Århundredets chance for en billig rente?

Århundredets chance for en billig rente?

Af Lars H. Rasmussen

“Det bliver aldrig billigere og nu kan renten kun gå op igen”

Sådan har vi de sidste år ofte hørt udtalelser fra kreditforeningerne og finansanalytikere. Endnu engang trodser renteudviklingen økonomernes spå-domme.

Bunden er åbenbart endnu ikke nået, for i de forgangne uger er obligations-kurserne endnu engang steget markant, specielt for de lidt længere løbetider som 10- og 30- årige lån. Specielt de 30-årige ligger i rekordkurser, som nøgternt betragtet må anses som historiske.

Vi har siden finanskrisen været vant til evigt faldende renter, og specielt på de korte flekslån så vi fra starten af 2017 negative satser. Et helt uhørt fænomen, som alle anså for kortvarigt. På de netop afholdte fleksauktioner her i februar i år ender renten på F1 og F3 på henholds-vis -0,14 % og -0,04 %, det vil sige stadig negative satser.

Fast rente?
På de lange 30 årige, 2 % -lån har kur-serne for længst rundet kurs 100 og er dermed ikke i spil længere. Kreditfor-eningerne må ikke give lånetilbud i obli-gationer med kurser over 100. Nu er det 1,5 % lånet , som man vil få tilbudt. Det har dog været på gaden siden januar i år, dog til ikke så attraktive kurser. Men nu hvor kursen i de forgange uger har rundet 97,2, er det blevet rigtig interes-sant. Man har nu en effektiv rente på ca. 1,7 procent plus bidrag. Vel at mærke de næste 30 år og valgfrihed mellem afdrag eller ej.

En yderligere fordel ved 1,5 % fastfor-rentede obligationer er, at de er yderst kursfølsomme, hvilket betyder, at hvis det generelle renteniveau stiger vil kur-sen falde. Kursfølsomheden vil i starten ligge omkring 10, det vil sige, hvis renten stiger ét procentpoint, så falder obliga-tionskursen med 10 point. Det åbner op for en lodret konvertering, hvor man kan fjerne cirka en tiendedel af ens rest-gæld. Samtidigt giver det også en delvis sikring af ens friværdi i ejendommen, som også må formodes at falde i værdi ved rentestigninger.

En rente lidt midt imellem?
Udover de helt korte renter som F1 og F3 eller de lange 30-årige fastrentelån kan man for eksempel også gå den gyld-ne middelvej med et F10 lån, det vil sige fastrente i 10 år. Det kan i skrivende stund fås til cirka 0,7 % p.a. plus bidrag. En fantastisk lav rente og dog med en tidshorisont som synes acceptabel, altså ikke for kort.

30 års afdragsfrihed?
Hvis man yderligere får et lån indenfor en belåning på 60 % af ejendomsvær-dien kan man samtidigt i nogle kredit-foreninger pt få 30-årigt afdragsfrihed samt en favorabel bidragssats på et stykke under 1 %. Nyopførte velbelig-gende boligejendomme i Aarhus kan pt erhverves for cirka 3,75- 4,00 % i netto-afkast. Den likvide investor , som selv råder over 40 % af købesummen på en ejendom i Aarhus, vil således kunne for-vente at forrente sin egenkapital med 7,5 % p.a. de næste 10 år med denne lånetype. Noget bedre end bankindskud eller obligationer. Lånerenten er fast og ingen likviditetsbelastning i form af af-drag. Næsten en 10 årig pengemaskine? Det kræver dog, at ejendommen er fuldt udlejet i hele perioden!

Vi vil opfordre vore medlemmer til at tage et kig på Jeres låneportefølje, og se om det er nu, der skal omprioriteres el-ler optages lidt tillægslån til billig rente.