Alternative afkast i ejendomsprojekter?

Alternative afkast i ejendomsprojekter?

I de gode gamle dage blev de fleste ejendomme købt af privatpersoner hos en ejendomsmægler, hvor man på sidste side kunne læse, hvad man kunne forvente i forrentning af sin investering, baseret på lejeindtægter minus driftsudgifter i forhold til ejendommens kontantpris. Denne årlige forrentning eller afkast kunne så sammenlignes med renten på et bankindskud, køb af obligationer eller afkast på andre ejendomme. Afkast eller forrentningsbegreber som var til at forstå. Selv om afkastet eller renten løbende blev taget ud eller geninvesteret ville det ikke ændre på investeringens grundlæggende forrentning.

I de senere år er der opstået langt flere muligheder for investeringer i ejendomme i form af projekter udbudt af store ejendomsudbydere, hvor mange investorer deltager i de samme ejendomme indkøbt i f.eks. aktieselskaber eller K/S’er. Afkast på ejendomme har de senere år været lave sammenholdt med de høje afkast på børsnoterede aktier. I kampen om investorerne har det derfor i markedsføringsmaterialet for ejendomsinvesteringerne været fristende for udbyderne at indføre alternative afkastbegreber. Emnet er taget op i en artikel i Jyllands Posten den 16. august 2021. Her beskrives, hvordan man i salgsmaterialet burger et alternativt afkast forstået som ”det forventede gennemsnitlige årlige afkast over en periode”, hvorved en lav forrentning på et projekt pludselig kan boostes op.

Lad mig prøve at forklare: Hvis du sætter 100 kr. ind på en bankbog til 7%, vil du efter 10 år med rentes-rente have ca. 200 kr., dvs. en fordobling af kapitalen. De fleste vil sige, de har fået et årligt afkast på 7 % om året af deres investering. Eller i fagsproget den interne rente (IRR: Internal Rate of Return), som udtryk for det sande projektafkast. Et tal som er almindeligt anerkendt og bruges til sammenligninger med andre investeringer.

Den kreative projektudbyder siger derimod, at på 10 år har du tjent 100 kr., dvs. 10 kr. om året, så dit årlige afkast i perioden er 10 % p.a. Afkastet er pludselig steget med 3 %!

Hvis vi lader de 200 kr. stå 10 år mere på bankbogen til igen 7% p.a. vil indeståendet vokse til 400 kr. Det vil sige, kapitalen er vokset med 300 kr. over 20 år. Det giver et årligt afkast (alternativt) på 15% målt i forhold til den initiale investering. Keine Hexerei, nur Behändigkeit!

Det giver selvfølgelig ikke mening, og er kun muligt fordi man lader rentes-rente effekten indestå i det akkumulerede slutbeløb, men sætter det i forhold til startinvesteringen. I den engelske finanslitteratur omtales denne alternative procentsats som ”simple annual return”, hvor den samlede vækst i perioden blot fordeles lige ud over antallet af år. Det er en klar forsimpling, men kan forsvares på korte investeringer af 2-4 års varighed, hvor rentes-rente effekten er af mindre betydning. På længere investeringer, som i ejendomme, er det ”snyd på vægten”, hvilket til fulde illustreres af ovennævnte eksempel, hvor det årlige afkast varierer med valg af periode.

Professor Carsten Tanggaard, Aarhus Universitet, udtaler i førnævnte artikel:

“Det er et helt håbløst tal, som ikke siger noget om det reelle afkast på boligprojektet. Det får projekter med jævne afkasttal til at se meget høje ud. Det er det rene blændværk. Sådan regner man hverken afkast ud på handelshøjskoler, i banker eller pensionsselskabe”.

En anden model, som man også ser mere og mere i udbudsmateriale på ejendomme til salg, til forøgelse af et lavt direkte afkast, er hvor mægleren blot beregner et afkast på investorens indskudte kapital, der som regel ikke er lig med ejendommens samlede købesum.

De fleste ejendomsinvesteringer er det, man kalder ”gearede” investeringer. Man kommer selv med 20-30% af investeringen og resten lånes i typisk kreditforeningen. Kan man låne til en lavere rente end afkastet på investeringen, kan man forøge afkastet på sine egne investerede midler. Kan du investere til 5% og låne til 2% kan du med en 50% belåning på en investering, forøge dit egenafkast til 8%. Det er velkendt investeringsteori på 1. år på handelsskolen.

Samme metode ser man også nu i udbudte projekter. På en konkret sag jeg netop er præsenteret for, er ejendommens direkte afkast 3 %, dvs. det ”sande” afkast. Med en belåning på 70% til lav rente bringes det årlige afkast nu op på knap 7%, som udtryk for det afkast man får af sine egne indskudte midler. Det er de 7%, som er anført på projektets forside.

Jeg skal ikke gøre mig til dommer for, om det i dette eksempel er ”snyd på vægten”. Det er jo reelt nok at man får 7% i effektivt afkast hvert år af sine egne penge. Så fremstillingen her af afkast kan ikke helt sammenlignes med førnævnte alternativ simpel afkast. Men man skal som investor vide, at det høje afkast på forsiden af salgsmaterialet er fremkommet på grund af en ”gearet” investering, hvor usikkerhed især kan knyttes til den forudsatte billige lånerente. Hvis lånerenten pludselig stiger kan den gode investering hurtigt blive en katastrofe.

Kigger man på flere ejendomme fra forskellige udbydere er det vigtigt, at man som investor, for at kunne lave præcise sammenligninger, er klar over hvilke afkast- forrentningsbegreber, der anvendes i opstillingerne. Det er som investor nødvendigt at være meget kritisk, hvis der loves meget høje afkast baseret på alternativ tilgang til afkastberegningen. Grundlæggende bør man alene se på ejendommens årlige effektive afkast eller den interne rente, når der sammenlignes. Herefter kan man selv begynde at se på alternative afkast afhængig af periode og vækstmuligheder, samt personlige valg af belåningsgrader. Disse beregninger skal man ikke umiddelbart overlade til andre. Er det for kompliceret, så søg råd hos din advokat, revisor eller bank.