Afskaffelse af boligregulerings- lovens § 5, stk. 2 om gennem- gribende modernisering?

Afskaffelse af boligregulerings- lovens § 5, stk. 2 om gennem- gribende modernisering?

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Som det er fremgået af dagspressen, har der været en del avisskriverier og omtale i TV af, at nogle udenlandske kapitalfon- de gennem et etableret dansk selskab har købt en meget stor portefølje af pri- vate udlejningsejendomme i København, vist nok i første omgang for 4 milliarder kroner.

Baggrunden herfor har været, at kapi- talfondene har haft vanskeligt ved at in- vestere deres betydelige formuer på en sådan måde, at de, som følge af den lave rente for aktier, obligationer og andre in- vesteringer, kan fremskaffe kapitelejerne det ønskede renteafkast af deres investe- ringer.

Herved har de fået øje på det danske bo- ligmarked, hvor udlejere, ved gennem- gribende modernisering og genudlejning af en lejlighed til en aftalt leje efter det lejedes værdi i lejelovens § 47, har kun- net opnå et pænt højt renteafkast af de- res investeringer, idet huslejen i gamle umoderniserede lejligheder efter en gen- nemgribende modernisering ofte stiger til det dobbelte og herigennem opnås et renteafkast på 10% og ofte højere, med den konsekvens at antallet af umoderni- serede billige boliger med omkostnings- bestemt leje i København forsvinder og erstattes af nymoderniserede lejligheder med høj husleje.

Endvidere har der været forlydender fremme om, at kapitalfondene ligefrem har henvendt sig til lejere og tilbudt dem pæne pengebeløb for at flytte, hvilket no- gen lejere synes er en rigtig god ide, idet de herved får en skattefri indtægt i form af flyttegodtgørelse, mens andre lejere har følt sig utrygge ved at deres ejendom omdannes til en byggeplads og ikke væ- ret interesseret i at flytte og heller ikke har kunnet finde andre tilsvarende billige lejligheder.

Aftaleparterne:

Bag den seneste reform i lejelovgivnin- gen stod et flertal af folketingets partier, nemlig regeringen S, DF, SF, RV og EL. Dis- se aftaleparter har været faddere til den seneste reform, kaldet ”forenklet moder- nisering” med afskaffelse af trappelejen og indførelse af indflytningssyn og fraflyt- ningssyn m.v., hvilket alt sammen er sket under den ”musketered”, at balancen imellem lejer og udlejer ikke ved ændrin- ger i lejeloven måtte rykkes, således at hvis man på et punkt forringer lejernes vilkår, skal man på anden måde rette op på denne, således at begge parter før og efter ændringerne er lige godt eller lige ringe stillet.

Denne gruppe af aftaleparter har i slut- ningen af februar 2019 i fællesskab nedsat en ekspertgruppe, som skal un-
dersøge mulighederne for at stoppe ka- pitalfondenes indtog på det private bo- ligmarked og undersøge hvordan dette kan gøres. Det eneste usædvanlige i den forbindelse er, at aftaleparterne ”er enige om at forligsparterne stilles frit i forhold til § 5, stk. 2. Parterne er således ikke bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ekspertgruppens anbefalinger, – eller sagt med andre ord, de må godt foretage et indgreb, der ude- lukkende er til skade for udlejerne og til fordel for lejerne!

Aftalen mellem partierne:

Partiernes aftale har følgende ordlyd:
”Den 14. juni 2014 indgik den daværende regering (S og RV) og V, DF, SF og EL aftale om forenkling og modernisering af lejelov- givningen m.v.”

Parterne er enige om, at de seneste må- neders offentlige debat om udenlandske virksomheders opkøb af boligudlejnings- ejendomme i Danmark kræver en undersøgelse af problemstillingen vedrørende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Undersøgelsen vil have til formål at skabe et sagligt grundlag for politiske drøftelser om behovet for at ændre de gældende regler.

Derfor er partierne enige om at nedsæt- te en ekspertgruppe, der skal undersøge omfanget og virkningerne af § 5, stk. 2, og komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Når rapporten foreligger, vil transport-, bygnings- og boligministeren indkalde partierne til politiske drøftelser. Herefter fritstiller man aftaleparterne som anført ovenfor.

Ekspertgruppen:

Den nedsatte ekspertgruppe består af en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen, en dommer med indsigt i den lejeretlige retspraksis og en boligøkonom.

Herudover er der udpeget en repræsen- tant for udlejerne fra Ejendomsforenin- gen Danmark og dels en repræsentant fra LLO.

Ekspertgruppen skal fremkomme med sin rapport og anbefalinger i løbet af ef-teråret, hvorefter de politiske partier, som er med i aftalen, mødes for at un- dersøge muligheden for at blive enige om at fremsætte de lovforslag som politi- kerne finder hensigtsmæssige, eller som der er flertal for!

