighed , hvor lejer var ryger og erkendte dette, aftalt den skulle males. Malerne havde – naturligvis først afvasket væggene på grund af nikotin, hvilket fremgik af malerregningen. Lejer ville ikke betale for dette, da det ikke fremgik af flyttesynsrapporten. Udlejer tabte sagen. I en anden rygerlejlighed var der malet to gange pga nikotin. Lejer ville ikke betale for 2 gange maling, da det ikke fremgik af rapporten. Her tabte lejer dog sagen.

Man kan vel sige, at hvis en professionel håndværker skønner en bestemt udførelse nødvendig for et ordentligt resultat, bør det vel udføres således. Uden det for udlejer er nødvendigt at redegøre for arbejdsgangen ud i detailler i fraflytningsrapporten.

Men overordnet kan vi kun appellere til udlejer om at specificere mest muligt ved udfærdigelsen af flyttesynsrapporten, da mange lejere er på vagt for at finde en overset detalje, som udlejer under flyttesynet ikke lige har fundet nødvendig at medtage. Ja, snubletråde er der nok af for udlejer!

Læs artiklen