Arbejdsgruppens opgave (kommissorium):

Problemstillingen kan meget enkelt lø- ses, hvis der var mulighed for at forbyde udenlandske kapitalfonde igennem dan- ske selskaber at opkøbe danske udlej- ningsejendomme.

Dette er ikke muligt som følge af reglerne i EU.

Det fremgår af kommissoriet, at ekspert- gruppen har til formål at belyse omfan- get og effekten af gennemgribende for- bedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med udgangspunkt i en opdate- ring af 2009-undersøgelsen, udarbejdet af det daværende velfærdsministerium.

Den omtalte undersøgelse for 2009 var en rapport fra ministeriet om, hvordan BRL § 5, stk. 2, havde virket på daværende tidspunkt.

Ekspertgruppen skal beskrive virkninger- ne af BRL § 5, stk. 2. Endvidere skal de belyse om omfanget af anvendelsen af § 5, stk. 2 er passende i forhold til formå- let med ordningen og hvordan omfanget afviger fra forventningerne, da ordnin- gen blev indført. Ekspertgruppen skal afdække eventulle problemer eller uhen- sigtsmæssigheder i reglerne og afdække konsekvenserne/udviklingen i forhold til huslejeniveau før og efter moderniserin- gen.

Endvidere skal ekspertgruppen vurdere, om lejelovgivningens almindelige regler om forbedringer og lejeforhøjelser for forbedringer giver et tilstrækkeligt inci- tament for udlejer til at foretage forbed- ringer.

Herefter skal ekspertgruppen, hvis der konstateres problemer, komme med an-befalinger til, hvorledes BRL § 5, stk. 2 kunne justeres under hensyn til

1. Den ældre boligmasse skal vedligehol- des og moderniseres,

2. Udlejeren skal have et incitament til at lave forbedringer, således at den del af boligmassen, der anvendes til privat ud- lejning, følger boligstandarden i resten af boligmassen.

Eller med andre ord skal § 5, stk. 2 afskaffes eller skal satserne sættes op eller skal der indføres nye betingelser, og hvad skal der i øvrigt til, hvis man afskaffer § 5, stk. 2 eller ændrer indholdet heraf.

Afslutning:

BRL § 5, stk. 2 blev indført den 1/7 1996 med 2 begrundelser. Den ene var at modernisere den ældre boligmasse, pri- mært de boliger der ikke havde eget bad og toilet. Den anden begrundelse var, at det samtidig ville skaffe fornuftigt arbej- de for håndværkerne, som man typisk anså for at være i vælgergruppen un-der SogSF.

Dette medførte en ændring fra 1/1 2001, hvorefter forbedringskravet på kr. 1.500,00 pr. m2 blev sat op til kr. 1.656,00 pr. m2, og dette beløb er løbende pristals- reguleret til kr. 2.255,00 pr. m2 i 2019, indførelse af dokumentationspligt for udgiften, omvendt bevisbyrde, pligt til opretholdelse og modernisering men uændret at den gennemgribende mo- dernisering skulle være foregået inden for 2 år.

Efterfølgende blev der i 2014 indført en skærpelse om, at § 5, stk. 2 kun kunne anvendes, hvis ejendommen havde et energimærke i kategorien A-D.

Det kan således konkluderes, at BRL § 5, stk. 2 stadigvæk er en meget udbredt og anvendt regel i hele landet, og kapital- fondene og lejerne har til stadighed væ- ret beskyttet af, at den aftalte leje aldrig kunne overstige det lejedes værdi.

Velfærdsministeriets rapport i 2009 vi- ste, at § 5, stk. 2 fortrinsvis var anvendt i hovedstadsområdet samt Aarhus, Odense og Aalborg kommuner og i min- dre omfang i kommuner under 100.000 indbyggere men beklager sig over data- grundlaget som var en spørgeskemaun- dersøgelse, hvor der var udsendt 2.240 spørgeskemaer men kun 1.190 blev be- svaret, således at nettobesvarelsespro- centen på 40 ikke var et tilfredsstillende grundlag.

Det opståede problem er sandsynligvis kun et rent Københavns problem, og reg- len har været anvendt i alle større byer i landet, hvor der findes store ejendomme med mere end 7 beboelseslejemål.

Det er muligt, at den nedsatte ekspert- gruppe kommer frem med forskellige forslag til justeringer, men en afskaffelse af reglen vil være en katestrofe for ikke alene resten af landet men også de man- ge hundrede ældre og umoderniserede lejligheder, der fortsat findes flest af i Kø- benhavn.

Desværre kan det være forholdsvist un- derordnet, hvad ekspertgruppen kom- mer frem til, da politikkerne efterfølgen- de skal vurdere, hvilke indgreb der er flertal for at foretage. Her kan man ikke være tryg ved, at et politisk flertal har de samme intentioner som en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer kunne nå frem til. Det kan blive et varmt efterår, hvor Ud- lejerforeningen Aarhus naturligvis vil in- formere medlemmerne om resultatet og konsekvenserne.